黑鐵時代，綠城逆勢起跑

4個月成交183套去化率11%

這是綠城沁園從2021年10月25日拿證，到2022年2月25這4個月內(nèi)的業(yè)績。

作為2021年北京第一次集中土拍的一員，綠城沁園的表現(xiàn)中規(guī)中矩，在2021年的27塊土地如今的27個項目中，排在第13名。

但這并不妨礙綠城在北京市場的攻勢。

北方樓市雖已淪陷，但房企們對于北京市場的覬覦，從來都沒停止過角逐。

2022年第一次土拍中，綠城斥資近百億拿下了3塊土地，成為北京市場的“頭號玩家”。

綠城，這個經(jīng)歷了風(fēng)霜的混合制房企，背靠中交，在黑鐵時代的元年，逆勢發(fā)力。

2022年，對房企來說，是努力“活下去”的一年。

這個關(guān)鍵時刻，僵尸、躺平的房企，或已無力抵抗；

部分看似回過血的房企比如泰禾，雖然2021年凈賺1億多，一部分購房者還順利拿到房子，只是， “交付”標(biāo)準(zhǔn)大打折扣。

然而，綠城卻在這樣的語境下仍然保持著韌性和活力，不僅在2021年超額完成銷售目標(biāo)，2022年對市場信心仍舊不減。

逆勢擴(kuò)儲，再回前十

郁亮說房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“黑鐵時代”，但綠城顯然不這么想：

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年綠城新增土地貨值超3000億元，位居全國第5。

2021年，綠城在大本營杭州收獲16宗地，12個項目2022年有供應(yīng)，北京、天津、青島、成都，到處是綠城忙碌拿地的身影。

更值得注意的是，2021年其拿地銷售比為66.88%，超40%紅線26.88個百分點，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值42.88個百分點。

拿地激進(jìn)，2021年綠城新增土地貨值超3000億元，位居克而瑞榜單第5位。權(quán)益拿地金額969億元，在拿地排行榜中位列第6位。2020年綠城以887億元的拿地金額位列第8位。

充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備，無疑將為綠城中國業(yè)績增長提供更有力的支撐。

兇猛拿地的背后是銷售業(yè)績的攀升。

數(shù)據(jù)顯示， 2021年綠城總合同銷售額達(dá)3509億元（含代建項目），同比增長約21%，總合同銷售面積約1557萬平。銷售額位列克而瑞操盤榜第7名，中指院/億翰全口徑銷售榜第7名。

2021年，綠城是完成銷售目標(biāo)的10家中唯一一家超3500億的房企，堪稱“鶴立雞群”。這其中暗含了綠城再進(jìn)前十的努力。2021年其銷售目標(biāo)完成率113.2%。

綠城努力的樣子從大本營或許可以看的更清楚：

2021年，綠城在浙江斬獲35塊新地，投資貨值突破1000億，其浙江區(qū)域銷售額、回款額雙破1000億，占據(jù)克而瑞大浙江房企排行榜的流量榜、權(quán)益榜、全口徑榜單冠軍。

一時間，風(fēng)頭無量。

制圖：地產(chǎn)十一言

努力總是會有收獲的。

綠城中國的排名，從2016年全口徑排名第9，到2021年第7名，從2016年權(quán)益口徑排名20，到2021年首進(jìn)前10。

起起伏伏，再回前十，綠城用了5年的時間。

大本營外，兇猛搶食

在投資土儲方面，綠城嚴(yán)格實施“1+5+N”的布局戰(zhàn)略，聚焦深耕浙江的同時，發(fā)力五大城市群中核心一二線城市。比如南通、寧波、北京等。

2022年開年，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，1月綠城拿地投入119.9億元，拿地面積62.5萬平，新增權(quán)益貨值為171.6億元，權(quán)益新增貨值比率發(fā)布為83%。拿地成本約19184元/平。

1月4日，綠城聯(lián)合天一置業(yè)以13.34億底價競得南通1宗宅地，此外亦于寧波落子，以16.73億總價奪得鎮(zhèn)海區(qū)國家高新區(qū)地塊。

