法院能否拍賣被預查封的房屋?

在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1. 法院可以拍賣預查封的房產。

案例1：《蘭州中海宏洋房地產開發有限公司、中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行營業部執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【(2018)最高法民申5670號】

最高法院認為，中海公司主張預查封期間不能進行拍賣等強制執行措施，但《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十八條規定，預查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主張均沒有法律依據，不能成立。

此外，中海公司已收到全部購房款，履行擔保責任后亦有權向石明山追償，本案執行石明山名下房產對中海公司并無顯失公平之處。至于中海公司主張其對石明山的債權抵銷問題與本案無關，不屬于本案再審審查范圍。

綜上，中海公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回蘭州中海宏洋房地產開發有限公司的再審申請。

案例2：《韶關市順宏房地產開發有限公司、劉玉靜二審民事判決書》【(2019)粵02民終849號】

韶關中院認為，本院二審期間，雙方當事人爭議的焦點是：順宏公司對涉案房屋是否享有排除強制執行的權益。2015年2月28日，順宏公司與陳志霞簽訂了《商品房買賣合同》及附件、附錄，約定陳志霞購買順宏公司開發的本案的涉案房屋，房屋的總房價款為人民幣1646981元，其中首期款496981元，按揭款1150000元。該按揭款1150000元由郵儲韶關分行提供。陳志霞亦繳納了首期款。郵儲韶關分行亦按約支付了按揭款。此時該房屋的所有權歸陳志霞所有。因產權證未辦理在陳志霞名下，在劉玉靜與陳曉鋒、陳志霞民間借貸糾紛一案中，劉玉靜申請對陳志霞的財產進行保全時，一審法院采取的預查封手續符合法律規定。而在預查封后，順宏公司履行保證人的保證責任，償還了郵儲韶關分行的債務，此時順宏公司和陳志霞直接產生債權債務關系，而不對涉案房屋發生所謂的物權變動，順宏公司不能對抗一審法院的預查封。在順宏公司與陳志霞未解除其所簽訂的商品房買賣合同的情況下，一審法院處置被執行人陳志霞的涉案房屋，依法有據，本院不予變動，予以認可。順宏公司在案涉房屋被查封下才主張行使合同解除權，實質上已影響到房屋買賣合同第三人（即劉玉靜）權益的實現；而順宏公司的合同解除權和此后返還案涉房屋及辦證行為不屬于實質意義上的物權，并不優于已進入強制執行階段的申請執行人劉玉靜對被執行人陳志霞所享有的債權。順宏公司不能以此對抗在先的法院預查封，順宏公司以此為由要求排除對涉案房屋的強制執行，不予成立。原審法院以涉案房產的執行已經終結為由，駁回執行案外人順宏公司的訴訟請求，此理由不當，本院予以糾正；但處理結果正確，本院予以維持。

綜上所述，原審判決所查明的事實清楚，但判決理由不當，本院予以糾正。鑒于原審判決的實體處理正確，本院予以維持，據此本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

案例3：《海門中南世紀城開發有限公司與姜學如、張杰、黃愛林買賣合同糾紛執行裁定書》【(2020)蘇06執復123號】

南通中院認為，本案爭議焦點為：案涉房屋能否進行拍賣。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條第(三)項，人民法院有權對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續的房屋進行預查封，待房屋權屬登記后自動轉為查封登記。執行法院預查封案涉商品房的行為并無不當，預查封的效力等同于查封，執行法院的預查封裁定系禁止中南海門公司轉移、抵押查封財產。《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》第三條規定，被執行人已將房款全部支付給開放商（被執行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執行，人民法院可以繼續執行預售房產。從該條款內容看，并非中南海門公司所稱預查封房屋不能執行，而是在第三條所列情形中，開發商或被執行人無權以解除合同方式對抗執行，建行海門支行未辦理預抵押登記更不能對抗執行。目前商品房買賣合同僅辦理所有權證未完成，而中南海門公司作為合同相對方具有配合辦理權屬登記的義務，中南海門公司即便可以行使解除商品房買賣合同的權利，也應當通過訴訟解決該糾紛。現中南海門公司認可通州法院的拍賣行為，再對預查封行為提出異議已無實際意義，故對中南海門公司的該請求不予支持。

