最高法院:租住的房屋被執行了,租戶該如何主張權利,別踩這十個坑兒(附最詳裁判規則)

在執行程序中，承租人作為利害關系人，如其認為人民法院的執行行為侵犯其合法權利，依法可以提出執行異議。但對其異議，應根據執行行為的具體情形適用不同的法律條款進行審查，并賦予其不同的救濟權利及救濟途徑。

一、劉莉因與蕪湖寶翔公司借貸糾紛一案，蕪湖中院作出生效民事調解書。因被執行人未履行相應義務，劉莉向蕪湖中院申請強制執行。

二、在執行過程中，蕪湖中院查封案涉房產并發布騰房公告：若逾期未騰空，法院將采取強制執行措施，產生的一切損失及法律責任由租戶自行承擔。

三、卜英和以其已與蕪湖寶翔公司簽訂《租賃合同》為由，向蕪湖中院提出執行異議，請求排除案涉房產的強制執行。

四、蕪湖中院作出執行裁定，認為卜英和主張租賃權以對抗執行，本質為阻卻房產的交付，屬于案外人針對執行標的提出的異議，故駁回其異議請求。卜英和向蕪湖中院提起案外人執行之訴。

五、蕪湖中院、安徽高院一致認為，卜英和主張享有租賃權以排除房屋的執行，屬于執行行為的異議，不屬于執行標的的異議，裁定駁回起訴。卜英和不服申請再審。

六、最高法院再審認為，卜英和主張其對案涉房屋享有租賃權，而非主張執行行為違法，符合案外人執行異議之訴的受理條件，原審裁定以執行復議程序解決為由不予立案，屬于法律適用錯誤，應予撤銷。

本案的爭議焦點是本案是否屬于案外人執行異議之訴的受理范圍，最高法院在本院認為部分的裁判要點如下：

卜英和之所以提起本案訴訟，其訴訟請求是執行法院對案涉房屋的強制執行行為侵犯了其承租權，是因為卜英和并非是對執行法院的執行行為違反法律規定而提起異議，而是主張其對案涉房屋享有租賃權，該實體權利足以排除執行，且排除執行的訴訟請求與原裁定無關。因此，卜英和提起執行異議之訴，符合受理條件。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

租賃的房屋被執行時，承租人作為利害關系人應當如何選擇救濟途徑？鑒于此，現結合本案及各地高院可供查詢的在先的已生效案例，將實務經驗總結部分如下：

第一，對執行行為提出異議的，選擇執行異議、執行復議、執行監督。主要包括以下情形：一是針對執行法院作出關于遷出、移交、騰退的執行通知；二是針對執行法院作出的關于暫緩或者中止執行房屋的執行裁定；三是執行裁定或者執行通知沒有載明上述內容，針對其他執行行為的。

第二，對執行標的提出異議的，選擇執行異議、異議之訴、申請再審。主要包括以下情形：一是執行法院否定承租人的租賃權，承租人主張確認承租關系、不得執行租賃的房屋的；二是承租人主張租賃權大于抵押權、優先權的，不得執行租賃的房屋的；三是承租人主張的租賃權不否定在先生效判決、裁決等情形的。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

卜英和與劉莉、安徽三和道路工程有限公司、蕪湖寶翔工貿有限公司案外人執行異議之訴再審民事裁定書【最高人民法院（2021）最高法民再314號】

裁判規則一：案外人以人民法院的執行行為侵害其租賃權為由提出的執行異議，屬于執行標的的異議，案外人提出案外人執行異議之訴，符合受理條件。（正面案例）

案例一：廣東省高級人民法院在惠州市成科五金科技有限公司與西門子財務租賃有限公司、海南豐興精密產業股份有限公司等案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2018）粵民終2020號】中認為，惠州成科五金公司依據與海南豐興公司法人代表沈旗衛簽訂的《合作協議》及《補充協議》以案外人身份提出執行異議，認為其有權租賃涉案機器設備，請求解除對涉案機器設備的查封，其執行異議被駁回。后惠州成科五金公司提起本案訴訟，主張以租賃權排除對涉案標的的執行，有明確的排除執行的訴訟請求，且訴訟請求與原仲裁裁決無關，故惠州成科五金公司提起本案訴訟符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零五條第一款“案外人提起執行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執行異議申請已經被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；（三）自執行異議裁定送達之日起十五日內提起”的規定。原審法院認為惠州成科五金公司的訴訟請求與原仲裁裁決有關，但惠州成科五金公司在起訴狀中認為法院對涉案機器設備的執行侵犯了其依法取得的租賃權，并未否定生效仲裁裁決的內容。因此，原審裁定以此為由駁回起訴缺乏事實和法律依據，本院予以糾正。惠州成科五金公司認為本案符合案外人執行異議之訴條件的上訴理由成立，本院予以支持。

