房企還有什么業務可做

最近面臨轉型和失業的同行特別多，有不少讀者建議我們灌點雞湯，給大家找找信心。

坦白地說，就房地產行業本身而言，現在的情況確實非常糟糕，沒有新增拿地的房企比比皆是，投資等業務口因無事可做或者工作不飽和而被裁掉的人員也數不勝數。

恒大許家印及其一眾高管被經偵部門采取強制措施后，恒大的供應商、服務商、金融機構及其他投資機構類債權人、準業主等很多都可能被拖死。即便項目欠下的總包款、分包款、材料款、設計費、營銷費以及金融機構的融資款最終由各方自擔損失，但“保交樓”能否順利實現則始終決定著房地產行業是否真的可以企穩回暖，因為這是改變居民端（購房需求端）預期的關鍵所在。

截止今日，不管是另一家頭部民營房企BGY最近又出現的債務違約還是國央企開發商目前也面臨的巨大流動性壓力，市場已達成的共識就是房地產這個國民經濟的支柱行業的持續下行已全面傳導至上下游配套企業，包括建筑、鋼鐵、家裝建材、家居家電、設計、電氣、物業等相關行業都已岌岌可危，尤其裁員、失業的數量遠比想象中來得可怕。

很多同行最近又非常頻繁地問我們對房地產行業走向的看法，盡管中長期的角度只能從宏大敘事的視角去談國運，但短期內的政策導向仍決定著很多房企的生死。

我們認為，就當前復雜的內外形勢以及經濟復蘇無力的背景而言，拉動房地產的最大依靠或許只有城中村改造和“保交樓”巨大庫存量下的租售并舉（不僅可以“保交樓”，還可以天量地“去庫存”）。至于土拍市場，受限于樓市的弱復蘇以及融資市場（尤其是民營房企融資）的艱難恢復，房企對熱點區域和熱點市場的追逐依舊會是主流，也即一線和強二線城市優質地塊的土拍依舊會被瘋搶，普通二線及三四五線城市的樓市和土地市場則依舊會繼續向下。

有很多同行可能會覺得代建行業對于民營企業來說也是紅海，事實上，近年來能拿到代建業務的絕大多數都是國央企和混合所有制企業，民營房企能接到代建業務的其實少之又少。直白地說，這一波房地產行業的爆雷潮后，以國企和城投平臺為主的代建委托方已很難再信任民營企業，畢竟這已涉及到各種領導層面的責任問題。

按上述邏輯，不管是城中村改造、“保交樓”的租售并舉還是土拍市場核心區位的拿地，能出手的或者有能力出手的目前只剩下國央企開發商以及極個別的優質民營房企，換句話說，大部分民營房企只能以維持存量項目為主，裁員、倒閉、破產、重組在短期內肯定會持續下去，至于爆雷房企就更難翻身。

今年1-9月，全國土地出讓金為23,873.75億元，同比下降了28.84%。據中指院的統計數據，50家重點房企9月份拿地總額同比下降了57.5%，環比還下降了24.0%。要知道，8月底和9月初樓市的刺激政策已接近頂峰，但房企的銷售成績和地方政府的賣地收入卻都遠不及預期。如果按這個趨勢來推測樓市的走向，至少短期內不太可能存在房地產行業企穩回暖的可能（我們先前的預測還是偏樂觀了）。

我們在《城投爆雷風險緩解》一文中有提到，房地產行業持續下行以及“土地財政”模式難以為繼的情況下，中央的“一攬子化債方案”已順利落地，包括內蒙古、天津、遼寧、云南、重慶、廣西、江西等多個省市已公布特殊再融資債券的發行計劃，另外以南京為代表的城市還專門提出了“國有存量資產資源盤活實施方案”，因此市場方面關于房地產行業崩掉后對城投平臺集中爆雷風險的擔憂已大幅減輕。

值得一提的是，就房地產行業的最新動向而言，與地方政府與城投平臺化債所依賴的盤活存量資產資源的路徑一致，房地產行業目前也已全面進入存量資產盤活市場。正如我們在《存量資產盤活業務機會爆發》一文中所述，目前大部分銀行的核心業務方向就是存量資產盤活，包括物業經營貸、并購貸、資產證券化等產品方向。

以我們在最近投資業務中的感觸為例，跟文旅產業相關的優質酒店的并購熱度非常高，核心區位的寫字樓收購、運營類業務很受追捧，另外就是可以做成長租公寓的資產特別受抄底方歡迎。除此之外，與產業相關的資產目前熱度空前，尤其是國央企和城投平臺將這類資產的Pre-REITs與REITs融資當成了政治任務來對待。

鑒于上述分析，如果說城中村改造、“保交樓”的租售并舉以及土拍市場核心區位的拿地給民營房企設置的門檻越來越高，那么房地產存量市場的盤活肯定是當前更值得民營房企探索的業務方向。以萬達、新城等典型房企為例，商辦市場的深耕并不比傳統的住宅開發業務差上多少，尤其在現金流方面存量資產的運營業務具有著明顯的優勢。

總之，不管是存量項目的維護、推進和處置，還是存量資產的盤活和運營，我們認為民營房企在目前這個特別困難的時期依舊存在業務突破的可能，接下去的事情則只能交給時間去證明。