案例4：《張明澤、徐海林委托合同糾紛執行審查類執行裁定書》【(2020)魯04執復34號】

棗莊中院認為，根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。"從該條規定看，人民法院預查封的對象是房屋。該《通知》第十八條規定：“預查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院對預查封的房屋進行拍賣，符合法律規定。滕州法院認為預查封的對象不是房屋本身，而是房屋交付請求權和所有權轉移登記請求權，預查封期間不能拍賣被預查封的房產，于法無據，應予糾正。關于被執行人李靜以預查封的房屋所有權不屬于被執行人所有為由提出異議，本院認為，該異議既不屬于執行行為異議，亦不屬于對執行標的物主張實體權利而提出的案外人異議，不予審查。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第（二）項之規定，裁定如下：撤銷滕州市人民法院（2019）魯0481執異49號異議裁定。

2. 被法院預查封的財產尚不屬于被執行人所有，而是屬于案外人的財產，因此人民法院不得拍賣預查封的案外人財產。

案例5：《張宜計、朱榮禮民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書》【(2018)魯08執復19號】

濟寧法院認為，本案爭議的焦點問題是涉案的恒大名都19號樓1單元29層01-2903號房產能否作為被執行人朱榮禮的財產予以評估拍賣。

最高院、國土資源部、建設部聯合發布的法發【2004】5號《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）--；（二）--；（三）、被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋"；該《通知》第十六條規定：“土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記"；《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力"。從上述一系列法律法規中可以看出，涉案房屋尚未登記在被執行人名下前，法院可以采取預查封措施，但由于此時被執行人尚未取得標的物的所有權，因此，人民法院不得進行處分，否則將會侵害標的物所有權人的合法權益，只有在權屬登記在被執行人名下后，預查封轉為正式查封，才可進行實體處理，比如拍賣、變賣或折價處理等。作為不動產，物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。作為本案中的執行標的物恒大名都xxx房產在拍賣前是否屬于被執行人朱榮禮所有，任城法院并未查清。若該房產屬于被執行人朱榮禮所有，即使被執行人朱榮禮尚未取得產權證，人民法院仍可根據最高人民法院住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》第二條“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》"的規定進行現狀處置，若被執行人朱榮禮對該房產尚不享有所有權，則人民法院不得將該房產作為被執行人朱榮禮進行評估拍賣。

預查封是人民法院對被執行人購買的、尚未進行權屬變更登記不動產進行的一種預先控制性執行措施，只有在登記機關核準登記產權后，預查封才轉為正式的查封。雖然預查封的效力等同于查封，但預查封并不是查封，兩者最大的區別就在于預查封財產的所有權尚不屬于被執行人，而查封的財產必須是被執行人的財產。預查封限制了開發商對涉案房屋再行處分的權利，但預查封的對象是涉案房屋的物權變動請求權，并非房屋本身，在物權變動尚未實現之前，涉案房屋仍歸屬于開發商所有。最高院、國土資源部、建設部聯合發布的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二條規定“人民法院對土地使用權、房屋進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬"，《最高院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條規定：“在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施"；《民事訴訟法》第二百四十七條規定：“財產被查封、扣押后，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產"。上述法律法規都強調人民法院對查封的財產應當及時進行評估拍賣，并未授權人民法院對預查封的財產進行評估拍賣，人民法院有權拍賣的財產必須是被法院查封的、被執行人享有所有權的財產，而被法院預查封的財產尚不屬于被執行人所有，而是屬于案外人的財產，因此人民法院不得拍賣預查封的案外人財產。雖然最高人民法院住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》第二條規定“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》"，但規定允許人民法院處置的未辦理初始登記的房屋必須是被執行人享有所有權的、但尚未辦理初始登記的房屋，例如被執行人在自己土地上合法建造但尚未取得產權證的房屋等，而不是被執行人根本不享有所有權的房屋。

綜上所述，任城法院在異議審查中并未查清涉案的恒大名都19號樓1單元29層01-2903號房產在拍賣前是屬于被執行人朱榮禮所有，還是屬于該涉案房產的開發商所有，在此情況下，任城法院作出（2017）魯0811執異284號執行裁定書，駁回異議人張宜計的異議，屬于認定基本事實不清。根據《中華人民共和國民事訴訴法》第二百二十五條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第三項的規定，裁定如下：一、撤銷濟寧市任城區人民法院（2017）魯0811執異284號執行裁定書。二、發回濟寧市任城區人民法院重新審查。