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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
全亞洲最大房地產信托基金領展，迎來了自己的高光時刻。
在這樣一個低利率、低收益率的世界，以房地產為代表的另類投資明顯受到全球投資者的追逐。尤其是那些對風險承受較為保守的投資客，能帶來長期穩定收入的資產就是一筆好的投資。
當部分PE資管巨頭在去年實現亮眼的業績，全亞洲最大房地產投資信托基金領展，也迎來了自己的高光時刻。
從中國內地、香港到英國、澳大利亞，領展四處出擊，所購資產無論從地域或類別上，相比以往均有所突破。
上一次與霍業生見面在2020年，這一次，他繼續向我們介紹，領展在過去一年發生的新鮮事情。
“我們做改造時，商場仍然對外營業，是一個不停業的資產提升。”張慧思在訪談中著重提及，深圳領展中心城花費3.5億港元的資產提升工程，意在揭示領展并未放棄其資產管理上的傳統優勢。
不確定市場中，確定的道路
“聰明的人不會把他所有的雞蛋都裝在一只籃子里。”，塞萬提斯于17世紀在小說《堂吉訶德》中將這句名言寫下，而經濟學大師馬科維茨在70年前將其理論化。
如今，2020年突然爆發的新冠病毒疫情，強化了人們對防范單一風險的意識。
多元化投資更能抵抗風險，越來越成為一種共識。因此，當討論領展過去這一輪快速變化時，除“資產變得越來越便宜”的理由之外，我們更能理解該公司為何作出改變。
“更大的原因是因為資產配置。”霍業生希望外界理解，領展加大在中國內地和海外的投資，并不是因為疫情，而是由一個長期的資產配置計劃推動。
回顧領展的歷史，不能忽視的一點是，該基金在2005年登陸港交所主板時，旗下100%底層資產全部位于香港本地，其中大部分為非CBD區的社區購物中心、街市（菜市場），還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。
很長一段時間內，領展房產基金被認為極具防御屬性，正是因為其持有大量提供附近居民日常所需的零售商業物業。
通過出色的資產管理，包括資產提升、成本控制、創新營銷等手段，自上市以來領展得以維持兩位數的業務增長率。甚至在2008年金融危機期間，仍然憑借出色的經營成功穩固了自己的護城河。
但在經濟下行時期的經歷，亦使領展管理層得以反思公司發展模式。
“我們做零售物業，隨經濟或者消費轉變帶來的風險是很大的。”霍業生稱。
因此2013年后，領展開始積極拓展業務類型，沽售非核心資產，加強收并購、嘗試寫字樓物業并進軍中國內地市場。
霍業生介紹，領展主要從兩方面入手，第一是資產類別的拓寬，第二為資產區域的改變。其中，兩個重要的節點發生在2015年和2019年。
2015年，是這只香港起家房地產投資信托基金走出香港的第一步。
當年3月，領展以25億元的價格收購位于北京中關村的歐美匯購物中心（現稱：領展購物廣場·中關村）；同年，再斥資66.26億元向瑞安房地產收購上海企業天地1號及2號（現稱：領展企業廣場）。
兩年后，領展再度花費40.65億元將廣州西城都薈廣場（現稱：領展購物廣場·廣州）收入囊中。
2019年，隨著“2025愿景”計劃公布，領展對旗下資產組合提出具體規劃，希望提升除香港外其他地區的物業占比，以及提升寫字樓等非傳統物業類型的占比。具體而言，香港物業占比將維持70-75%，而中國內地物業將占≤20%，海外占≤10%。
“不同資產類別的經濟周期不同，回報也是不同的。”霍業生解釋，領展的布局策略是通過地區分布來分散風險，通過資產拓寬把風險降低，讓不同資產類別的不同增長周期可以互補。
以此為方針，領展希望完成從地區性物業投資者向全球性資產投資、開發和管理公司的轉變。
活躍交易中，領展的新嘗試
所以我們看到，領展對世界各地不同類型資產涌現出越來越大的興趣，而疫情爆發則成為催化劑。
“經濟下行，反而對我們來說是投資機會多了。”霍業生表示，領展增加了上海總部投資部的人手，因為“要看的案例多了。”而且，公司聘請了一位在REITs行業擁有豐富經驗的營運總監常駐澳大利亞，該國是領展于2019年12月首次進行海外收購的目的地。
