保全與執行 
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作者：李舒、李元元、李營營
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：司法實踐中，法院執行部門在采取執行措施時難免存在程序瑕疵的情況。法院查封不動產，僅向房管部門、國土部門送達執行裁定和協助執行通知書，未在不動產上張貼公告的，是否具有公示效力？如果被執行人在法院查封其不動產后，未經法院準許，擅自將不動產出租的，承租人能否以法院未在不動產上張貼查封公告為由，主張系善意第三人，要求繼續使用不動產呢？申請執行人能否申請法院，要求承租人限期搬離呢？作為申請執行人、承租人又該如何維護己方合法權利呢？本所律師結合最高法院近三年來處理此類案件的裁判觀點，試圖理清此類案件主要爭議焦點問題和相應裁判規則。
裁判要旨
執行標的物一旦被人民法院查封，非經人民法院允許，任何人不得對其進行毀損變動、設定權利負擔等有違查封目的的處分行為。未經人民法院準許，第三人占有查封的財產，申請執行人有權申請法院要求第三人限期搬離。
案情簡介
1.2007年10月，在君澤公司與玉溪公司借款合同糾紛一案中，湖南郴州中院查封玉溪公司名下房產（包括案涉場地）。此后，郴州中院在2009年至2017年4月期間進行續封。
2. 2013年4月，玉溪公司法定代表人與華冠公司法定代表人簽訂租賃協議，華冠公司占有和使用法院查封的案涉場地。
3. 2017年7月，郴州中院在案涉場地張貼查封公告，要求華冠公司停止使用案涉場地，并限其一個月內搬離。華冠公司不服，向郴州中院提出執行異議，郴州中院駁回其異議請求，華冠公司不服，向郴州中院提起案外人執行異議之訴。
4. 郴州中院一審認為，案涉場地系先查封后出租，華冠公司不構成善意第三人，無權排除執行，駁回其訴訟請求。華冠公司不服，上訴至湖南高院。
5. 2018年10月，湖南高院二審認為，郴州中院未將查封裁定張貼公告不影響其向相關部門送達協執通知、辦理查封登記的效力，案涉租賃協議簽訂在法院查封之后，華冠公司不構成善意第三人，判決駁回上訴，維持原判。華冠公司向最高法院申請再審。
6. 2019年5月，最高法院再審駁回華冠公司再審申請。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點問題是，案外人華冠公司對執行標的物是否享有足以排除強制執行的民事權益。對此，最高法院認為：
首先，執行標的物一旦被人民法院查封，非經人民法院允許，任何人不得對其進行毀損變動、設定權利負擔等有違查封目的的處分行為。郴州中院向房產管理局、國土資源局發出協助執行通知書的行為，即是向不動產登記機構辦理不動產查封登記、限制不動產交易的公示行為，具有法定的公示效力，張貼封條或者公告與否，并不影響不動產查封登記的公示效力。
其次，華冠公司系查封后承租，不受法律保護。涉案土地及房產早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產系在法院查封期間。華冠建材公司未經人民法院準許，占有、使用涉案標的物，人民法院依職權解除其占有和使用狀態，要求其在合理時間內搬離，符合法律規定。
綜上所述，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產發生在法院查封公告之前，有權繼續占有、使用，于法無據，不予支持。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、法院對被執行人財產采取查、扣、凍措施，不僅僅要向協助執行部門送達裁定和協助執行通知書，同時應當采取讓一般社會大眾知悉的方式進行公示。關于公示的具體方式和要求，不動產登記部門、管理部門的查封登記具有公示效力。查封不動產、車輛、船舶、航空器等財物，法院應當扣押其權利證書，經拍照或者錄像后原地封存，或者交持有人、被告人的近親屬保管，登記并寫明財物的名稱、型號、權屬、地址等詳細情況，并通知有關財物的登記、管理部門辦理查封登記手續。對動產的查封，應當采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應當張貼公告。對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理單位發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以加貼封條或張貼公告的方式查封。如果法院對被執行人財產采取強制措施后，僅向協助對象（如國土局、房管局、車管局）送達協執通知但未進行公示的，容易發生第三人善意取得的問題。
二、法院查封財產未公示，存在買受人善意取得查封財產所有權的可能性。在買受人簽訂買賣合同和辦理權屬登記時，相關部門對法院查封事宜未公示，買受人難以知曉房屋已被查封。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，被執行人在財產被法院采取查、扣、凍措施后轉移財產的，不得對抗申請執行人，無權排除執行。不僅如此，第三人未經法院準許擅自占有，申請人有權申請法院解除其占有或排除其妨害，法院有權要求第三人在合理期間內搬離。但是，如果法院采取查、扣、凍措施卻未公示，第三人與被執行人交易時，無法知曉交易標的物已被法院采取限制措施，構成善意第三人，可對抗申請執行人，排除法院的強制執行。
