商業地產項目消防管理要點3.0

作者：盧鵬

在說消防管理之前，我先給大家講一個故事。

古時候，有一戶人家建了一棟房子，許多鄰居和親友都前來祝賀，人們紛紛稱贊這房子造得好。主人聽了十分高興。但是有一位客人，卻誠心誠意地向主人提出：“您家廚房里的煙囪是從灶膛上端筆直通上去的，所以灶膛的火很容易飛出煙囪，落到房頂上引起火災。您最好改一改，在灶膛與煙囪之間加一段彎曲的通道。這樣就安全多了。”頓了一頓，這個客人又說：“您在灶門前堆了那么多的柴草，這樣也很危險，還是搬遠一點好。”,主人聽了以后，認為這個客人是故意找茬出他的洋相，心里很不高興。當然，也就談不上認真采納這些意見了。

過了幾天，這棟新房果然由于廚房的毛病起火了，左鄰右舍，齊心協力，拼命搶救，才把火撲滅了。主人為了酬謝幫忙救火的人，專門擺了酒席，并把被火燒得焦頭爛額的人請到上座入席。惟獨沒有請那位提出忠告的人。這就叫：焦頭爛額座上賓，曲突徙薪靠邊站。

之所以講這個故事，是各位必須要認識到消防工作其實是一項并不是在事后受到人們所推崇的工作，更多的職能是在于防范與杜絕。但人命關天，我們必須給予消防安全充分的重視。

其實在2019年7月開始，我國對消防改革并出具了《關于深化消防執法改革的意見》等一系列相關文件后，往年適用的商業地產消防驗收流程和驗收主體發生了相應的改變。政府對商業項目的消防設計、驗收等工作進行了相應的簡化，比如對公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查，實行告知承諾管理，對公眾聚集場所作出其符合消防安全標準的承諾后即可投入使用、營業。雖然表面看是政府對于消防工作的放權，但實質上是更加嚴格化了商業項目開發者的自檢、自查、自揪、自負的責任。效率上的提升，是建立在商業項目開發者有能力、有責任自負后果的前提之上。

在2019年11月26日頒布的《大型商業綜合體消防安全管理規則（試行）》以及2020年6月1日開始施行的《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》等文件中，均對于商業地產項目的消防責任進行了更加具體的規定。同時，各省市也在積極推進《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》的相關實施細則。那么可以說，今后我國商業地產中的消防工作，會是涵蓋從商業地產項目建設設計到運營階段的一項重要配套課題。大量商業地產項目需要整改和規范，從而會引發出商業管理公司、商戶使用者對商業項目消防工作的體系性管理應用、制度措施、安全防范以及糾紛處理工作，十分值得廣大的商業地產人員進行關注。

為了避免多數商業地產企業對于消防的工作停留在以往傳統的被動應對模式之中。所以有必要對于商業地產中的消防工作的特點進行簡要描述，從而說明消防的重要性，對企業進一步提示和規范，以避免可能會帶來的損害。

一、商業地產項目的建筑特點

（一）按建筑層數分類

商業地產中的商場分為單層商場、多層商場和高層商場三種。      

（二）按建筑結構分類

（三）建筑構成

（四）空間布局

2、商業綜合體單層建筑面積較大，不少都超過1萬㎡，布局上百貨商場多采用柜臺式，大型超市多采用倉儲式。

3、商業綜合體垂直交通主要通過疏散樓梯、乘客電梯、消防電梯，以及自動扶梯等進行組織，有的還設有室外樓梯。

二、商業地產項目的使用特點

由于商業地產項目建筑的特性，有著人員強密集性、易燃物高密度的特點，同時商業地產項目的建筑空間通常比較大，建筑樓層在兩層以上，建筑內部豎向管井多，“煙囪”效應強。一旦引發火災，就會形成火勢還可沿樓梯間內裝飾或可燃物品向上、下蔓延，沿外墻窗口向上蔓延，形成立體火災。

（一）人員特點   

商業地產項目一般人員比較集中且流動性很大大，特別是營業高峰時段及節假日期間，人員密度會非常高。如果是集購物、休閑、餐飲于一體的商業綜合體項目，人群逗留的時間會更長、更集中。

不能忽視的是，商業地產項目中營業人員大多數也為女性，消費客群中也是以眾多的女性消費者為主，在節假日等高峰時段，項目內的女性比例可以達到60%以上，有的還帶有兒童。

1、商業地產項目中的商業綜合體、購物街等項目，其營業時間較長。國內多數商業綜合體項目營業時間一般不少于10個小時，部分情況下個別綜合體的營業時間甚至達到24小時。

2、商品種類多。商業綜合體內的商品種類繁多，日用百貨一應俱全，尤其是部分項目還輔助有面積比較大的超市，此類形態的商業項目儲存的貨物量巨大，其中有非常品類繁多、形態各異的易燃物品。

