REITs四月回顧

作者：rating狗

行業輿情跟蹤：滬深交易所發布《公募REITs新購入基礎設施項目指引》，REITs擴募再提速。時隔一年國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT項目狀態更新為已反饋。另外，中證協將寧波霽澤投資管理有限公司和上海玖鵬資產管理中心兩家網下投資者6名配售對象納入公募REITs配售限制名單。

REITs量價回顧：4月延續回調趨勢，成交偏清淡。按資產類型看，園區基礎設施、生態環保以及倉儲物流類REITs的成交額、成交量及日均換手率較3月均有大幅下降，只有交通基礎設施類REITs較三月有一定上漲。價格走勢來看，11只公募REITs產品在4月中上旬有一定上揚，但下半月回調明顯，整體呈下跌走勢。

熱點點評：2021年上市的11單公募REITs已全部披露2022年一季度報告，業績有所分化。華安張江光大、浙商滬杭甬REIT分別因折舊攤銷費用過大、疫情影響導致一季度凈利潤為負。

1、行業層面

根據華夏基金公布的《華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金認購申請確認比例結果的公告》顯示，寧波霽澤投資管理有限公司和上海玖鵬資產管理中心兩家網下投資者6名配售對象提供了有效報價但未參與認購，中證協將這6名配售對象納入公募REITs配售限制名單，從4月25日開始限制，時限為半年。

2、產品方面

4月21日，建信中關村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT公布2022年一季度報，根據報告，四只REITs中除華安張江REIT出現季內凈利潤虧損607.52萬元外，其余全部盈利；此外，四只REITs中除中航首鋼REIT經營活動產生的現金流為-5644.58萬元外，其余全部為正。

另外，時隔一年國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT項目狀態更新為已反饋，原始權益人中鐵建曾聲明：因公司報證監會的REITs項目涉及擴能改建，沒有先例，部分細節需要商討，需按要求提供相應材料解釋說明，因此未能反饋。根據審核步驟，交易所下一步將會審核項目是否通過。

4月延續三月回調趨勢，按資產類型看，園區基礎設施、生態環保以及倉儲物流類REITs的成交額、成交量及日均換手率較3月均有大幅下降，只有交通基礎設施類REITs較三月有一定上漲。價格走勢來看，11只公募REITs產品在4月中上旬有一定上揚，但下半月回調明顯，整體呈下跌走勢。

1成交活躍度回顧

具體資產類型來看，交通基礎設施REITs的成交額位于第一，合計成交17.21億元，第二為園區基礎設施REITs，成交金額在11.68億元，生態環保REITs的成交金額和成交量位于尾部，共成交了0.67億份，5.8億元。換手率方面，生態環保REITs的區間日均換手率仍為第一，但相較于3月略有下降，倉儲物流REITs的區間日均換手率處于最末，為1.22%。

2、價格回顧

四月中上旬產權型REITs整體上揚，中下旬回調明顯，整體呈下跌走勢。其中紅土鹽田港REIT月底收盤價為3.05元，相比于3月底下跌6.93%，跌幅最大；跌幅最小的是東吳蘇州產業園REIT，4月最后一個交易日收于4.5元，相比于3月底下跌0.64%。

經營權型REITs四月價格走勢基本和產權型REITs保持一致。跌幅最大的依舊是富國首創水務REIT，月底收盤價為5.54元，相比于3月底下跌了5.77%；另外浙商滬杭甬高速REIT是唯一一只上漲的產品，月底收盤價為9.88元，相比于3月底上漲了0.87%。

3、估值表現

REITs為活躍的交易品種，因此其估值就是收盤價。目前產權型REITs市值均高于凈值，建信中關村產業園REIT升水率仍保持最高，為42.81%，最低為東吳蘇州工業園區產業園REIT，升水率為14.90%。截至2022年4月末，對比中證PV乘數，華安張江光大園REIT、建信中關村產業園REIT的市值與對應的ABS估值偏離較大，博時蛇口產業園REIT的市值與其ABS估值保持一致。從中債IRR來看，博時蛇口產業園、中金普洛斯REIT的IRR相對較高，在5%以上。 

平安廣河高速REIT的市值較上月增加，目前已超過其凈值。兩只生態環保類REITs的升水率仍保持在40%以上。對比中證PV乘數，平安廣河高速REIT的市值仍小于其ABS估值，且其中債IRR也處于高位。富國首創水務REIT的市值已明顯高于其ABS估值，中證PV乘數最大，中債IRR最小。

一批基礎設施公募REITs2022年一季報已經披露，總體來看，各只業績有所分化。9單公募REITs的一季度凈利潤為正，而華安張江光大REIT和浙商滬杭甬REIT分別虧損608萬元、134萬元。華安張江光大REIT系因項目折舊年限較短，本期折舊攤銷較大導致本期虧損，實際上一季度營業收入穩健，而浙商滬杭甬REIT受其高速公路周邊地區疫情影響，一季度通行車輛總數同比下降5.93%。另外3只高速公路類REIT、博時蛇口產園REIT受疫情影響，EBITDA不及募集說明書預期，富國首創水務REIT受季節性影響，亦低于募集說明書預測值的13.6%。除此之外，其他公募REITs整體運營情況良好，EBITDA表現均超預期。

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