三、最高法院多數裁判觀點認為，在法院查封后出賣的，買受人不構成善意取得，也不構成無過錯買受人和購房消費者，買受人無權排除強制執行。最高法院裁判觀點認為，根據《城市房地產管理法》第三十八條第一款第（二）項“下列房地產，不得轉讓：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”的規定，物被法院采取強制措施后禁止流轉。由于法院作出的文書具有一定的公開性，查封措施的作出具有查封措施的公示效力。物的所有權人違反法律強制規定出賣，可以推定受讓人應知曉交易標的物被采取強制措施，因此，無法善意取得對抗申請法院采取查封措施的債權人的權利。不僅如此，財產被法院采取強制措施后，被執行人與第三人以該物抵債或者產權調換的，第三人同樣不能善意取得該物所有權。此種情形下，當事人之間交易存在惡意的可能性。另外，由于無過錯買受人和購房消費者都要求買受人在法院查封房屋前就已經訂立合法有效的買賣合同，因此，房屋在法院查封后出賣的，不存在構成無過錯買受人和購房消費者的可能性。
四、審查案外人是否有權排除抵押權人執行時，可采用“三步走”的方法：
1. 先抵后賣還是先賣后抵，是否存在善意取得的情形。如果是先賣后抵或者存在善意取得的情形，那么案外人作為執行標的物的真實權利人，有權排除抵押權人的強制執行。如果是先抵后賣的情況，則按順序根據下面“二、三”建議審查。
2. 原則：依據《執行異議和復議規定》第二十七條的一般規定，原則上，申請執行人系抵押權人，案外人無權排除執行，除非存在第二十八、第二十九、第三十條的三種例外情形。
3. 是否存在三種例外情形：即，案外人是否為無過錯買受人、購房消費者、先租后抵的承租人，前兩種情形下，案外人必須滿足在法院查封前就已經與被執行人簽訂合法有效的書面購房合同。其中，無過錯買受人還要求在查封前就已經合法占有房屋且無過錯，購房消費者必須同時滿足一手房購房人身份、名下無其他可用于居住的房屋和已付購房款超50%三個額外的條件。很明顯，本案中，案外人購買已經辦理抵押登記的不動產，存在過錯，且系在法院查封不動產之前未與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同，案外人非承租人，因此，不存在三種例外情形。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
1. 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
2.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第二十六條 對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。
其他人民法院對已登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當通知有關登記機關協助進行輪候登記，實施查封、扣押、凍結的人民法院應當允許其他人民法院查閱有關文書和記錄。
其他人民法院對沒有登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當制作筆錄，并經實施查封、扣押、凍結的人民法院執行人員及被執行人簽字，或者書面通知實施查封、扣押、凍結的人民法院。
3. 《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條 下列房地產，不得轉讓：
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
關于海神島公司是否享有足以排除強制執行案涉標的物的民事權益的問題。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定，海神島公司提起本案訴訟，請求停止對遼寧省大連經濟技術開發區雙D港生命2路39號土地使用權及地上建筑物（案涉標的物）的查封，應舉證證明其對案涉標的物享有足以排除強制執行的民事權益。根據原審判決查明的事實：2012年9月7日，鴻宇康瑞公司與鉆石經典公司達成執行和解，將案涉建筑物抵債給鉆石經典公司，2014年8月8日，鉆石經典公司與海神島公司簽訂抵債協議，以案涉建筑物抵償海神島公司出借的款項，同日，海神島公司占有案涉標的物；2012年5月4日，鴻宇康瑞公司與王某簽訂抵債協議，約定以案涉土地上的全部樹木植被及案涉建筑物占用土地之外的其他土地的20年租賃使用權抵償王某出借的款項；2012年11月5日，王某與海神島公司簽訂協議，約定將上述樹木植被及20年土地租賃使用權轉讓給海神島公司，同月，海神島公司占有案涉標的物。從上述事實看，即使海神島公司所提交的新證據能夠證實其對鉆石經典公司、王某存在真實的債權，但海神島公司與鉆石經典公司、王某達成協議的時間以及占有案涉標的物的時間，甚至鴻宇康瑞公司處分案涉標的物的時間，均在大連中院對案涉標的物首次查封即2005年6月20日之后，且均在案涉標的物的持續有效查封期間。案涉標的物被人民法院依法查封后，鴻宇康瑞公司處分權受限。另據原審判決查明的事實，王某、王某某系鴻宇康瑞公司的股東，該公司法定代表人于2012年7月17日曾變更，變更前為王永澤。海神島公司于2012年10月30日成立時的法定代表人為王某，鉆石經典公司的法定代表人為王某某，而王某、王某某、王永澤又系親戚關系，可見鴻宇康瑞公司、王某、鉆石經典公司、海神島公司存在關聯關系，其在知道或應當知道案涉標的物被依法查封的情況下，通過系列轉讓方式，最終由海神島公司取得案涉標的物，并非善意。原審判決基于上述事實，認定海神島公司不享有足以排除華城投資對案涉標的物的強制執行的民事權益，駁回該公司的訴訟請求，并不存在認定案件基本事實缺乏證據證明、適用法律錯誤而應予再審的情形，其提交的新證據也不足以推翻原審判決。
