城中村改造項(xiàng)目的融資放開(kāi)了

10月24日，新華社報(bào)道稱，中央財(cái)政將在今年四季度增發(fā)2023年國(guó)債10000億元，增發(fā)的國(guó)債全部通過(guò)轉(zhuǎn)移支付方式安排給地方，集中力量支持災(zāi)后恢復(fù)重建和彌補(bǔ)防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)短板，整體提升我國(guó)抵御自然災(zāi)害的能力。市場(chǎng)方面認(rèn)為，上述舉措意在加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，至于是從哪個(gè)角度切入，大家已并不在意。

上周，廣州市審議通過(guò)了《廣州市進(jìn)一步促進(jìn)民間投資高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，明確了鼓勵(lì)民間投資參與的重點(diǎn)領(lǐng)域，包括廣州重大功能片區(qū)、傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造、清潔能源及綠色低碳領(lǐng)域建設(shè)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新、社會(huì)民生等細(xì)分領(lǐng)域。

我們注意到，以廣東省廣州市為代表的南部、東南、東部沿海省市（包括這些區(qū)域內(nèi)的一二線城市）的城投平臺(tái)最近終于大幅放松了非標(biāo)融資，尤其是底層為城中村改造、EOD以及其他基建類的項(xiàng)目，社會(huì)資本、民間資金目前都已能順利參與項(xiàng)目投資。

我們近幾個(gè)月一直都有提到國(guó)務(wù)院當(dāng)前重點(diǎn)支持的超大特大城市的城中村改造項(xiàng)目在推進(jìn)方面的難度，尤其是社會(huì)資本（民間資金）的參與路徑與參與熱情問(wèn)題，因這些超大特大城市主導(dǎo)城中村改造項(xiàng)目的地方國(guó)企與城投平臺(tái)先前一直不怎么放開(kāi)非標(biāo)融資以大力引入社會(huì)資本，由此導(dǎo)致專項(xiàng)債和政府主導(dǎo)的更新基金等方面的資金支持顯得杯水車薪。

市場(chǎng)方面認(rèn)為，對(duì)于面臨日益嚴(yán)峻的資產(chǎn)荒問(wèn)題的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，沿海城市的城投平臺(tái)放開(kāi)非標(biāo)融資是個(gè)非常難得的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)期。盡管廣州等城市的城中村改造項(xiàng)目本身存在周期長(zhǎng)、不確定性高等問(wèn)題，但因這些沿海城市城投平臺(tái)本身的主體征信決定了爆雷風(fēng)險(xiǎn)的降低（準(zhǔn)確地說(shuō)是國(guó)家不會(huì)允許這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的城投出現(xiàn)爆雷），加上國(guó)央企資金以及銀行資金直接參與城中村改造項(xiàng)目的前期融資都存在涉房業(yè)務(wù)方面的合規(guī)問(wèn)題，因此對(duì)于信托、私募、保理、融資租賃等社會(huì)資本（民間資金）來(lái)說(shuō)，目前是相當(dāng)好的業(yè)務(wù)切入時(shí)機(jī)。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，就沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城投融資業(yè)務(wù)而言，因信托、私募、保理、融資租賃等以社會(huì)資本（民間資金）參與為主的投資機(jī)構(gòu)在融資成本方面很難和城投平臺(tái)的債券融資和銀行融資的低利率競(jìng)爭(zhēng)，因此沿海城市以前基本都很難放開(kāi)城投平臺(tái)除銀行之外的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)（核心原因就是融資成本過(guò)高的問(wèn)題）。

我們認(rèn)為，沿海城市城投非標(biāo)融資業(yè)務(wù)的放開(kāi)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下的地方政府基建投資增長(zhǎng)訴求息息相關(guān)，尤其是城市更新、城中村改造、EOD等涉及基建類項(xiàng)目的大力上馬（主要是靠基建類投資拉動(dòng)GDP）。我們此前也一直都有提到，中央和地方目前給予城中村改造那么大的政策支持力度，更多的是希望通過(guò)超大特大城市的城中村改造激活樓市需求并全力拉動(dòng)房地產(chǎn)。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在今年7月21日審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，《指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出“鼓勵(lì)和支持民間資本參與城中村改造”。如果說(shuō)《指導(dǎo)意見(jiàn)》為超大特大城市（尤其是沿海城市）主導(dǎo)城中村改造的地方國(guó)企和城投平臺(tái)提供了非標(biāo)融資的契機(jī)，那么新一輪地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解（“一攬子化債方案”的落地）則為投資機(jī)構(gòu)拓展這些區(qū)域的城投非標(biāo)融資業(yè)務(wù)提供了實(shí)實(shí)在在的機(jī)會(huì)。