2月17日，綠城以43.47億元、41000平現(xiàn)房銷售面積摘得北京朝陽崔各莊地塊，成交樓面價約4.88萬/平，溢價率15%。

以40.17億摘得北京石景山劉娘府地塊，指導(dǎo)價9.15萬/平。

以14.76億競得北京經(jīng)開區(qū)地塊，溢價率1.09%。

2022年，在北京首輪集中土拍中，綠城揮金98.4億元奪得3宗地，一時間被業(yè)內(nèi)感嘆為綠城的北京大年。

狂奔之下，綠城頗有些“顧頭不顧尾”，投資與銷售再回前十的代價是負(fù)債增加、“三道紅線”惡化。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年綠城中國拿地金額707億元，與此同時，其負(fù)債總額由2020年同期增長29.52%至2021年上半年的3904.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.33%，較2021年年初增長1.75個百分點。

不僅如此，“三道紅線”中有兩道處于惡化狀態(tài)，2021年上半年綠城中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%；現(xiàn)金短債比為2；凈負(fù)債率為75.2%；其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2020年末增長1.6個百分點，凈負(fù)債率較2020年末增長11.4個百分點，均處于黃檔。

當(dāng)然，綠城也一直在降負(fù)債，優(yōu)化三道紅線。

有了國企中交撐腰，綠城計劃2023年將永續(xù)債全部贖回。

從2021年下半年開始，綠城先于7月贖回10億元永續(xù)債，隨后又贖回31億元及5億美元永續(xù)債。

截至目前，其永續(xù)債規(guī)模已降至六七十億元左右。在全部贖回前，綠城表示暫不發(fā)行新的永續(xù)債。

另外，基于減值計提的提前風(fēng)險出清，以及永續(xù)債雙刃劍因勢利導(dǎo)，為后期綠城凈利率風(fēng)險提前做好籌備和風(fēng)險釋放。

降負(fù)債的第二個動作是發(fā)債。

1月，綠城發(fā)行信用債26億元、境外債25.3億元，合計51.3億元，融資規(guī)模最大，比排名第二的碧桂園多了20億元。其發(fā)債平均利率僅3%，在發(fā)債房企中排名第二，僅比蘇高新高出0.1個百分點。

1月3日，綠城披露2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件，注冊金額40億元，擬發(fā)行金額不超過26億元。其中15億元用于償還債務(wù)。

1月28日，綠城發(fā)行2025年到期的4億美元增信債券，年利率僅2.3%。

融資成本降至4.6%超低位

綠城站穩(wěn)前十的資本，除了持續(xù)改善的財務(wù)結(jié)構(gòu)，還有中交入主后不斷降低的融資成本。

2014至2021年間，其融資成本分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%，5.3%，4.9%，4.6%。近期，其融資活動頻繁。

2月10日，綠城中國擬注冊發(fā)行兩期中票，2022年度第四期中期票據(jù)金額為20億元，2022年度第五期中期票據(jù)金額為15億元，項目狀態(tài)均為“預(yù)評中”。

2月16日，綠城發(fā)布2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）發(fā)行公告。本期債券發(fā)行總規(guī)模為不超10億元，期限為5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，起息日為2月21日。

標(biāo)普稱“綠城繼續(xù)獲得再融資將支持其穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，并為未來幾個月艱難的房地產(chǎn)銷售前景提供緩沖”。

20%產(chǎn)品“創(chuàng)新”

內(nèi)在的價值觀不變，外部世界卻在巨變。綠城正在用新的產(chǎn)品邏輯與黑鐵時代相處。在產(chǎn)品打造上，其始終堅持“二八法則”：

20%產(chǎn)品創(chuàng)新，80%標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

在全國樓盤為回款降價促銷之際，2021年綠城銷售均價并未下滑，銷售額在50億以上的項目有6個。

在中指研究院2021中國城市居民居住滿意度調(diào)查報告中，綠城總體滿意度得分88.7，在杭州、蘇州、鄭州等14座城市拿下總體滿意度第一。

限價時代的綠城，深知優(yōu)勢高端&藝術(shù)產(chǎn)品難以體現(xiàn)，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上向下延展，以求更加適銷市場。目前，綠城產(chǎn)品平均面積在90—140平，標(biāo)簽就是：綠城品牌+首置首改。比如，北京綠城沁園項目，最小戶型做到55平。