關于華冠建材公司主張排除強制執行是否有法律依據的問題。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。據原審法院查明，《租賃協議書》《場地租賃合同》分別簽訂于2013年4月1日及2013年10月1日，華冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房產。如前所述，涉案土地及房產早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產系在法院查封期間。華冠建材公司未經人民法院準許，占有、使用涉案標的物，人民法院依職權解除其占有和使用狀態，要求其在合理時間內搬離，符合法律規定。華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產發生在法院查封公告之前，有權繼續占有、使用，于法無據，本院不予支持。
案件來源
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 不動產辦理抵押登記后，未經抵押權人同意出賣房屋，買受人符合購房消費者條件的，有權排除抵押權人的強制執行。
案例1：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、賀強再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申1590號】
最高法院認為，《執行異議和復議案件規定》第二十七條……原則上申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權的，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但同時規定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規定的除外”。換言之，申請執行人對執行標的享有優先受償權的，其對抗案外人的執行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規定的，申請執行人即使對執行標的享有優先受償權，也不能對抗案外人的執行異議。本院認為，《執行異議和復議案件規定》第二十九條即為第二十七條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因為它是第二十七條的但書內容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優先保護符合相關情形的房屋購買者的居住權，因為從價值衡量來看，該種情形下的居住權與抵押權相比，居住權優先。據此，在賀強的行為符合第二十九條規定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設定有抵押權，賀強也享有足以排除強制執行的民事權利。本案中，賀強已承擔相應舉證責任，提供的證據足以證明其符合《執行異議和復議案件規定》第二十九條規定的情形，二審法院參照適用該規定，根據《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項之規定，認定賀強享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律正確。
2. 被執行人財產不足以清償全部債務時，工人工資債權優先于抵押權清償。
案例2：《中國銀行股份有限公司廣東省分行、譚偉彪再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）粵民申1227號】
最高法院認為，根據中行廣東省分行申請再審所述理由，本案爭議的焦點是在執行分配中，工資債權與抵押債權的受償順位問題。工人工資是基于勞動合同產生的，維持勞動者生存權的特種債權，對工人工資債權應當優先保護。盡管中行廣東省分行因對涉案房產享有抵押權而對房屋拍賣款享有優先受償權，但生效判決認定譚偉彪等人對穗粵公司享有工資職權，在穗粵公司已經沒有其他財產來清償公司工資的情況下，原判決認定工人工資債權應當優先于抵押債權受償，并無不當。
3. 申請執行人不能證明買受人購買房屋時明知房屋被查封的，即使事實上買受人確系在查封后購買，亦構成善意第三人，有權排除法院的強制執行。
案例3：《李秋燕、煙臺德潤建筑有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書》【（2017）最高法民再90號】