統計顯示，自首次進行海外收購至今兩年多時間，領展總共花費約323億港元購置全球資產，涉及中國內地、香港、英國倫敦、澳大利亞悉尼與墨爾本等地。
在這一輪積極并購后，領展的海外布局占比從無升至7.6%，內地物業占比也達到16.5%。
最值得注意的一項并購，是去年11月領展完成了對東莞和佛山兩座配送中心75%股權的交易，總代價為7.54億人民幣，折合9.05億港元。
這是領展首次涉足物流領域。
霍業生將這筆交易定義為領展在業務領域的新突破：“2015年之前這家公司只做零售項目，2015年9月我們才有了第一個寫字樓。”
如今，領展擁有了物流資產。
隨著電商和快遞行業的高速迭代，以及新基建概念的發展，物流業逐漸成為房地產投資市場中的香餑餑，引來無數熱錢加碼。
“疫情期間，當實體零售有所阻礙時，做配送的物流業（行情）是很好的。”霍業生指，所以物流業過去幾年增長很迅速，回報上也很有吸引力。
張慧思加入了談話，據她分享，目前這兩個物流園實現100%出租，由京東、順豐、百佳、途虎養車及每日優鮮五個租戶租用，且租期較長。
洽購一個帶穩定租約的物業，是領展在收并購特別是嘗試新領域時堅持的商業準則。
作為一家房地產信托基金，領展的投資目標是建立收入穩健與可持續增長的資產組合。收購后能夠即時產生收入的項目，正能符合需求。
同時，領展仍提議原開發商繼續負責項目的營運和管理。
“這是策略性發展的第一步。”通過向合作伙伴學習，領展將加強對物流行業的認知，并積累經驗。
“只要算對賬就會下注。”張慧思稱，領展對不同的投資方向都保持開放態度，“因為不同的資產類別讓我們收入增長更加平穩。”
另一方面，2022年以來供應鏈持續紊亂、地緣政治等因素讓市場進入調整期。為遏制通脹，加快緊縮步伐的呼聲越來越高，但領展仍然希望抓住眼前的機會。
“我們現在考察中的物流項目，華東區和華南區都有。”霍業生透露，至于物流之外，也會考慮投資其他門類。
內地首次資產提升，展現基本功底
完成內地首個大規模資產提升項目——領展中心城改造工程，是領展過去一段時間的標志性事件之一。
由深圳怡景集團開發的深圳中心城，位于福田區中軸線，于2007年開業，它是一座五層高的購物中心，擁有零售商業面積約8.39萬平方米。雖然位處福田中央商務區的優質地段，然而由于長期經營不善，深圳中心城一直處于不溫不火的狀態。
直至領展2019年斥資66億元將其收購，并在20年8月展開資產提升工程，為項目帶來新生。目前，深圳領展中心城已于不久前1月16日重新出發。
“做改造時，商場仍然是對外營業的，我們是在做一個不停業的資產提升。”張慧思稱，改造后的領展中心城，對商場內的動線進行了重新規劃，并將商舖總數量提升約20%。同時，目標客群調整為年輕消費者、周邊白領及家庭客群。
自2005年上市至今，領展已經投入逾90億港元完成超過90個資產提升項目，且絕大部分項目改造后都能達到15%投資回報目標，正如“有增值空間，才能稱之為資產提升”。
在領展中心城之前的廣州、北京商場收購中，領展均在團隊進場之后對項目進行了若干翻新改造，但如此大規模的“推翻重做”還是第一次。
領展中心城內外軟硬件包括消防、中庭動線、外立面，以及項目定位、業態規劃、品牌組合等，經歷了全面升級煥新。
另外，定位為“福田中軸線上的都市桃源”的領展中心城，貫徹了領展對“可持續發展”理念更多的理解。資產提升后強調引入“綠色”設計，綠地面積超過1.8萬平方米，總綠化率較改造前提升10個百分點達到43.1%，場內植物多達36種。
“項目設計了很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。”張慧思表示，領展中心城目前已達到SITES鉑金級預認證、LEED V4 BD+C的CS鉑金級認證和WELL HSR（健康安全評價準則）三項綠色建筑認證的資格，于2月至3月同時獲得該三項認證的正式認證后，將成為全球首個同時獲得該三項認證的商業物業。
進入二十一世紀的第三個十年，ESG投資不再是能被輕易忽視的投資領域，尤其對房地產行業來說。資料顯示，房地產行業貢獻了全球超過3成的溫室氣體排放量，并消耗了全球約40%的能源。
往更實際的方向考慮，符合綠色標準的房地產投資項目如今更能享有租金溢價。