做適銷產(chǎn)品的路上，綠城可能不太適應(yīng)。沁園雖是在京首個高標(biāo)準(zhǔn)項目，但和同系列杭州產(chǎn)品相比，從植物、景觀等方面減配很多。

戶型設(shè)計被吐槽返回十年前。93平戶型東西向，占比超1/4。算下來，純南向戶型占比40%，南北通透戶型占比才35%。約106平三居，三面寬朝南，客廳面寬只有3.2米，兩個衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)。123平戶型南向2面寬僅6米，過道直接變成5米，打個地鋪躺平也夠。但一通縮減成本下來，凈利潤率達(dá)12.78%。

此外，做好創(chuàng)新的同時，提高產(chǎn)品溢價，未來繼續(xù)保持比同區(qū)位競品售價高10%-20%左右的優(yōu)勢。比如北京誠園系列產(chǎn)品，比周邊競品售價甚至高30%左右。

優(yōu)秀產(chǎn)品力與品牌為綠城發(fā)展增加“新的成長賽道（代建業(yè)務(wù)）”，該業(yè)務(wù)已成為綠城產(chǎn)品力的第二春。

綠城管理成為代建行業(yè)第一股，2017年430億，2020年745億，2021年約843億，穩(wěn)步增長。

凈利潤8%-10%的新綠城

高速增長時代結(jié)束，普遍降速時代到來，利潤率下滑是行業(yè)趨勢。濱江在杭州力爭1%到2%凈利率，萬科郁亮說深圳招拍掛僅4%凈利率。而有知情人士向言公子透露，綠城已實現(xiàn)8%-10%的凈利率。

不受“凜冬”干擾，綠城有2個高招。

首先，精準(zhǔn)把握毛利潤源頭的投資拿地決策。

言公子了解到，綠城過投決會的凈利率要求就是8%-10%。

普遍降速時代到來之后，整個行業(yè)被速度遮蔽的問題將逐一呈現(xiàn)，對投融能力、管理能力的考驗將前所未有。而綠城強(qiáng)化后期的投資兌現(xiàn)率，達(dá)行業(yè)數(shù)一數(shù)二。

比如，綠城2020年底復(fù)盤2019年到2020年拿地土地的投決會凈利率數(shù)值，兌現(xiàn)率高達(dá)9%。

其次，加大收并購比率是關(guān)鍵。

在并購一事上，綠城管理有著很大潛力。截至2021年6月底，綠城管理尚未使用的，可用于收并購的IPO資金剩余212.5億元。綠城管理于全國28個省、直轄市及自治區(qū)的96座城市擁有334個代建項目，合約總建筑面積8400萬平，在建面積4370萬平。

1月11日，綠城管理發(fā)布公告稱，擬收購浙江熵里建設(shè)管理有限公司60%股權(quán)，固定代價4億元，及收購?fù)瓿珊笕昶陂g，該公司新增代建項目服務(wù)費用的增量代價，最高金額為2億元，合計不超6億元。

值得注意的是，此次對于浙江熵里60%股權(quán)的收購，是綠城管理在資本市場的首個主營業(yè)務(wù)收購項目。

據(jù)企查查顯示，綠城服務(wù)在2021年參與的招投標(biāo)項目超過300個，而中標(biāo)項目近300個，中標(biāo)率比較高。同時，中標(biāo)標(biāo)的不乏千萬級以上的項目。

一些方向有序減少，在另一些方向堅決突擊，才是黑鐵時代下房企的高難操作。

而這正是進(jìn)入起跑期的綠城要做的事。

看起來，綠城為戰(zhàn)略起始年準(zhǔn)備的不錯。從3509億走向4500億，言公子測算未來僅保持8%復(fù)合增長率，就可在2025年實現(xiàn)超4500億的目標(biāo)（達(dá)4760億）。

拉長時間的維度、跨越周期去審視綠城，我們可以將房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)形勢的變化和疫情沖擊，看作短期影響。

增速放緩的時代對于綠城這樣的公司或許更為有利，可以使其穩(wěn)扎穩(wěn)打地落實戰(zhàn)略，使其更加厚實。新綠城正朝著穩(wěn)健、品牌、利潤、規(guī)模、組織、運營等全維健康繼續(xù)努力。

而2月9日引進(jìn)外部人才原藍(lán)光發(fā)展副總裁張勝利，恰是新一輪管理思考的映射。