太古、恒隆、九龍倉、新鴻基、嘉里、瑞安等7家港資商業地產業績盤點

2021年，地產行業經歷了極不平凡的一年。在三道紅線的重壓之下，內地房地產市場正經歷30年來未有之大變局。

內地房企好壞顯著分化之時，或許正是港資房企的“春天”，他們正在躊躇滿志悄然地在內地市場擴張。

很多香港房企的資產負債率，無需剔除預收賬款，便都在60%以下，而凈負債更是達不到50%。這樣的財務水平，讓其能夠享受更低的融資成本，加上手握充足的現金，伺機而動或許是當下抄底內地優質資產的好時機。

就連已經兩三年沒有拿地，曾經表示要退出內地市場的九龍倉，也開始摩拳擦掌。九龍倉主席吳天海透露，“沒有退出內地物業市場的意圖，只是在選擇投資項目時比較挑剔，有好項目時仍然會考慮投資?！?br/>

總收入：103.21億港元（+16%）

內地物業租賃：69.39億港元（+31%）

2021年全年，恒隆地產有限公司及其附屬公司的總收入和營業溢利分別上升15%至港幣103.21億元和上升14%至港幣73.71億元。年內并無物業銷售收入入賬。

報告期間內，恒隆地產于年內的整體租賃收入增加16%至港幣103.21億元。內地物業組合的租賃收入按人民幣及港幣計值分別錄得23%和31%的升幅，抵銷香港物業組合7%的跌幅。

整體租賃收入和營業溢利按人民幣計值分別急增23%和27%，按港幣計值的升幅分別為31%和35%。所有業務的收入均按年錄得雙位數增長，整體租賃邊際利潤率達68%。

商場方面，商場組合按年錄得25%的租賃收入增長，其中高端商場的收入劇增30%，次高端商場的收入上升 2%。

主要投資項目：

• 上海恒隆商場：

  收入按年上升25%，租戶銷售額按年錄得37%升幅；

• 上海港匯恒隆廣場：

  商場收入按年上升18%，租戶銷售額亦大幅提升56%。

• 沈陽市府恒隆廣場：

  收入同期比上升了12%，租戶銷售額較同期上升了33%；

• 無錫恒隆廣場：

  收入同期比上升了40%，租戶銷售額同期上升77%；

• 大連恒隆廣場：

  收入同期比上升了21%，租戶銷售額同期上升89%；

• 昆明恒隆廣場：

  租賃收入上升47%，截止至年底，商場店鋪近乎悉數租出；

• 武漢恒隆廣場：

  商場收入達到人民幣1.53億元，租戶銷售額接近人民幣10億元截至年底，商場的租出率達84%；

• 沈陽皇城恒隆廣場：

  收入同期比上升了2%，租戶銷售額同期上升11%；

• 濟南恒隆廣場：

  收入增長3%，租戶銷售額上升20%，未來商場將進一步加強其定位，并引入更多元化的奢侈品牌。由于本地市場對奢侈品的需求強勁，加上翻新工程于非營業時間分階段進行，將租戶所受的影響降至最低，因此，租戶銷售額上升20%。經過翻新的區域將于2022年中起分階段重開；

• 天津恒隆廣場：

  收入持平，租戶銷售額增加28%。
  

辦公樓組合方面，占內地物業租賃收入總額的17%。2019和2020年開業的三座新辦公樓租出率持續上升，令辦公樓的總收入錄得16%的升幅。

展望2022年，占總租賃收入三分之二的內地物業組合預期將保持穩健增長勢頭。即使國際邊境重開，因各大奢侈品牌繼續提供頂級顧客服務體驗，加上持續投放資源在會員計劃「恒隆會」，將令顧客維持其于內地的主要奢侈品消費。

此外，濟南恒隆廣場于2021年6月展開為期三年的資產優化計劃，有望可復制在上海購物商場推行類似計劃的成功經驗，有助進一步增強旗下高端商場組合及把握奢侈品零售市場的穩健增長。

新落成的辦公樓亦有望延續平穩的出租步伐至2022年，從而帶動整體租出率，為辦公樓組合帶來更可觀的收入。

總收入：223.78 億港幣（+7%）

內地投資物業：53.66 億港幣（+28%）

報告期間內，該集團實現收入223.78億港元，同比增7%；營業盈利利潤下跌23%至85.36億港幣；基礎凈利增加7%至36.46億港元，歸屬股東凈利潤60.19億港元，同比增加56%。

財務狀況方面，截至2021年12月31日，集團負債凈額132億港幣，同比下滑48%;負債凈額與總權益比率下降至7.9%。

內地投資物業業務方面，投資物業收入53.66億港元，同比增加28%，營業盈利35.29億港元，同比增加37%，該增長主要因為旗艦投資物業成都國際金融中心和長沙國金中心的商場表現強勁。