與上述情況相似，我們?cè)凇冻峭侗罪L(fēng)險(xiǎn)緩解》一文中有提到，中央巡視組檢查結(jié)束后，江蘇、山東、天津等多個(gè)省市的城投非標(biāo)業(yè)務(wù)已開(kāi)始重新啟動(dòng)，而且合理的融資服務(wù)費(fèi)用也獲得了重新認(rèn)可，這個(gè)情況也讓我們頗為意外，因?yàn)樽詮某峭镀脚_(tái)壓縮融資成本紅線并嚴(yán)厲打擊融資中介以來(lái)，我們?cè)跇I(yè)務(wù)拓展方面一直壓力巨大（很多城投類客戶資源都掌握在中介的手里，具體原因不便闡述），因此這一波整頓之后城投非標(biāo)融資市場(chǎng)的恢復(fù)情況頗為迅猛。

就自身的業(yè)務(wù)情況而言，我們目前對(duì)超大特大城市（主要是沿海城市）城投平臺(tái)的城中村改造、EOD項(xiàng)目等的非標(biāo)投資業(yè)務(wù)尤為熱衷，一方面是這些超大特大城市（比如廣州等沿海城市）的城投平臺(tái)在融資主體信用和投資風(fēng)險(xiǎn)方面有更好的安全邊際，相比之下大多數(shù)投資機(jī)構(gòu)對(duì)其他城市城投平臺(tái)的城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)、城中村改造項(xiàng)目的融資都不敢放開(kāi)準(zhǔn)入；另一方面是可支持城中村改造項(xiàng)目的專項(xiàng)債額度非常有限，國(guó)央企資金的直接支持又存在涉房業(yè)務(wù)方面的合規(guī)問(wèn)題，尤其是銀行參與城中村改造項(xiàng)目的前期融資存在一些合規(guī)和風(fēng)控準(zhǔn)入方面的障礙（僅能在項(xiàng)目后期提供拆遷貸和更新貸），因此對(duì)于我們民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，非標(biāo)融資方面不需要太擔(dān)心銀行等主流機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。

需要注意的是，盡管廣州、惠州等沿海城市都放開(kāi)了城投非標(biāo)融資，但因城投平臺(tái)本身的融資成本紅線依舊很難突破（一般都在年化3%-6%左右），因此我們?cè)谧鲞@些優(yōu)質(zhì)區(qū)域城投平臺(tái)的融資業(yè)務(wù)時(shí)，在綜合融資成本方面依舊很依賴于施工單位等提供的額外貼息，這甚至已成為我們介入強(qiáng)區(qū)域城投融資業(yè)務(wù)的核心痛點(diǎn)，畢竟大部分信托、私募、保理、融資租賃等社會(huì)資本的年化投資收益要求都到了8%-10%左右。

另外，就投資本身的策略而言，我們目前還是傾向于以“F+EPC”為主的產(chǎn)品形式參與地方國(guó)企及城投平臺(tái)的城中村改造、EOD等項(xiàng)目的投資，其中重點(diǎn)就是施工單位的貼息問(wèn)題。如果還需要考慮施工單位的配資問(wèn)題，那電投、能建、電建等能源電力施工單位肯定是更好的選擇，因?yàn)樵谛履茉醇皟?chǔ)能大發(fā)展的背景下，這類施工單位資金更為充裕且房建、基建等多元化的業(yè)務(wù)拓展需求更為強(qiáng)烈，貼息、墊資能力也肯定更強(qiáng)。

相比之下，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的拖累，中字系等大型央國(guó)企施工單位則將更多的精力放在了“保交樓”等項(xiàng)目上，對(duì)目前城中村改造等熱點(diǎn)項(xiàng)目方向的參與可能更加有心無(wú)力一些。至于一些因資金周轉(zhuǎn)困難導(dǎo)致欠薪的國(guó)央企施工單位，目前似乎已變得更為常見(jiàn)，不過(guò)我們?cè)跇I(yè)務(wù)層面還是非常關(guān)注這類施工單位的應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)需求，包括在簽訂擔(dān)保、抽屜、兜底或回購(gòu)協(xié)議的安排方面都一直在努力嘗試放寬相關(guān)合作條件。

更多地產(chǎn)及城投平臺(tái)融資項(xiàng)目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財(cái)富和西政資本。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 城中村改造項(xiàng)目的融資放開(kāi)了