三、商業地產項目消防設施特點

商業項目依規范要求，一般都設計有比較完善的建筑消防設施，包括安全疏散設施、火災自動報警系統、自動滅火系統、室內消火栓給水系統和防排煙系統等。

（一）設有自動噴水滅火系統

（二）設有室內消火栓給水系統

商業項目室內消火栓給水系統能滿足每層2支水槍充實水柱能同時到達室內任何部位的要求，室外設有水泵接合器，使用時要注意區分水泵接合器相對應的供水系統以及供水分區。

（三）設有防排煙系統

商業項目內一般都設有防排煙系統，火災時應啟動正壓送風系統，并利用機械排煙系統進行排煙。在此，我向大家推薦一個課程--《商業招商談判要點》，我用3.5小時向大家講透商業地產招商談判中的風險點、節奏與技巧。歡迎大家來指點，付款后可添加我的微信獲取相關附贈資料及課件包。

四、商業地產項目消防痛點

商業地產項目的建筑特點和使用性質，決定了其在火災情況下火勢發展蔓延和結構倒塌的規律性，以及對人員疏散和滅火作戰行動帶來的不利影響。 

（一）易形成大面積火災

由于商業項目中的可燃物相對集中，對流條件好，火災時火勢極易蔓延擴大。

2、隨著火勢的發展，若防火分區的防火分隔物失去隔火作用，火勢會迅速向相鄰的防火分區蔓延擴大。

3、迅速發展的火勢會突破外墻窗口向外延燒，同時通過連廊等向相鄰的部位蔓延，強烈的熱輻射還會導致毗鄰的建筑著火燃燒。

（二）易形成立體火災

1、火勢在水平方向發展蔓延的同時，高溫煙氣會很快充滿整個樓層，并通過共享空間、樓梯間、電梯井、玻璃幕墻縫隙等向上垂直蔓延，發展階段的煙氣上升速度可達3～5m/s，強烈的“煙囪效應”會導致濃煙高溫在短時間內充滿整幢大樓。

2、商業綜合體項目往往采用的是玻璃幕墻作為外立面，一旦發生火災，由于其外窗玻璃或玻璃幕墻一般耐火性能較差，遇到高溫作用會很快破碎，火焰通過外墻窗口向上層卷曲延燒。同時，內部共享空間內一般都懸掛有巨型的商品廣告，以及布置了大量的裝飾條幅和展銷的商品等，火災時，火勢會沿著這些可燃的物品迅速向上蔓延，形成立體蔓延。 

商業綜合體內由于可燃物種類多，特別如化纖、塑料商品等，火災時能產生大量的有毒氣體，造成人員中毒傷亡，而且商場人員集中，給有序疏散帶來很大困難。

（1）一旦場地內存有大量的棉、毛、化纖織物，塑料和橡膠制品等，燃燒時，會產生大量煙霧和有毒氣體，如氯化氫、氰化氫、二氧化硫等，嚴重危害遇險人員和消防人員的安全。

2、人員集中造成疏散困難

（1）作為公共建筑，火災時允許疏散時間為5～7分鐘，但在實際經營過程中，顧客的密度往往超過規范1.35㎡/人的要求，造成疏散時人員擁擠，不能在規定的時間內疏散完畢。

（3）場地內商品著火后產生的濃煙高溫，使能見度降低，不僅進一步造成被困人員驚慌失措，而且也嚴重影響疏散速度。

（四）滅火難度大

1、消防戰斗難以展開

（1）商業地產項目大多建在城市的繁華地段，交通擁擠，人流交織，消防隊到場后戰斗展開將會受到人流、交通的嚴重影響。

（2）商業綜合體項目大多與周邊建筑毗連，規范確定的登高作業面往往會受到高空架物、臨時停車、增設攤位等地形地物的影響，妨礙消防人員登高救人和外攻滅火。

2、救人任務艱巨

（2）大量沿樓梯向下疏散的人流與登高救助的消防人員之間產生沖撞，將延誤有利的救人時機，降低了救人效率。

3、內攻作戰困難

（1）商業綜合體內有大量商品燃燒，造成火場濃煙高溫，不僅能見度低，而且輻射熱強，給消防人員內攻滅火和救人行動會帶來很大困難。

（2）商業綜合體發生火災時，一般燃燒面積大，特別是形成立體火災后作戰范圍更廣，在著火層內攻、著火層上層堵截、著火層下層設防等任務都將十分艱巨。 

（五）商業綜合體建筑結構易倒塌

一般商業項目的建筑一般耐火等級都比較高，但一旦火勢長時間得不到控制，在火焰和高溫的作用下，建筑物的樓板或鋼結構屋頂會出現倒塌。

1、混凝土結構會發生局部倒塌

2、鋼結構屋頂會發生整體倒塌

不少商業綜合體或大型商超的屋頂部分采用的是鋼結構建設，如果受到火災長時間的作用，會使經過防火處理的鋼結構達到耐火極限，并失去承載能力而倒塌。或者，因局部過熱的鋼結構遇水急劇冷卻發生局部變形，失去靜態平衡穩定性，導致鋼結構屋頂整體倒塌失效。

五、實踐中常見的消防問題

（一）擅自改變建筑功能

很多項目為了追求更多營業面積或其他經濟目的，擅自對原設計或方案進行了變動，造成了實際使用功能與設計功能不一致，尤其是未按原設計文件要求落實技術措施，又或擅自改變使用性質，導致設計上的一些合理措施被改變，造成了消防實際效果不符合要求。