最高法院認為，李秋燕雖是在煙臺市中級人民法院作出查封財產的民事裁定之后與天府房地產公司簽訂商品房買賣合同，辦理產權證書，但并無證據表明查封財產在李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產權證書時已經進行公示，亦沒有證據證明李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產權證書時知道涉案房屋已被查封。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第三款關于“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”之規定，煙臺市中級人民法院的查封案涉房屋的行為不能對抗作為善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有權已轉移至李秋燕名下，德潤建筑公司基于其對天府房地產公司的債權要求執行案涉房屋，不能得到支持。天府房地產公司收到民事裁定書后仍然轉讓查封財產，國土局和房管局收到民事裁定書和協助執行通知書后仍為查封財產辦理過戶手續，違反法律規定，德潤建筑公司可通過其他途徑主張權利。
4. 房屋被抵押且被查封后出賣的，應認定買受人明確知曉交易標的物上存在權利限制的事實，不適用善意取得制度。
案例4：《朱興兵、華鑫國際信托有限公司二審民事判決書》【（2019）最高法民終571號】
最高法院認為，根據銀川市興慶區人民法院（2017）寧0104刑初151號刑事判決已查明的事實，案涉房屋系玉成公司以抵賬方式處置給朱興兵。結合《領取鑰匙協議書》明確載明案涉房屋存在抵押且被法院查封等內容這一事實，應當認定朱興兵在明確知曉案涉房屋被抵押且被查封的情況下，以案涉房屋抵銷玉成公司對朱興兵的債務。故朱興兵以自己不知曉案涉房屋被設定抵押為由主張自己屬于善意第三人的主張不能成立。
5. 在法院作出執行通知書及財產報告令后送達查封通知前，被執行人出賣房屋的，買受人符合無過錯買受人的，有權排除執行。
案例5：《趙遠明與王紅軍申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申3866號】
最高法院認為，正因為房屋處在對外租賃狀態，王紅軍在不能直接占有使用房屋的情況下與原房屋承租人簽訂房屋租賃合同補充協議。《執行情況說明》的內容是房屋由閔國志對外出租，與上述認定并不矛盾。二審法院認定王紅軍簽訂相關補充協議的行為構成王紅軍與閔國志之間完成房屋合法轉移占有的形式要件，具有事實依據。趙遠明提出二審判決認定事實的主要證據未經質證的理由，不能成立。趙遠明提交的佳木斯市中級人民法院于2016年10月28日作出的執行通知書及報告財產令，在原審程序中已經存在，不符合再審新證據的形式要件。閔國志在接收執行通知書及報告財產令后仍然出賣房屋，該行為亦不能證明房屋買受人王紅軍明知且與閔國志惡意串通轉移財產。故趙遠明該項申請再審理由，不能成立。王紅軍與閔國志于2017年3月9日共同申請辦理過戶登記，而人民法院于次日向登記機關送達了查封通知以致過戶登記未能完成。故未能辦理過戶登記并非王紅軍自身原因造成。二審判決認定王紅軍享有的民事權益符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四個法定要件，足以排除強制執行，并無不當。
6. 第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產的，人民法院可以依據申請執行人的申請解除其占有，要求第三人在合理期間內搬離。
案例6：《宜章華冠建材有限責任公司、吳志星再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申1796號】
最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。據原審法院查明，《租賃協議書》《場地租賃合同》分別簽訂于2013年4月1日及2013年10月1日，華冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房產。如前所述，涉案土地及房產早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產系在法院查封期間。華冠建材公司未經人民法院準許，占有、使用涉案標的物，人民法院依職權解除其占有和使用狀態，要求其在合理時間內搬離，符合法律規定。華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產發生在法院查封公告之前，有權繼續占有、使用，于法無據，本院不予支持。
7. 法院采取強制措施之前，被執行人放棄債權、無償轉讓財產或者以明顯不合理的低價轉讓財產，對申請執行人造成損害的，申請執行人可以提起撤銷權訴訟，但不能申請執行已轉出的財產。
案例7：《庾志堅、韶關市衡溢置業有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【2018）最高法民申2298號】
最高法院認為，通常情況下，人民法院只能對被執行人的責任財產強制執行，而不能執行案外人的財產。即使在被執行人的債務確定以后，除被執行人的財產已被人民法院采取查封、凍結等權利限制措施外，作為一種社會資源，該財產仍然可以繼續進行交易等，從而使其得到有效利用。根據《物權法》第九條第一款的規定……本案中，根據原審已查明的事實，在一審法院于2013年12月10日對案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地使用權采取查封措施之前，該宗土地使用權已經韶關市國土資源局批準于2013年3月28日登記在衡溢公司名下。該事實表明，中興公司變更登記案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地使用權的行為已經韶關市國土資源主管部門批準同意，衡溢公司據此對案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地享有占有、使用、收益等權利，是該宗土地的合法使用權人。