領展近年也往該領域傾注努力，2019年該基金成功發行了40億港元固定年息率1.6%的綠色可轉換債券，而這是全球房地產首宗綠色可轉換債券。
領展于去年4月公布了“2035凈零排放策略”，并設立相應的KPI及KRI(關鍵績效指標及關鍵風險指標)推動相關目標落成。
“長遠來說，綠色對成本是有幫助的。”張慧思表示，領展接下來進行的資產提升工程也將奉行相應的標準。
最新針對廣州太陽新天地項目的改造正在籌備當中，“已經聘請了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會招投標，隨后開展工程。”
領展在2021年6月收購了這個購物中心項目，作為加強對中國內地投資的重要一環。
“目標是在2022/23財政年度的第二季度開工。”按估算，太陽新天地的提升預計一年半左右完成。
以下為觀點新媒體對領展租務（香港）及資產管理（中國內地）總監霍業生、領展中國內地南區項目總經理張慧思采訪實錄節選：
觀點新媒體：公司對接下來的經濟增長怎么看？
霍業生：關于經濟增長，大家都會有所下調，但還是正增長。疫情影響全世界，雖然中國有內循環和雙循環，但始終世界不好時也會受影響，這是必然的。
從銷售數據來說，我們覺得有些項目還沒有恢復到疫情前，但是大部分已經達到90%多。個別項目，例如我們在上海新收購的項目，整體數據已經超過了疫情前。
當然，租戶組合會有所不同，因為經過這兩三年的改變，尤其是新能源車盛行，對總銷售的提升有很大幫助。
個別牌子尤其是一些知名快時尚品牌，在過去有所下調，但同一時間又有一些國潮品牌升起。其他種類來說，比如餐飲類別，我們看到其實已經和疫情前沒什么分別。
這是汰弱留強的過程，有些租戶已經關門，也有一些新的品牌做得很好，整體餐飲板塊銷售其實已經回到疫情前了。
內地和香港對比，我們相信香港面對的困難更多，從增長的角度仍然看好內地。直白地說，經濟下行對我們來說多了一些考察項目的機會，投資的機會多了。
永遠都是這樣，有危就有機。可能這也是我們一個快速增長的機會，在整個公司的資產配額中加大在內地的占比。
觀點新媒體：現在是不是有很多資產優質而價錢相宜的機會出現？
霍業生：一年前我們覺得有機會，但是實質談的案例不太多。現在對比一年前，可以談的案例或者要做的研究多了很多。
有一定內房企業的因素，價錢可以談的空間大了，今年拿的太陽新天地就是一個例子。在上海也增加了投資部的人手，因為要看的案例多了。
觀點新媒體：這和領展在內地多年的耕耘有沒有關系？
霍業生：有關系，最主要就是從2015年到現在有將近7年的經驗。零售項目已經有6個，北京2個、上海1個、廣州2個和深圳1個，寫字樓項目有1個，物流項目也有2個。隨著收購動作和項目營運，我們也開始為人所熟悉。
剛去內地時，很多人都不知道領展（當時叫領匯）是什么公司，可能金融業內才知道領匯是全亞洲最大的房托基金。現在隨著項目收購，且規模不小，多了很多人來敲門，看看有沒有合作機會。
觀點新媒體：疫情對香港業務是否有影響？
霍業生：影響一定是有的，但是回過頭來看，香港疫情到今天兩年有余，公司層面來說，對處理疫情的情況已經有經驗。
過去有對租戶提供扶持，希望他們能夠堅持下去、生存下去，可以繼續營運，提供服務給街坊。
我們在香港的資產類別比較特別，很靠近民生，是生活必需品。過去零售市道很好時，我們雖然很好，但是不像別人那么好。現在市道不好，因為我們貼近民生，所以防守力也比別人高。這從過去兩年的業績報告可以得到印證，我們已經由負轉正，跌幅收窄。
我們對香港仍然有信心，疫情始終會過去。雖然這次疫情比想象中更久，但始終都有過去的一天。
觀點新媒體：現在中國內地和海外的回報率是不是高于香港？加上疫情的影響，也驅使公司更加出去收購不同的項目？
霍業生：我們走出海外和回到內地投資不是因為疫情，而是因為資產配置。領展上市時，我們100%都在香港，經過發展，我們覺得要走出香港。
這牽涉到幾個不同的因素：第一，資產類別的拓寬。我們以前只做商場和停車場，2015年開始做寫字樓，這是資產類別的改變。
第二，區域的改變。過去一兩年，我們去到澳洲和英國倫敦，因為不同資產類別的經濟周期不同，回報也不同，通過地區的分布來分散風險，通過資產的拓寬把風險降低，讓不同資產類別的不同增長周期可以互補。