酒店收入增加26%至港幣4.97億，營業盈利溫和增長至港幣3900萬元，主要因為內地的尼依格羅酒店初現復蘇。

物流收入增加17%至港幣30.02億，營業盈利增加55%至港幣7.71億元，主要因為現代貨箱碼頭在內地處理的貨柜吞吐量增加及錄得較高的加時存倉收入。投資營業盈利增加20%至港幣13.31億，主要是投資組合的股息收入增加所致。

在2021年業績發布會上，吳天海表示，如果是非常吸引的項目就投，如果沒有特別吸引的，也不妨可以等一等。未來絕對不會退出內地這個市場，因為手上仍然有若干項目在進行中，如果找到新的、足夠吸引的項目，也會考慮投資。

收入：153.3 億港元（+6%）

內地租金收入：53.4 億港幣（+11%）

報告期間內，嘉里建設錄得綜合收入153.3億港元，按年上升6%；未計入投資物業公允價值變動及出售嘉里物流股份所錄得一次性收益之基礎溢利為62.7億港元，同比增加48%；公司股東應占溢利則為103.6億港元，同比增加92%。

集團整體毛利率為 57%，與2020年持平；其中物業租賃業務錄得毛利率為75%，同比下降2個百分點。

報告期間內，集團物業租賃收入為53.4億港元，同比上升11%。香港投資物業收入為12.9億港元，與去年同期相若;內地則為40.5億港元，同比增加15%。

財務狀況方面，截至2021年12月31日，嘉里建設可動用資金共523.1億港元，包括現金及銀行存款174.4億港元、未動用的銀行貸款信貸額348.7億港元，其負債比率由2020年同期的25.1%下降至17.2%。

集團內地已落成綜合用途投資物業資產組合包括辦公室、零售、出租公寓和酒店，產生收入同比增長21%至56.6 億港元，毛利同比增長14%至35億港元。

其中：

零售方面，錄得收入為同比增長23%至11億港元，整體出租率提升至88%；

辦公室物業方面，整體出租率提升至86%；

出租公寓方面，錄得收入為3億港元，同比增長16%，整體出租率增長至90%；

酒店方面業務，錄得收入為16.1億港元，同比收入上升37%。

主要投資項目：

• 上海靜安嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共370萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為99%、零售出租率為97%、公寓的出租率為97%。

• 上海浦東嘉里城：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及嘉里酒店，總樓面面積合共270萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為100%、零售出租率為95%、住宅部分出租率為95%。

• 北京嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及嘉里酒店，總樓面面積合共220萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為97%、零售出租率為92%、住宅部分出租率為93%。

• 杭州嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共220萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為88%、零售出租率為93%。

• 深圳嘉里建設廣場：

  該項目包括三棟辦公大樓及零售物業，總樓面面積合共170萬平方呎。

  報告期間內，項目出租率為95%。

• 沈陽嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售物業，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共1100萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為88%、零售出租率為86%。

• 天津嘉里中心：

  該項目分為兩期，第一期包括住宅及零售物業，以及香格里拉酒店，總樓面面積約360萬平方呎。第二期正在施工。商場嘉里匯已租出86%。

• 深圳前海嘉里中心：

  該項目分三期興建。三幅地塊將用作建設包括辦公室、住宅及零售物業，以及一幢酒店的綜合發展項目。

  項目一期由本集團全資擁有，商用地塊面積為350,000平方呎，總樓面面積約220萬平方呎，包括辦公室、住宅和零售物業，其中辦公室及零售部分已落成。辦公室已租出46%，零售面積出租率為43%。

• 濟南祥恒廣場：

  該項目包括辦公室及零售物業，以及香格里拉酒店，總樓面面積共100萬平方呎。

  報告期間內，辦公室出租率為80%，零售租出率100%。
  

土儲策略方面，總結來說是兼顧內地與香港的共同發力。在內地，重點投資大灣區、長三角和北京主要城市位置優越的綜合開發項目；在香港，繼續投資于優質發展項目，以及市區更新發展項目。

嘉里建設有限公司表示，大灣區現在一直是關注的焦點，看好大灣區的發展，著重在深圳的發展。在深圳則著重前海的發展，前海嘉里中心也是嘉里建設的一個中心點，將通過綜合體的形式繼續深耕大灣區。

收入：158.91 億港元（+19%）

中國內地租金：35.61億港幣（+24%）

報告期內，太古地產收入為158.91億港元，同比增長19%；營業溢利總額為78.39億港元，同比增長42.37%；股東應占溢利為71.21億港元，同比增長73.85%。