裁判規則二：案外人主張其對執行標的物享有租賃權，進而請求排除人民法院的強制執行，不屬于執行異議之訴審理的范疇，應當駁回起訴。（反面案例）

案例二：吉林省高級人民法院在長春市愷豐小額貸款有限公司與李澤、郭重道、李柏霖、溫國紅、國秀川、劉淑芹、王磊案外人執行異議之訴再審民事裁定書【（2019）吉民申1905號】中認為，案外人執行異議之訴，是指案外人基于其就執行標的物享有的足以阻卻強制執行的權利，如享有所有權或者足以阻卻執行標的轉讓、交付之實體權利，在執行程序終結前，向執行法院對申請執行人（特殊情況下亦可將被執行人列為共同被告），提起的旨在排除對執行標的強制執行的訴訟。而租賃權在法律屬性上系一種債權，只不過在權利特征上具有占有、使用和收益等類似物權的特征，其能否被視為對執行標的物享有的足以阻卻執行的實體權利應區分不同情況來判斷。在金錢債權執行中，承租人認為其對作為執行標的物的不動產享有租賃權的，應當在拍賣程序中主張優先購買，或依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定向執行法院主張權利，其提起執行異議之訴請求排除執行的，人民法院應當不予受理；已經受理的，應當裁定駁回起訴。如果執行法院作出的異議裁定否定承租人租賃權的成立或存續的，承租人應當另行提起訴訟確認其租賃權的成立或存續。本案中，案外人李澤、郭重道主張其對執行標的物享有租賃權，進而請求排除人民法院的強制執行，不屬于執行異議之訴審理的范疇，故本案二審裁定駁回其起訴并無不當。如李澤、郭重道對法院否定其租賃權存有異議，應當另行提起訴訟主張確認。愷豐公司作為執行案件中的申請執行人，如認為李澤、郭重道對執行標的物享有的租賃權不成立或該權利的存續影響其債權的有效實現的，應當通過其他法律途徑另行主張，而不能亦不必對本案申請再審。

裁判規則三：人民法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人對人民法院要求其騰退房屋的異議，屬于執行行為的異議，不屬于執行標的的異議。

案例三：山東省高級人民法院在代同明、劉鳳玲與山東駿鑫房地產開發有限公司等案外人執行異議之訴二審民事判決書【（2020）魯民終3085號】中認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條規定：“當事人、利害關系人依照民事訴訟法第二百二十五條規定提出異議的，應當在執行程序終結之前提出，但對終結執行措施提出異議的除外。案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出”，代同明、劉鳳玲以其對涉案土地及土地上的房屋享有租賃權為由提起執行異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出。結合一審查明的事實，因涉案土地已經過戶到買受人瑞德公司名下，即在涉案土地已經執行終結的情況下，代同明、劉鳳玲不具備針對涉案執行標的提起執行異議的條件。同時，根據“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院強制執行時，并不必然導致承租人租賃權的消滅。因此，如果人民法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人對人民法院要求其騰退房屋的執行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定的執行行為異議，應當通過執行復議程序解決。本案中，一審法院3號限期遷出通知書載明的內容，并未否定代同明、劉鳳玲對涉案土地及土地上的房屋享有租賃權，故一審認定代同明、劉鳳玲對執行行為所提異議并非本案執行異議之訴審理范圍，亦無不當。

裁判規則四：如果人民法院的執行裁定書中既未要求承租人移交或者騰讓房產，亦未否定其承租權，執行拍賣的行為未損害租賃權，與承租人的租賃權不存在法律上的利害關系，承租人提起案外人執行異議之訴，不符合受理條件。

案例四：山東省高級人民法院在青島軍才置業有限公司與青島城建裕龍房地產開發有限公司、青島麥迪紳集團有限公司案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2020）魯民終1760號】中認為，（2019）魯02執913號之三執行裁定書的執行內容為：“拍賣被執行人青島麥迪紳集團有限公司名下位于青島市嶗山區遼陽東路8-2號1-2層、遼陽東路8-7號1-2層、遼陽東路8號2號樓1單元801戶、遼陽東路8號3號樓1單元801戶、遼陽××路××號××號樓××單元××戶的房產。”上述執行裁定書確定的執行行為僅系拍賣訴爭房產，并未要求軍才公司移交或騰讓訴爭房產，亦未否定其租賃權，未對其租賃權造成損害，其租賃權與該房產的執行拍賣并不存在法律上的利害關系。如果涉案房產被拍賣后軍才公司因租賃權與涉案房產買受人產生糾紛，雙方可以另行主張權利，但該糾紛目前尚未發生，故不屬于人民法院民事訴訟受案范圍。

