借名買房：出名人死亡，借名人權益如何保障？——真實案例

信榮觀點：借名人有權要求出名人繼承人辦理過戶手續

如上，借名買房出名人死亡，借名人是否有權要求其繼承人辦理過戶手續？筆者認為是可以的：

其一，借名買房雖然登記在出名人名下，但實際并非出名人所有，不是出名人遺產，不屬于其繼承人繼承財產范圍；

其三，《最高法院關于貫徹執行<繼承法>若干問題的意見》規定“遺產已被分割而未清償債務時，如有法定繼承又有遺囑繼承和遺贈的，首先由法定繼承人用其所得遺產清償債務；不足清償時，剩余的債務由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得遺產償還；如果只有遺囑繼承和遺贈的，由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得償還”，進一步確定了已完成繼承而未清償債務情況下繼承人的繼續清償義務。

其四，《合同法》及即將實施的《民法典》對借名買房合同的性質都沒有實質性的規定，根據《合同法》第124條、《民法典》第467條屬無名合同，應類推適用委托合同，而根據委托合同規定，受托人處理委托事務取得的財產當屬委托人所有。

實踐案例：法院支持借名人訴求，出名人繼承人有過戶義務

根據日常生活經驗法則可以認定陳加寶與扎西才仁之間已經達成房屋買賣的合意，存在借名集資購買案涉房屋的事實，雙方產生了以在符合法律規定和協議約定的條件時完成物權變動為主要內容的權利義務關系，陳加寶對扎西才仁負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務。陳加寶死亡后，扎西東周、肖玉珠作為繼承人應當承擔該義務。

案例2：王淑鳳等與王某再審審查與審判監督民事裁定書

裁判時間：2019年06月27日

裁判法院：北京市高級人民法院

裁判原文：

根據各方均認可2017年10月20日的錄音、相關證人到庭的證言、王某、張美其持有涉案房屋的產權證書和房款收據等材料以及涉案房屋由王某夫婦裝修并居住多年等事實能夠相互印證的情況下，兩審法院認定王某、張美其與王宏忱、賈文英之間存在借名買房關系，具有事實依據，且不違反法律規定，本院不持異議。綜上，兩審法院以王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳作為王宏忱、賈文英的繼承人，應當履行借名買房法律關系項下的義務，并判決王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳協助王某、張美其辦理房屋過戶手續，并無不當。

該院類似案件裁判文書：2019年04月30日，《侯悅暉等與李春善房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》

案例3：林山津與貴州醇酒廠所有權確認糾紛二審民事判決書

裁判原文：

貴州醇酒廠主張其借用林山津父親林沂的名義購買了涉案房產。一審法院對貴州醇酒廠關于借名買房的主張予以支持，確認涉案的位于深圳市寶安區新安街道辦xx路東北側xx新村xx棟xxx號房的所有權屬貴州醇酒廠所有。本案林山津在未支付對價的情況下通過繼承及受讓的方式取得涉案房產的完全產權，不符合善意取得的條件，涉案房產登記至林山津名下不能對抗貴州醇酒廠享有的所有權。根據物權的追及效力，林山津應將涉案房產登記過戶至貴州醇酒廠名下，由于貴州醇酒廠對于借名買房事宜亦存在過錯，過戶過程中產生的稅費由其自行承擔。

原審法院認定借名買房的事實并確認涉案房產歸貴州醇酒廠所有依據充分，本院予以確認。......林山津上訴主張涉案房產可能在林沂在世時由貴州醇酒廠通過收取對價或獎勵的方式對權屬作出約定，林山津對該主張未提供相應證據證明，也與涉案房產在2013年5月20日前一直由貴州醇酒廠控制、使用的事實不符，本院不予采納。涉案房產為貴州醇酒廠所有的財產，原審法院判令林山津將涉案房產出租的收益返還貴州醇酒廠亦并無不當。貴州醇酒廠在本案提出的房屋確權請求屬于不動產物權請求權，不受訴訟時效限制，提出的租金賠償損失請求未超過訴訟時效，林山津主張貴州醇酒廠在本案中的訴訟請求超過訴訟時效依據不足，本院不予采納。綜上所述，林山津的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決處理正確，應予維持。

（一審法院）認定劉細妹與秦某勇之間存在借名買房的關系，并無不當，本院予以認可。故一審法院通過對涉案房屋繼承權的分析，最終認定在劉細妹代秦某勇還清借款（如產生利息、違約金等的情況下，應包含利息、違約金等）后，由郵政越秀支行協助曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠（繼承人）和劉細妹辦理涉案房屋的抵押登記涂銷手續并由曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠協助劉細妹將涉案房屋過戶登記至劉細妹名下，合法有據，本院予以維持。

信榮說：特殊情況下維權困難，建議具備購房資格后盡快要求過戶

雖說借名買房出名人死亡后，借名人有權要求出名人繼承人辦理過戶手續，但如果出名人無繼承人或雖有繼承人但未繼承過戶，或繼承人下落不明則非常麻煩！

沒有繼承人的，借名人主張權利沒有對象，法院訴訟都困難！

雖有繼承人，但繼承人未繼承過戶的，必須找到全部繼承人，查明是否存在遺囑繼承，并可能需要先繼承過戶到繼承人名下再行辦理過戶手續；

對于歷時久遠的借名買房，如何知曉出名人是否存在繼承人、存在幾個繼承人、到哪里去找齊全部繼承人，出名人是否存在遺囑十分困難！

所以，建議借名人在具備購房資格的情況下，盡早要求出名人過戶：只有在自己名下，才是安全的！

借名有風險，借名需謹慎。