而中興公司享有的則是衡溢公司的股權，其與衡溢公司的財產相互獨立，不能等同。此情形下，原判決認定衡溢公司是案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地的使用權人，享有該宗土地的使用權，該權益足以排除庾志堅提出的強制執行申請，符合法律規定。參照《最高人民法院關于依法制裁規避執行行為的若干意見》第14條第二款的規定，被執行人放棄債權、無償轉讓財產或者以明顯不合理的低價轉讓財產，對申請執行人造成損害的，執行法院可以告知申請執行人依照《合同法》第七十四條的規定向有管轄權的人民法院提起撤銷權訴訟。如庾志堅認為中興公司存在放棄債權、無償轉讓財產或者以明顯不合理的低價轉讓財產等行為，并給其造成損害，可依照《合同法》第七十四條的規定向有管轄權的人民法院提起撤銷權訴訟，以此維護自身合法權益。原判決認定庾志堅提出的中興公司無償轉讓案涉土地使用權至衡溢公司名下及無償或者以明顯不合理的低價轉讓股權的問題不屬本案審理范圍，并告知其可另循法律途徑解決，并無不妥。
8. 未經抵押權人同意將不動產交付他人承建，承建人無權排除抵押權人的強制執行。
案例8：《眉山金泉貿易有限公司、四川仁壽農村商業銀行股份有限公司案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申4380號】
最高法院認為，同時，案涉財產已被生效司法文書確認由仁壽農商行享有優先受償權，并由一審法院查封和依法強制執行。依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第一款的規定“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”本案中，人民水泥公司與明楊公司、金泉公司之間在相關合同中對于案涉資產產權、使用權、處置權的約定，均涉及對已查封財產的權利設定負擔，而金泉公司不能舉證證明該行為已經報請人民法院并經抵押權人同意，故金泉公司與人民水泥公司的合同約定不能對抗設立在先的擔保物權，金泉公司不具有足以阻卻執行的民事權益。
9. 房屋設定抵押后出賣的，買受人支付購房款并占有，對不能過戶存在過錯，無權排除抵押權人的執行。
案例9：《張元鑄、定安縣農村信用合作聯社再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）最高法民申3596號】
最高法院認為，首先，2013年7月18日，安定農信聯社、三亞農商銀行、瓊中農信聯社辦理了在建工程了抵押登記,對案涉房屋享有抵押權且經生效裁判文書予以確認。抵押權屬擔保物權的一種，具備物權的基本屬性和法律效力，相對于債權而言具有優先性。其次，經查明，張元鑄與兆祥公司簽訂《房屋訂購協議書》及《房屋訂購補充協議書》的時間分別為2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登記時間。且根據《物權法》第一百九十一條的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。在案涉房屋已經設立抵押且商品房預售許可證已經過期的情形下，張元鑄與兆祥公司簽訂《房屋訂購協議》及《房屋訂購補充協議書》，未就訂購房屋是否設定權利負擔進行核查，未盡到注意義務，存在過錯。再次，張元鑄主張其所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋。從本案已查明的事實看，雖然案涉房屋已經裝修并實際使用，但張元鑄并無其他證據證明其符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》所規定的所購房屋系用于居住且名下無其他房屋用于居住的情形。綜上，原判決認定張元鑄對涉案房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律顯無不當。
10. 善意取得抵押權的抵押權人申請執行抵押物，所有權人無權排除執行。
案例10：《五河縣利軍機械制造有限公司、安徽海龍投資有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申3779號】
最高法院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條的規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”海龍投資公司與奧達面業公司于2010年11月16日達成抵押協議并辦理抵押登記時，案涉房產登記于奧達面業公司名下。不動產權屬登記具有權利推定效力和公示公信力，雖然其后安徽省蚌埠市中級人民法院（2012)蚌行終字第00060號行政判決撤銷了奧達面業公司的房屋所有權證,海龍投資公司取得案涉房屋抵押權在先，因此二審判決認定海龍投資公司善意取得的案涉房屋抵押權可以有效抗辯利軍機械公司的所有權，并準許執行本案的執行標的，適用法律并無不當。至于利軍機械公司的損失，在案涉房屋被抵押權人行使優先受償權后，可以根據《物權法》第一百零六條第二款的規定，向之前的無權處分人請求賠償。
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