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【高級人民法院判例】
房屋租賃關系成立在抵押權設立之后不論該房屋是否為有證房產，承租人不能因其優先購買權受損要求重新拍賣
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）
裁判要旨：
承租人承租的房產系在抵押設立后的抵押土地使用權范圍內所建的無證房產或有證房產，執行法院拍賣該土地使用權時對地上房產所涉租賃關系依法應予以滌除，該承租人的優先購買權法院可不予確認。
案情介紹：
一、招商銀行股份有限公司小企業信貸中心（下稱“招行信貸中心”）與常州市潤豐新材料科技有限公司（下稱“潤豐公司”）金融借款糾紛，常州中院作出（2014）常商初字第271號民事判決，確認潤豐公司應向招行信貸中心支付借款本金900萬及利息，且招行信貸中心有權就抵押物顏家村8××號房屋和土地（下稱“案涉抵押物”）拍賣價款優先受償。
二、招行信貸中心向常州中院申請執行，當事人共同委托評估機構對案涉抵押物評估，常州中院在淘寶網司法拍賣網絡平臺發布拍賣公告，并列明有租賃。常州市富騰機械有限公司（下稱“富騰公司”）以1409萬成交，并已支付全部成交價款。
三、異議人趙夢谷、嚴國慶、柯樺分別向常州中院提出執行異議，因三異議人承租了潤豐公司的部分廠房和土地，租期未到，常州中院在拍賣時侵害其優先購買權，請求重新拍賣。經確認趙夢谷、嚴國慶承租了無證房并對整個廠房主張優先購買權，柯樺承租了有證房僅對其承租的范圍主張優先購買權。常州中院作出（2016）蘇04執異52號執行裁定（下稱“52號裁定”）：駁回三異議人異議請求。
四、趙夢谷、嚴國慶、柯樺向江蘇高院申請復議，請求：撤銷52號裁定書，重新拍賣涉案抵押物。江蘇高院裁定：案涉抵押物歸富騰公司所有，相關部門協助辦理過戶手續，駁回其他異議。并向富騰公司送達了裁定書及《成交確認書》。
裁判要點及思路：
當承租人承租的房產系在抵押設立后的抵押土地使用權范圍內所建的無證房產或有證房產，執行法院對抵押房地產拍賣時對該房產的租賃關系依法應予以滌除。
本案中趙夢谷、嚴國慶雖分別主張其于抵押權設立前、后承租了案涉抵押土地使用權范圍內的無證房產，但趙夢谷不能提供直接證據證明其在抵押設立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權，不具有優先購買權資格。嚴國慶對案涉抵押土地使用權范圍內的無證房產的承租關系發生在抵押權設立后，依法應予滌除，其也不具有優先購買權資格。常州中院經審查后未確認其享有優先購買權并無不當。柯樺所承租的房產也是在抵押設立后的抵押房產、土地使用權范圍內的有證房產，常州中院對案涉抵押房地產拍賣時對該房產的租賃關系依法亦應予以滌除。故該院對柯樺的優先購買權人資格不予確認依法有據，并無不當。
實務要點總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人處理的拍賣房屋存有租賃關系時應注意承租人的優先購買權是否受到合理的保護。結合江蘇高院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：
一、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
二、租賃關系成立在抵押權設立以后，其依然有優先購買權，但該租賃關系不得對抗已登記的抵押權人。若該承租房屋為無證房屋，可以房屋租賃合同無效進而租賃關系不成立，該承租人的優先購買權無請求權基礎為由認定無證房屋承租人不應享有優先購買權。
三、承租人只承租被執行人部分房屋，法院整體拍賣時，有關承租人的優先購買權應如何保護的問題，根據《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（[2004]民一他字第29號）的規定，第一，若房屋使用功能上可分時，承租人對部分房屋享有優先購買權；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優先購買權。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。
四、根據“人民法院應當在拍賣五日前以書面或其他能夠確認的收悉的適當方式通知當事人和已知的優先購買權人于拍賣日到場”的規定，法院委托拍賣公司在公共媒體上發布拍賣公告可否視為已對承租人盡到了通知義務？湖北高院在2016年判例中的裁判觀點認為“拍賣公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣房產而向不特定社會公眾所發出的要約邀請，不能認定為承租人履行了通知義務”（詳看延伸閱讀案例三）。
相關法律：
《合同法》
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》
第十四條 人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。
《物權法》
第一百九十條 抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權人。
《最高人民法院關于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第十四條 人民法院應當在拍賣五日前以書面或其他能夠確認的收悉的適當方式通知當事人和已知的優先購買權人于拍賣日到場。
