執行中的“租賃權”

租賃權，又稱“使用收益權”。是指承租人依照財產租賃合同，在租賃物交付后，對租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權利的總稱。租賃權作為一種債權，但卻受到了“物權化”的特殊保護。究其根本原因是在于保護弱者，但我國法律卻未對其“公示性”有所規定。執行程序中正確地認定與處理租賃權，對于推進執行程序具有重要的意義。

基于租賃合同，承租人享有兩種權利：一是要求出租人交付租賃物的權利；二是占有租賃物后，對租賃物的占有使用權。前一種是債權性的權利，適用債權的相對性及平等原則；后一種權利因具備“占有”這一公示性表征，使之產生“物權化”的特殊保護。

2.公示

我國尚未明確租賃權的公示，但是《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》強調了“占有”對于租賃權的意義。該司法解釋第六條規定，就同一房屋存在數份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優先履行的承租人。該規定明確了占有人在“一物多租”情況下的優先權，其關于“占有”的強調對于租賃權的認定具有重要參照價值。

外國法律對租賃權的公示規定也各不相同。如德國要求租賃權需占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權需進行登記。

1.租賃與抵押競合

《民法典》第四百零五條明確規定：抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。但適用該法條需要注意租賃權與抵押權發生對抗效力的時間點。本法條將對抗租賃權的范圍限制于“抵押權設立前”，所以抵押權產生對抗性的時間點為“登記時”。若僅僅是在抵押合同簽訂時，便不發生對抗效力。

2.查封物上的租賃

對于租賃權成立在前、查封在后的情況，處理方法同前述執行程序中對于租賃權的一般處理原則。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第二十四條規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”該規定沒有否認處分行為的效力，同時又承認了查封效力的優先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關系的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點為：“被執行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。”該答復堅持了查封的相對效力，僅在危及查封目的的范圍內，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關權利主體的利益。