不同類型的物業和不同地方的物業，會讓我們的增長更加平穩，大起大落少很多。所以不是因為疫情而改變，而是因為公司本身想有資產包的轉變，包括海外、中國內地和香港的配置。
我們的投資策略：香港仍然是主力，占70%，20%在內地，10%在海外。
領展走出香港的策略，管理層很早已經有了這個方案和想法，做了很多預備工作。
從2015年在內地投資項目，去了北上廣深，慢慢有了內地團隊，讓我們有能力做更多的收購。我們也在上海設立了區域總部，尤其是疫情期間，更加凸顯這個區域總部對發展的幫助。
海外方面，隨著項目增加，我們已經聘請了一位營運總監負責業務。公司做了很多準備，包括人才的儲備，才走到今天。
我們最主要的愿景，是成為全球資產投資者和管理者。
觀點新媒體：現在公司項目涉及了很多不同的范疇，除了商場以外還有物流，接下來會不會也看一些其他范疇的，比如產業園？
霍業生：投資部一直不斷看不同的資產類別。
對領展來說，從一個純香港公司到走入內地市場，再到拓展海外市場，這是一個區域的改變。資產類別也有很多改變，2015年之前只做零售項目，2015年9月有了第一個寫字樓，在上海。
2021年，一個新的資產類別就是物流，是在Sharon（張慧思）管理的南區，買了兩個項目。另外在香港買了一個工業物流，是一個停車場兼倉庫性質的樓，收購價58億。
我們希望可以涉獵不同的資產，因為不同的資產有不同的增長周期，會讓整個資產包更加平穩，派息也會更好、更穩定。
疫情對零售的影響很大，但對物流項目有幫助，因為配送多了，寫字樓則是比較平穩的，這些資產存在不同的周期。如果多一些不同的類別，加上不同的區域，我們會變得更加平穩。
除了物流，我們會看不同類別的項目，但是還沒有成熟的項目可以投資。
張慧思：兩個物流項目是去年收購的，一個位于東莞，一個位于佛山，現在基本上是100%出租，租客的租期較長且穩定。
我們的合作伙伴都很優質，項目質量、租客質量都非常好，所以對這兩個項目十分有信心。
至于其他物流項目或者資產類別，正如剛才Gary（霍業生）所說，公司一直都在看不同的投資方向，只要算對賬就會下注。
霍業生：補充一下這兩個項目。第一，這兩個項目是租滿的。第二，都是一些很知名的租客。一個租期是三年多，一個是四年多，所以這幾年的租客會很穩定，同時租約每年都有增幅，有增長空間。
原來的開發商繼續做營運和管理，對領展來說也是一個很好的機會，可以向一些好的合作伙伴學習，熟悉市場，通過他們的網絡增長我們在這方面的認知和經驗，這是策略性發展的第一步。
因為做了物流項目，所以市場上也有人說“原來領展不只是做商場、寫字樓，也會做物流”，所以多了去看不同項目的機會。現在考察中的物流項目，華東區和華南區都有。
我們致力于在大灣區發展，內部投資指引是20%的配比在內地，至于到底是定位物流還是零售物業或者其他資產類別，沒有限定。
暫時來說，似乎物流項目在回報上比較吸引人。
觀點新媒體：接下來是否有看其他項目？疫情是否拖慢了相關進度？
霍業生：有的，比如進入物流項目這個資產類別時，冷鏈是值得考慮的投資種類，但是暫時還沒有可以落實的項目。
有時投資是講機會的：第一，你想買也要有人想賣。第二，有人想賣，價錢是否合適。
回過頭說，2021年我們在上海、廣州買了商場，在東莞、佛山買了物流，在香港也買了一個工業物流項目，在澳洲買了商場和寫字樓資產包，其實一點都沒有拖慢。
因為有疫情，可能某些公司有資金問題，或者有更好的投資機會時想置換資產，反而使我們多了投資的機會。
觀點新媒體：最新的領展中心城資產提升工程完成情況如何？
張慧思：資產提升工程在2021年底已經完成，今年1月16日舉行了重開儀式，個別租戶可能還在做內部裝修，但是商場基本上已經重新對外開放。
我們做改造時，商場仍然是對外營業的，是一個不停業的資產提升。
這次領展中心城的資產提升，引進了一些新的租戶，整個銷售都是向好的。但因為1月剛重開，中間又隔了一個春節，資產提升后的相關數據還在收集。
觀點新媒體：資產提升之后，商鋪總數加了20%，已經全部租出了嗎？
張慧思：改造之后增加了20%商鋪，也進行了一些動線的重新規劃。
業態上，主要針對三類客群：第一類是年輕人的消費，深圳本身整個城市的平均年齡是相對年輕的。
第二類是周圍的白領。中心城所在位置屬于福田CBD區，周圍有很多優質寫字樓，白領們會有飲食或者消費的需求。