第三十一條第二款 拍賣財產上既有的租賃權以及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十一條 當事人、利害關系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：
（一）競買人之間、競買人與拍賣機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；
（二）買受人不具備法律規定的競買資格的；
（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規定不同競買條件的；
（四）未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告的；
（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。
當事人、利害關系人請求撤銷變賣的，參照前款規定處理。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（[2004]民一他字第29號）
目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。
以下為該案在江蘇高院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于承租人的優先購買權在司法拍賣中應如何保護的詳細論述和分析。
本院認為，“趙夢谷、嚴國慶雖分別主張其于抵押權設立前、后承租了案涉抵押土地使用權范圍內的無證房產，但趙夢谷不能提供直接證據證明其在抵押設立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權，不具有優先購買權資格。嚴國慶對案涉抵押土地使用權范圍內的無證房產的承租關系發生在抵押權設立后，依法應予滌除，其也不具有優先購買權資格。常州中院經審查后未確認其享有優先購買權并無不當。柯樺所承租的房產也是在抵押設立后的抵押房產、土地使用權范圍內的有證房產，常州中院對案涉抵押房地產拍賣時對該房產的租賃關系依法亦應予以滌除。該院對柯樺的優先購買權人資格不予確認依法有據，并無不當。
人民法院在執行中依法采取拍賣措施，是基于國家公權力的行為，具有公信力，××通過法院的拍賣取得財產，不同于一般民間交易行為，撤銷拍賣應限于法定情形。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十一條規定，應當撤銷拍賣的情形有以下五種：一是競買人之間、競買人與拍賣機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；二是××不具備法律規定的競買資格的；三是違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規定不同競買條件的；四是未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告的；五是其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形的。本案中，在××為善意正當競買，執行法院拍賣也不存在嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形下，三利害關系人請求撤銷司法拍賣，并不符合上述法定情形，應不予支持。經審核，三復議申請人對案涉房地產均不享有租賃權，不享有優先購買權，其請求撤銷本次拍賣并分項重新拍賣、變賣的異議和復議申請無事實和法律依據，本院難以支持。”
案件來源：
江蘇省高級人民法院：《29招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環保材料有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書》【(2017)蘇執復29號】
延伸閱讀：
有關承租人的優先購買權在司法拍賣中應如何保護的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。
1、承租人只承租被執行人部分房屋，法院整體拍賣時，有關承租人的優先購買權應如何保護的問題，根據《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（[2004]民一他字第29號）的規定,第一，若房屋使用功能上可分時，承租人對部分房屋享有優先購買權；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優先購買權。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。
案例一：《韓守彪、江蘇金恒澤欣環保材料有限公司等與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環保材料有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書》【江蘇省常州市中級人民法院（2017）蘇04執異2號】
