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    商場房產稅籌劃案例

    商業地產與電商 商業地產與電商
    2021-05-21 10:18 4116 0 0
    存量商場房產稅如何籌劃

    作者:明哥

    來源:商業地產與電商(ID:smartplaza)

    1、基本概念

    房產稅作為財產稅,每年度稅金由兩部分組成:

    (1)自用部分從價計征:一般按房產原值的70%%為計稅依據,年稅率1.2%;

    (2)出租部分從租計征:按租金收入作為計稅依據,稅率12%;

    即年度稅金=房屋原值*70%*1.2%*自用比例+房屋出租租金*12%;

    2、稅籌原理

    業主將房屋整體出租給新成立的商管公司,由于整體出租,自用比例為0,則無需承擔原值部分的房產稅,僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產稅。

    房產稅稅金承擔方為業主,而商管公司作為二房東按照市場租金水平開展轉租活動,轉租收入不承擔房產稅,且對外出租的面積越多,租金越高,籌劃收益越高。

    3、實際案例節選

    該商業綜合體項目總建面15萬平米,房產原值12億元,其中購物中心9萬平米占比60%平均租金2元/平米/天,自用部分6萬平米占比40%。

    (1)籌劃前

    自用部分從價計征,需繳納房產稅稅額為:

    12億元*40%*70%*1.2%=403.2萬元;

    購物中心部分從租計征,需繳納房產稅稅額為:

    9萬平米*2元/平米/天*365天*12%=788萬元;

    房產稅合計:

    403.2+788=1192萬元;

    (2)籌劃后
    業主將項目整體出租給新成立商管公司,租金0.8元/平米/天。由于整體出租,自用比例為0,則無需承擔原值部分的房產稅,僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產稅,房產稅稅額為:

    15萬平米*0.8元/平米/天*365天*12%=526萬元;

    籌劃收益為:

    1192-526=666萬元;

    節稅比例為:

    666/1192=55%;

    小結:
    該案例節稅比例55%,節稅額666萬/年,相應增加稅前利潤666萬/年;由于業主、商管公司同為集團內企業,此模式涉及關聯交易,稅務機關可能對業主方整租租金水平的合理性提出質疑,所以整租租金水平的確定方法是該方案實施中需重點考慮的關鍵因素。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“商業地產與電商”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 商場房產稅籌劃案例

    商業地產與電商

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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