財務狀況方面，太古地產權益總額（包括非控股權益）為2941.58億港元，同比增長1%；資本凈負債比率為3.5%，同比增加1.2個百分點。

2021年集團中國內地投資物業組合的租金收入總額增加24%至港幣35.61億元，主要反映零售銷售額上升及人民幣升值。

零售物業方面，來自中國內地零售物業的應占租金收入總額增長29%至港幣43.99億元。撇除租金支援攤銷和人民幣升值的影響，集團應占租金收入總額上升17%。2021年12月31日，集團中國內地已落成零售物業的估值為港幣693.74億元。

主要投資項目：

• 北京三里屯太古里：

  零售銷售額上升27%， 出租率達97%；

• 廣州太古匯：

  零售銷售額上升33%，出租率為99%；

• 北京頤堤港：

  零售銷售額增長11%，出租率達100%；

• 成都遠洋太古里：

  零售銷售額上升22%，出租率達到96%；

• 上海興業太古匯：

  銷售額同期比上升29%，出租率達到97%；

• 上海前灘太古里：

  租戶已承諾（包括簽署承租意向書）租用90%的零售樓面，59%的可出租零售樓面已開業，預計項目的穩定成本收益率將為高個位數。
  

辦公樓物業方面，中國內地辦公樓物業的應占租金收入總額上升11%至8.8億港元。

太古地產主席白德利表示：計劃在未來十年投資超過1000億港元，在香港、中國內地和東南亞發展一系列令人期待的新項目。其中， 超過一半的資金將投資中國內地市場，并以一線、新一線城市的主導零售項目為重點。

就在2022年3月，太古即宣布與西安城桓文化投資發展有限公司合作，將落地西安太古里。據悉，西安太古里項目坐落于西安市碑林區小雁塔歷史文化片區，是一個以零售為主導的綜合發展項目，包括零售、文化設施、酒店、服務式公寓及商業公寓。

此外，在北京，太古地產已簽署框架協議，計劃將三里屯一個公交維修設施改造成為商業中心，同樣位于北京的 頤堤港二期項目亦在全力進行中。

收入：175.55 億元（+282%）

租金及相關收入：29.15 億元（+29%）

報告期內，該集團收入為人民幣175.55億元，較去年增長282%，主要由于物業銷售大幅增長。連同商業物業組合的強勢復蘇，集團轉虧為盈。股東應占溢利總額為人民幣16.36億元。

凈資產負債率由2020年末的45%，進一步降至30%的穩健水平。執行董事羅寶瑜表示，在脫離了“三高”的市場環境下，健康穩健的現金流與資產周轉率，才是面對動蕩最好的基礎。

報告期間內，該集團的租金及相關收入增加21%至人民幣22.21億元。

零售及辦公投資物業分別占物業投資租金收入的61%及39%（包括企業天地5號和湖濱道，以及南京國際金融中心）。截至2021年12月31日，出租率平均達93%。

主要投資項目：

• 上海太平橋：

  租金及相關收入增加22%。主要是由于銷售額及客流量增加，以及上海新天地的一部分在完成資產提升計劃并于2020年11月16日試業后的全年貢獻。

• 虹橋天地：

  租金及相關收入同比增幅13%。截至2021年底的出租率為95%。

• 上海創智天地：

  租金及相關收入同比增幅10%。截至2021年底的出租率為97%。

• INNO創智：

  報告期間內，貢獻的租金及相關收入為人民幣6,300萬元，截至2021年底出租率為97%。

• 武漢天地社區：

  租金及相關收入較同期比增長36%。

• 佛山嶺南天地：

  錄得租金及相關收入人民幣1.87億元，同比增長13%?！笌X南站」購物商場的出租率維持于99%，而嶺南天地的整體出租率則為94%。

• 重慶天地社區：

  重慶新天地的出租率為98%，嘉陵中心A館的出租率則為88％。經重新定位后，嘉陵中心B館的出租率為92%。

• 南京國際金融中心：

  2021年2月與高富諾聯合收購南京一項甲級多用途地標式物業，各占50%的權益。南京國際金融中心主要為辦公樓，由不同優質租戶組成，包括大都會人壽、友邦保險及肯德基。該物業目前正實施資產提升計劃，透過升級辦公樓及重新定位零售商場以進一步提升物業價值。
  

在業績報告會上，公司董事總經理、財務總裁及投資總裁孫希灝表示，未來公司投資主要會集中在上海以及長三角和大灣區的一線城市和策略性區位。

投資機會上包括開的項目，包括存量市場的一些商業項目也都會考慮。

瑞安房地產主席羅康瑞也表示：“目前房地產市場面臨較大沖擊，主要是緊張的國際形勢、疫情的爆發、政策的收緊，導致市場下滑、債務緊縮?！彼J為目前房地產“三高”的模式已經過去。未來12-18個月會有很多資產出售，讓瑞安可以抓住市場調整的機會，以合理價格進行資產收購。他還認為，這個行業調整時間會持續較長時間，接下來的兩三年還是會繼續調整，對瑞安來說是一個拓展的好機會。