裁判規則五：案外人以享有承租權為由，主張暫緩或者中止拍賣執行，屬于執行行為的異議。案外人提出案外人執行異議之訴，不符合受理條件。

案例五：福建省高級人民法院在寧德揚科獅虎進出口有限公司與興業銀行股份有限公司寧德分行、寧德獅虎能源科技有限公司、黃長明、鄭少鈴、黃長基、鄭翠月案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2018）閩民終298號】中認為，一審法院作出（2016）閩09民初92號之二《執行裁定書》裁定：拍賣、變賣被執行人獅虎能源公司名下位于寧德市工業北路9號（獅虎項目工廠區）2幢1-2層101、1幢1-6層101的房產、東僑工業集中區工業路西側、油行溪北側、團圓路南側的土地使用權及寧德市東僑區東僑工業集中區工業北路9號（獅虎項目廠區）的機械設備。揚科獅虎公司作為案外人向一審法院對該裁定提出執行異議，請求確認揚科獅虎公司對執行標的享有租賃權，并暫緩或者中止拍賣該執行標的。揚科獅虎公司的上述異議并非針對（2016）閩09民初92號之二《執行裁定書》的裁定主文，而是針對該裁定的具體執行行為，一審法院因此依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定作出（2017）閩09執異7號執行裁定適用程序正確。揚科獅虎公司對上述裁定不服，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議，其提出本案執行異議之訴不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定，一審法院裁定駁回起訴適用法律正確。

裁判規則六：申請執行人的債權已經通過其他方式得到清償，執行標的已經不存在，案外人指向的執行標的與該案無關，不符合案外人執行異議之訴受理條件。

案例六：上海市高級人民法院在北京泰坦之邦咨詢有限公司與首鑄（廣東）集團有限公司、深圳比鄰奈兒鄉村聚樂部文化傳播有限公司等案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2019）滬民終255號】中認為，根據泰坦之邦公司上訴請求及本案一、二審庭審情況，其認為30號案中法院對涉案房產拍賣處置影響其租賃權行使，據此主張排除對該房產的執行。對此需澄清以下兩個問題。

首先，泰坦之邦公司本案中訴請主張的“執行標的”是一中院1298號案而不是30號案中拍賣成交的。1298號案啟動對（2016）滬01民初42號、（2016）滬民終337號案的執行程序，期間因22層系爭房產拍賣所得款項不足清償本金及利息1.05億余元，又依據（2016）滬民終337號案生效判決中“比鄰奈兒公司對該債權的保證責任”，啟動對23層四套房產拍賣。所得款項為1.1億余元，清償后余款為1.06億余元，一中院凍結其中0.247億余元，并劃撥0.17億余元至上海市浦東新區人民法院，清償（2016）滬0115執22550號案等。

其次，本案所涉30號案中首鑄公司申請執行的債權因御固公司依據執行和解協議出售名下的房產，所得款項獲得清償而執行完畢，已無再拍賣涉案房產的必要。30號案執行完畢時間是2017年12月14日，之后的2018年3月17日，是因法院在1298號案中的拍賣行為，太易控股有限公司才競某涉案房屋。從時間及具體執行情況來看，30號案的執行行為均不涉及涉案四套房產的處置，泰坦之邦公司訴請又是排除對23層四套房產的執行處置，其訴請理由與需要排除的執行行為，與30號案中法院的執行行為并不一致。

綜上，本案中申請執行人首鑄公司的債權已經通過其他方式得到清償，與泰坦之邦公司案外人執行異議之訴指向的執行標的無關，不具備案外人執行異議之訴受理條件。

裁判規則七：案外人執行異議之訴的訴訟請求中沒有明確排除對執行標的執行，不符合受理條件，人民法院不必釋明，直接裁定駁回案外人的起訴。

案例七：山東省高級人民法院在煙臺市海霸能源電池有限公司與興業銀行股份有限公司青島分行、青島海霸能源集團有限公司等案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2019）魯民終1512號】中認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條的規定，提出執行異議之訴應當有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求。本案中，煙臺海霸公司的訴訟請求并不包含排除對涉案房屋和涉案土地使用權的強制執行。因此，煙臺海霸公司所提起的訴訟并不具備執行異議之訴的受理條件，一審法院對其起訴依法予以駁回，并無不當。煙臺海霸公司認為一審法院應當向當事人釋明增加排除執行的訴訟請求，但本院認為本案情形不屬于法院應當釋明的情形，故對煙臺海霸公司上訴請求，依法不予支持。待煙臺海霸公司明確訴訟請求之后，可另行訴訟。