本院認為，“從異議人提交的租賃協議來看，各異議人均只是承租了被執行人潤豐公司的部分房屋。承租人優先購買權是指出租人轉讓不動產時，承租人在同等條件下，享有優先于其他人購買該不動產的權利。在承租部分房屋的情況下，承租人是否具有優先購買權應綜合考慮轉讓房屋的具體情況；《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（[2004]民一他字第29號）認為：‘目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。’首先，如果異議人承租的房屋在使用功能上相對獨立，其優先購買權也僅及于其承租的房屋，本院并未單獨拍賣其承租的房屋，而是整體拍賣，其不享有整體房屋的優先購買權；其次，如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優先購買權可以擴展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠未達到整體房屋面積的一半，其也不享有優先購買權。總之，無論異議人對部分房屋還是整體房屋主張優先權，根據最高人民法院復函的意見都不宜認定其享有優先購買權。”
2、執行法院對具有優先購買權的承租人已盡到通知義務的，再以侵害優先購買權為由請求重新拍賣的，法院不予支持。
案例二：《成都中鵬房地產開發有限公司與鹽源縣新泉煤業有限責任公司、成都鵬遠市政工程有限公司、曾賢麟公證債權文書執行裁定書》【成都鐵路運輸中級法院（2017）川71執復2號】
本院認為，“成都鐵路運輸法院在作出（2014）成鐵執字第94號裁定，查封成都市新都區某某2路2號房屋時，均在現場張貼公告，并在公告中載明查封之前的房屋承租人有優先購買權，而被查封房屋經過二次拍賣，均因無人報名而流拍，后新泉煤業向執行法院申請以第二次拍賣保留價5920.84萬元接受上述房屋抵償部分債務。復議申請人主張成都鐵路運輸法院在拍賣程序和價值評估等環節沒有依法告知當事人，沒有保障當事人和案外優先購買人利益，本院不予支持。”
3、出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人，而拍賣公司在當地報紙上刊登公告，系其為拍賣房產而向不特定社會公眾所發出的要約邀請，不能認定為向承租人履行了通知義務。
案例三：《匯達資產托管有限責任公司與襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司、中國人民銀行襄陽市中心支行再審民事判決書》【湖北省高級人民法院（2016）鄂民再25號】
本院認為，“關于匯達公司是否于拍賣前履行了通知義務，首先，根據《合同法》第二百三十條‘出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權力’的規定，匯達公司應當在拍賣涉案房屋5日前，通知承租人有權參與競買。本案包括涌鑫公司在內的房屋承租人營業場所固定，處于正常經營狀態，并非下落不明，而開元拍賣公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣房產而向不特定社會公眾所發出的要約邀請。因此，開元拍賣公司在《楚天都市報》上發布拍賣公告，不能認定為匯達公司履行了通知義務。其次，從本案原一審、二審，重審一審、二審及本次再審的情況來看，匯達公司均沒有提交可以證明其在拍賣5日前即2009年10月20日前已將拍賣事項通知了涌鑫公司的證據，應當認定匯達公司沒有履行通知義務，違反了前述法律的規定，致使涌鑫公司未能參與涉案房屋的拍賣，本案一、二審判決確認涌鑫公司對位于襄陽市襄城區東街10號房地產的1號樓（綜合樓）在同等條件下享有優先購買權，并無不當。”
4、查封后出租的房屋，承租人對拍賣房屋主張優先購買權的，法院不予支持。
案例四：《中國建設銀行股份有限公司宿遷分行與江蘇依田絲絲綢科技有限公司、宿遷市金田絲綢有限公司、高喜軍、張擁軍案》【江蘇省高級人民法院 (2011)蘇執復字第0008號】
本院認為，“高喜軍既是依田絲公司的總經理，又是美好公司的股東，依田絲公司與美好公司具有一定的關聯性，宿遷中院對本案中美好公司提出異議所涉及的房地產查封后，依田絲公司在拍賣過程中擅自將該房地產出租給美好公司，對查封的房地產設定了權利負擔，該行為不受法律保護，美好公司以其是承租人并據此主張優先購買權不符合相關法律規定，故美好公司的申請復議理由本院不予支持。”
5、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
案例五：《韓麗英與廣州天粵物業管理有限公司、廣州華正投資管理有限公司等租賃合同糾紛2016民終17508二審民事裁定書》【廣東省廣州市中級人民法院(2016)粵01民終17508號】
本院認為，“韓麗英是作為案涉物業的受讓方依據其與轉讓方即案外人華證資產公司2014年11月27日簽訂的《資產交易合同》而最終成為案涉物業的所有權人，依據《合同法》第二百二十九條‘租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力’的規定，韓麗英受前述《房屋租賃合同》的約束，以所有權人身份行使出租使用權。其三，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條‘出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持’的規定，天粵公司若主張案外人華證資產公司侵害了其優先購買權，則應另循法律途徑向華證資產公司主張，其主張華證資產公司為本案必須參加訴訟的當事人，缺乏事實和法律依據，本院不予采信。”
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