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    以案說法:二手房出現質量問題,找誰賠償?

    房產金融法律服務 房產金融法律服務
    2020-05-13 16:11 4059 0 0
    當購買的二手房出現質量問題時,購房者可根據房屋質量出現的隱形程度及形成原因選擇合適的賠償主體。

    作者:郭韌律師團隊

    來源:房產金融法律服務(ID:guoren-lawyer)

    廣告言:“價格低、地段優、設施全,要買就買二手房!”

    二手房自帶光環的優勢使其相較于新房更易成為購房者的寵兒。但隨著交易量的增加,二手房質量問題也日漸凸顯。

    宏觀來看,這是由于我國尚處于房地產市場發展的初期,參差不齊的建筑質量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用,會直接影響到房屋的價值。此外,前任業主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷,使得購房者無法在第一時間關注到房屋的真實情況。

    當已購的二手房出現質量問題時,應當找誰賠償呢?

    一個案例,告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。

    ●案例分析

    ●【案情介紹】

    2017年5月,小朱買了一套二手房。入住后不久發現衛生間下水管道經常發生堵塞現象,為此需要經常請物業公司的維修人員進行清理。經維修人員解釋小朱才得知,前任業主在裝修時為擴大房間面積,擅自改變了衛生間內管道的鋪設線路,導致下水不通暢,要想徹底解決問題,必須重新鋪設管道。對此,小朱找到前任業主小王,認為鋪設管道的費用應當由小王來承擔,小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見,表明他已默認接受這一情況,所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴,要求小王賠償重新鋪設管道的費用。

    【法院認為】

    本案中房屋衛生間管道鋪設屬于裝修過程中的隱蔽工程,無法通過肉眼直接察覺,因此小朱對于損失發生并無過錯。而前任業主小王在裝修過程中擅自改變管道路線,在明知衛生間下水不通暢的情況下,沒有明確告知購房者小朱,已構成故意隱瞞,故應當承擔賠償責任。

    【律師評析】

    根據我國《合同法》規定,出賣人應當對出賣物的質量、品質和效用等承擔瑕疵擔保責任,這就是經常會說到的“物的瑕疵擔保責任”。出賣人的這種擔保責任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定,即使合同中沒有涉及,出賣人仍需按《合同法》的規定承擔相應的責任。

    在二手房買賣過程中,出賣人是否需要承擔質量瑕疵擔保責任,需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購房人是否明知存在質量瑕疵的問題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質量瑕疵,應當承擔擔保責任,但出賣人已如實告知房屋質量瑕疵或有證據證明購房人明知該瑕疵的,出賣人則不承擔擔保責任。

    關于擔保責任方式,根據我國《合同法》的相關規定并結合房屋買賣的特點,主要包括賠償損失、降低房價、進行修復或承擔修復費用等。

    當然,如果購房者發現房屋具有重大質量問題,影響居住者人身安全的,可以要求解除房屋買賣合同。此時出賣人的行為已構成根本性違約,房屋買賣合同的目的無法實現,房屋買受人可依據《合同法》的相關規定行使法定的合同解除權。


    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“房產金融法律服務”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 以案說法:二手房出現質量問題,找誰賠償?

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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