歷史首單不動產公募REITs將誕生！招商蛇口率先搶跑

公募REITs試點的大消息！

上交所深交所今天下午幾乎同時發布消息，各收到2個公募REITs申報，其中三個為基礎設施類，一個為產業園類，都是國家隊。

產業園公募REITs的搶跑者是產業園的大地主，招商蛇口。不出意外，這將開啟了中國不動產REITs的序幕。

01 激動人心！4個公募REITs提交申請

截至4月21日17時，上交所和深交所基礎設施申報系統各收到2家公司提交的申請文件，標志著基礎設施公募REITs試點進程又向前邁進了關鍵一步。

上交所

本次申報上交所的2單項目分別為

• 浙商匯金滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金

• 國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金

兩單都是典型的傳統基礎設施項目，都是以高速公路為標的，是資本市場服務長三角一體化和長江經濟帶發展等國家戰略的又一重大行動。

2單申報項目均為地方發改委推薦，經國家發改委遴選后推薦至中國證監會的試點項目，也是之前市場中盛傳的5單申報證監會的項目。

深交所

幾乎同時，深交所也收到兩單申報：

• 中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金

• 博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金

區別于上交所項目，深交所項目是垃圾處理生物發電與產業園為標的資產。

上述項目也于同日向中國證監會申報。首批基礎設施公募REITs項目的正式申報，標志著基礎設施公募REITs試點工作將正式進入項目審核階段。完成相關審核后，將履行證監會注冊程序。

02 首單不動產公募REITs將誕生

在所有四單業務中，僅一單是產業園類資產。但這具有非常強的歷史意義和示范效應，因為這是中國歷史上商用不動產公募REITs的首單。

“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”基礎設施項目類型為產業園區，預計募集份額為22.28億份，原始權益人為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，基金管理人為博時基金管理有限公司，資產支持證券管理人為博時資本管理有限公司。

此外，上交所也簡單披露了另一個REITs的概況。

“中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”基礎設施項目類型為垃圾處理及生物質發電，預計募集份額為12.487億份，原始權益人為首鋼環境產業有限公司，基金管理人為中航基金管理有限公司，資產支持證券管理人為中航證券有限公司。

除招商蛇口外，據了解張江高科和蘇州工業園區也在沖刺中。

據REITOWIN與上交所和券商溝通，首批項目具有示范效應，大企業以及國資背景通常會首批選中。其他國有園區如東湖高新、中關村發展、上海臨港集團、廣州開發區金控仍有機會，而已經申報至國家發改委的民營園區可能還需要再耐心等待一段時間。

03 未來已來，公募REITs加速跑

據此前了解，有關方面向證監會首批推薦了五個項目，每個項目對應一個REITs產品，分別為：

“中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”

“浙商匯金滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金”

“前海開源首創股份水務封閉式基礎設施證券投資基金”

“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”和

 “國金鐵建封閉式基礎設施證券投資基金”。

可以看出，首批5個全部都是最標準的傳統基礎設施項目，也都屬于特許經營權類型，估值邏輯多為現金流折現法（DCF），項目類型涵蓋收費公路、污水處理、垃圾焚燒發電等，項目所處地區涵蓋北京、浙江、深圳等。

這一次已經有三個遞交了申請，據了解其余兩個，前海開源首創股份水務封閉式基礎設施證券投資基金、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金也在籌備遞交中。

此外，據了解后一批次證監會還收到9個項目中，包含倉儲物流、軌道交通、產業園區。

此外，除了這些國資產業園區群體外，菜鳥網絡、京東物流、蘇寧物流等都申報了第一批基礎設施公募REITs，我們猜測它們也有可能出現在發改委向證監會推薦的9家企業名單之中。

招商蛇口率先搶跑，也拉開了中國產業園區為首的不動產公募REITs上市的大幕