第三類是一些家庭客群。整個福田區專注做家庭客群的商業項目相對少一些，所以我們在整個資產提升計劃里將一些舊的租戶保留，但是調整了位置，也重新進行了裝修。
中心城處于中軸線，所以我們有很多綠色的元素體現在整個項目中。這次資產改造，內裝修有春夏秋冬的元素，作為裝修主題內容放在整個商場的不同區域，給消費者一個新的觀感。
觀點新媒體：中心城用了3.5億港元去改造。在LEED認證方面是否可以介紹多一些？
霍業生：第一，公司在ESG方面比較好的，也是第一家發起綠色債券的地產公司，所以我們對這方面有要求。第二，切合中心城項目本身的自然因素。
ESG方面，現在做了很多Green Bond（綠色債券），在做LEED認證時，正好利用翻新工程將這些元素引入。
除了LEED，有一個SITES，就是對戶外的。因為我們有屋頂花園，東西兩個廣場也有很多綠色元素，所以我們第一次在項目里引入SITES認證。此外還有WELL認證，是衡量人類健康與建筑環境之間的良好關系。
我們的預審已經過了，在這個月底或者下個月初就將拿到所有的正式批復。
完成之后，我們應該是全世界第一個同時有這三個認證的商場。
可持續發展一向都是我們的理念，過去獲得了很多在這方面的獎項。最重要的是還多了一個2035年凈零排放的愿景。到2035年還有十幾年，我們會慢慢去做這件事。
財務安排上，我們有一定的綠色債券或者可持續發展貸款，是和服務指標相掛鉤的。在達到某些指標時，包括能耗減少、碳排放量減少，會有更好的利率。
無論是社會的要求還是作為一家有責任的公司，這些都是我們的目標，所以會繼續在這方面尋求發展。
張慧思：剛才Gary（霍業生）說我們拿了三個認證，那里其實是一個花園，屬于深圳中軸線上的一個iconic（標志性）的地標。
我們在項目的東西廣場通過分布不同的植物加強綠化，顧客走過去會看到很漂亮的園林景色之外，內里的標準或者說本身的功能不僅如此，排水、綠植、土壤要求都得到綠色認證，在環境方面有一個正面的影響。
霍業生：第一，這次綠被面積超過18,000平方米，綠化率和以前相比提升了10個百分點，達到43%，綠化率增加了很多。
第二，能耗的改變。那里有很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。
在內地，就是廣州太陽新天地，我們也會嘗試看有沒有機會。有些基本上肯定會發生的，就是減少能耗、節約能源，通過翻新更換基建設施。
至于公司層面，要達到凈零排放，可能將來會看有沒些再生能源，可以通過采購實現。
觀點新媒體：做了這類型的提升，環境也改善了，在租金方面是否也可以提升？
霍業生：管理費用和租金對租戶來說是同一筆賬，英文叫occupancy cost，是使用這個空間的成本總數。
翻新之后，環境漂亮了，吸引的人多了，可以做的生意也會更多，可以提升租金負擔能力。我們正是希望提升租金負擔能力，通過資產提升可以收更多租金來達到回報要求。
領展上市到今天為止，我們進行了超過90個資產提升項目，大部分都是在香港。我們每年都會公布，雖然有高有低，但都有增值空間，才能稱之為資產提升。
資產提升工程以香港為主，因為香港物業多很多，物業樓齡也長很多，所以機會也會多很多。內地目前只有一個，暫時是太陽新天地項目，已經聘請了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會招投標，隨后開展工程。
張慧思：2021年6月收購了太陽新天地項目，我們和設計師開會研究，目標就是在2022/23財政年度的第二季度開工，會參考領展中心城的AE（Asset Enhancement，資產提升）改造經驗。整個項目的提升計劃預計一年半左右完成。
期間商場是正常營業的，是一個不停業的提升，希望對租戶影響達到最小。
在租金和租戶定位上，計劃重新招商，也會引進一些比較新興的業態，比如比較流行的新能源汽車。
太陽新天地有兩個品牌是做新能源汽車的，另外還有一些茶飲類，是一些比較年輕時尚的品牌。另外，我們希望整個AE計劃可以豐富零售和餐飲業態，現在有一個酒吧街，會加強這方面的打造，引入更多餐飲。
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