營業收入：401.53億港元（-13%）

內地租金收入：33.74 億港元（+18%）

截至2021年12月31日止六個月，該集團實現營業收入401.53億港元，比下降12.84%?？傋饨鹗杖氚ㄋ己蠣I企業和聯營公司的租金收入按年上升2%至港幣126.28億元，凈租金收入按年上升2%至港幣97.28億元。

債務方面，截至2021年12月31日的負債比率為17.5%。截至2021年12月31日，債項總額為港幣1228.64億元。扣除銀行存款及現金港幣179.09億元的凈債項為港幣1049.55億元。

土地儲備方面，截至2021年12月31日，新鴻基在內地的土地儲備合共7110萬平方呎，約5360萬平方呎是發展中物業，當中43%將發展為供出售的優質住宅；其余1750萬平方呎為已落成物業，位置優越，絕大部分是用作出租及長線投資。

物業租賃方面，集團內地出租物業組合的租金收入繼續錄得顯著增長，較去年同期增加17.7%至港幣33.74億萬元，而凈租金收入則增加19.6%至港幣27.66億萬元，主要由零售物業組合所帶動。連同所占合營企業及聯營公司的收入，新鴻基在內地的總租金收入按年上升12%至人民幣27.81億元，其增幅主要來自零售物業組合的表現亮麗。

收入：235.27 億港元（-5.97%）

內地租賃收入：20.97億港幣（+15%）

2021年度，恒基地產實現收入235.27億港元，同比減少5.97%；股東應占盈利131.95億港元，同比增加29.46%。

該集團的收入包括銷售物業收入、租金收入、百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務的經營和管理、及其他業務。

銷售物業收入為126.30億港元，租金收入為65.05億港元，百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務收入為17.91億港元，其他業務收入為26.01億港元。

報告期間內，租金總收入同比增加15%至20.97億港幣。應占稅前租金凈收入也同比增加11%至16.26億港幣。

截至至2021年12月底，在內地之自占已建成收租物業組合增加至約810萬平方呎。

主要投資項目：

• 北京環球金融中心：
  

  位于北京市朝陽商務中心區之國際甲級商廈，期內出租率逾97%。

• 六八八廣場：

  位于上海市位于南京西路，于期內出租率逾97%。

• 恒基名人商業大廈：

  位于上海市臨近外灘，于期內出租率為93%。

• 港匯中心二座：

  位于上海市徐家匯地鐵站上蓋，于期內出租率上升至96%。

• 星揚西岸中心：

  位于上海市徐家匯濱江發展區。

  一期項目與龍耀路地鐵站連接，當中一幢樓高61層的地標式辦公樓，可提供約180萬平方呎的甲級寫字樓樓面。多家跨國企業已落實進駐。20萬平方呎的商場亦成功引入多間特色餐飲品牌。

  二期項目則可額外提供辦公樓及商場樓面合共約100萬平方呎，其中辦公樓已獲兩家國際知名汽車集團「寶馬」及「北極星」落實承租。整項「星揚西岸中心」預計可于2022年上半年建成。

• 寰國際商業中心：

  位于廣州市越秀區的，臨近珠江兼與兩條地鐵線相連之綜合發展項目。

  97萬平方呎的甲級辦公大樓2020年6月已經竣工，多家企業已落實承租；

  80萬平方呎的商場于2022年1月份建成。

• 恒寶廣場：

  位于廣州市長壽路地鐵站上蓋，商場客流量以及租戶營業額2021年下半年已經逐步回升。
  

集團主力發展甲級寫字樓商業項目。當中位于廣州越秀區之「星寰國際商業中心」，兩幢樓面面積合共約97萬平方呎甲級辦公大樓已于2020年建成，成為該區的新地標，租戶已陸續進駐。而其裙樓約80萬平方呎之購物商場，則剛于2022年一月竣工，與租戶之洽商及簽約正積極進行中。至于位于上海徐匯濱江發展區，樓面面積達300萬平方呎之「星揚西岸中心」，亦計劃于2022年上半年落成，正在致力拓商，反應亦甚理想。隨著新項目相繼落成，集團租金收入在進一步提升。集團將繼續于主要城市之核心地段，物色優質投資物業組合。

恒基地產在內地主要投資發展的是甲級寫字樓項目、一線及重點二線城市之住宅及綜合發展項目，以及大灣區戰略規劃的發展項目等。

內地開發項目，恒基多選擇同其他房企合作的方式，輝旭控股成了其在內地開發項目的重要“合作伙伴”。年報中預計，2022年兩家將共同在內地8個城市，共同開發9個新的項目，涉及成都溫江、重慶渝北、東莞石碣鎮等項目。