裁判規則八：執行異議指向的特定標的已轉讓給第三人，對特定標的的執行已經終結，已不存在停止執行的可能，案外人對執行標的提出異議，不符合受理條件。

案例八：江西省高級人民法院在中國銀行股份有限公司南蓮支行與南昌市廣森科技有限公司、江西蝸牛快購電子商務有限公司、江西省速好達物流有限公司等案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2020）贛民終646號】中認為，案外人執行異議之訴的制度目的是通過正當程序判斷案外人對特定執行標的享有的權利能否排除對特定標的的執行。而當異議指向的特定標的已轉讓給第三人，對特定標的的執行已經終結，已不存在停止執行的可能。速好達公司在異議指向的執行標的執行終結后提出案外人異議，超出了提出案外人異議的法定期限，不符合案外人異議的受理條件。在案外人執行異議之訴中已經不能對速好達公司的權利進行救濟，其可通過其他程序主張權利。一審法院認定事實不清，導致錯誤地受理了速好達公司的案外人異議，并錯誤地審理了速好達公司提出的案外人執行異議之訴，應予糾正。因本案不符合案外人執行異議之訴案件的受理程序，速好達公司與平彥公司之間是否存在真實的租賃合同關系及是否在抵押權設立之前的等實體問題，不屬于本案審理范圍，不予審查。

裁判規則九：如果人民法院作出中止執行而非駁回異議的執行裁定，案外人提起的執行異議之訴，不符合案外人執行異議之訴的受理條件。

案例九：海南省高級人民法院在海南省蘇東坡文化研究會、海南頌坡律師事務所與海南省檢察院第一分院、海南天勝運輸租賃公司案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2020）瓊民終32號】中認為，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條關于“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零五條第一款第一項關于“案外人提起執行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執行異議申請已經被人民法院裁定駁回”的規定，案外人提起執行異議之訴必須以其對執行標的提出的書面異議裁定被駁回為前提。具體到本案中，一審法院于2018年12月10日就東坡研究會、頌坡律師事務所提起的執行異議作出（2018）瓊01執異1119號執行裁定書，裁定中止案涉房產的執行。故東坡研究會、頌坡律師事務所提起的執行異議之訴不符合案外人執行異議之訴的受理條件，應不予受理。依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十條關于“依照第二審程序審理的案件，二審法院認為不應由人民法院受理的，可以直接裁定撤銷原裁判，駁回起訴”的規定，本案二審可以直接駁回東坡文化研究會、頌坡律師事務所的起訴。

裁判規則十：案外人對執行標的提出的執行異議，系在執行異議指向的執行標的執行終結之后提出，不符合案外人執行異議之訴的受理條件。

案例十：山西省高級人民法院在鄭某、山西海熠科技有限公司與美錦能源集團有限公司、山西恒建科工貿實業發展有限公司案外人執行異議之訴二審民事裁定書【（2020）晉民終761號】中認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十四條規定：根據民事訴訟法第二百二十七條規定，案外人對執行標的提出異議的，應當在該執行標的執行程序終結前提出。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條第二款規定：案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。該規定對案外人所提異議的期限規定了兩種不同的情形：一是執行標的物由當事人以外的第三人受讓時，案外人提出阻止執行的實體權利異議的，應當在執行標的執行終結之前提出；二是當執行標的由當事人，即申請執行人或者被執行人受讓的，案外人提出的異議期間應在執行程序終結之前提出。本案中，買受人太原市錦騰勝貿易有限公司系當事人以外的第三人，案外人應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出。2017年5月10日一審法院作出（2015）并執字第164-2號執行裁定書，裁定綜合辦公樓所有權及土地使用權歸買受人太原市錦騰勝貿易有限公司所有。該裁定書于2017年9月8日送達買受人太原市錦騰勝貿易有限公司，并于2018年4月12日向太原市不動產登記中心送達了協助過戶通知書，至此，異議指向的執行標的執行終結。鄭某、海熠公司于2019年3月11日向一審法院提出執行異議，系在異議指向的執行標的執行終結之后提出，故一審法院駁回鄭某、海熠公司的起訴符合法律規定。