堵塞的消防通道

（二）取消部分消防功能

一些企業故意缺失遺損建筑消防設施，比如未按規定設置消防設施、未對建筑消防設施定期檢驗維修與檢測、自動消防設施無聯動或未正常運行，這些問題的成因主要是平時項目懈怠檢查關注，未及時進行防護。認為影響財路，影響生意，消防部門查處不嚴，所以偷偷取消消防功能或場所。

例如商業項目的防火分區不合理或擅自改變、防火門或防火卷簾分隔設施失效或不完整、外墻裝飾面或幕墻時未采用防火封堵材料封堵。一般來說，防火分區的作用在于發生火災時，將火勢控制在一定的范圍內。建筑設計中應合理劃分防火分區，以有利于滅火救援、減少火災損失。按照《建筑設計防火規范》要求，不同高度、不同耐火等級、不同用途的民用建筑的防火分區都是不同的。但很多商業項目為了盈利，往往在這些防火分區上進行事后突破，極易形成巨大的隱患。

（四）消防安全管理制度缺失

很多項目缺失安全責任人或管理人、安全管理職責缺失、維修檢測與保養的機構資質是否真實、消防控制室值班人員是否具備相關資質、消防安全教育培訓是否完備、消防與應急疏散預案演練情況、防火檢查巡查制度，整改火災隱患是否及時徹底、庫房或者易燃可燃商品貨物是否違規設置、是否具備用火、用電安全管理制度等。  

（五）消防安全管理不到位

滅火救援條件，外墻是否有影響逃生或自然排煙和滅火救援的障礙物、滅火救援標識是否齊備、消防車道是否存在違規使用或堵塞、消防登高操作場地使用巡查、微型消防站的建設標準、對于初期火災的處置能力。

不愿投入資金進行聯網監測（現場與遠程）、電氣監控（現場與遠程）、客流監控（現場與遠程）、火警及時通信等。

可以肯定的說，國內有90%以上的商業項目對于消防隱患是沒有給予充分重視的，因為這個工作是一項無法提升項目經營業績且要花費大量時間成本、經濟成本的事情，制度缺失或者是有制度不執行是一種常態現象，導致消防部門只有以罰促改來迫使商業項目進行改正，但歸根結底是企業自身對于追求經濟利益而對風險的忽視。所以基本上每年都能看到國內大量的新聞報道是某地區某商業項目發生火災，對于消防的管控是一項長期任務。

六、商業地產項目消防管控要點

（一）完善管理企業消防制度

凡事預則立，不預則廢。為了規避風險，減少后期的危險情形，商業地產企業應當全面建立和梳理企業應對商業地產項目在前期設計及預防、中期管控及管理、后期應對及改進的流程、措施、方案。應當全面建立起系統化、全面化的管控措施，按照《大型商業綜合體消防安全管理規則（試行）》的規定來完善企業應對方案。

對商業管理團隊的管理者，以及實際使用的商戶等人員應當進行反復培訓，強化培訓。這就要求商業項目的管理公司需要不斷、反復向從業人員進行宣傳灌輸消防的重要性，同時還需要這些人員認真參與相關的消防演習和疏散預案，一定要做到能夠有基礎的自救措施與安全意識。沒有人希望能夠遇到火災，但是一旦遇到，真正受損的只有經營者與產權方，務必要充分重視。 

1、餐飲商戶管控

（1）比如對餐飲商戶的廚房安全用電檢查進行檢查，每周進行1次廚房安全用電檢查，每月覆蓋。安全用電檢查應包括但不限于以下內容：斷路器、開關負荷、開關發熱、接地情況、漏電保護器、布線規范（橫平豎直）、虛線、脫線開關箱上下孔洞封堵、套防火管、插排串接等違規用電行為。

（2）對餐飲商戶廚房自動滅火裝置的日常檢查，檢查內容應包括但不限于：廚房自動滅火裝置電源、指示燈處于自動狀態、氣瓶壓力、保險銷是否取下、開關正常、藥劑充裝時限、探測頭、噴射頭清潔無異物堵塞、噴射頭防護帽無脫落、箱體封簽是否完好、供水管的球閥處于開啟狀態等。

（3）對餐飲商戶廚房燃氣報警器日常檢查，檢查內容包括但不限于：燃氣報警器控制箱電源開啟正常、指示燈顯示正常（綠色為正常、紅色為異常、黃色為故障）、燃氣報警器探測頭污損、安裝位置異常等。

（4）對餐飲商戶后廚可燃氣體控制柜、噴淋頭及煙溫感探測器等基礎消防設施運行情況進行檢查。對廚房作業管理、突發情況處置方法、滅火器材使用、消防四個能力、廚房自動滅火裝置的使用維護等，餐飲商戶的安全狀況未達到要求的，不得同意其營業。

2、對常規零售企業管控

（2）對租賃倉庫的商戶簽訂《消防安全責任書》，未簽訂《消防安全責任書》則不允許使用。管理部門實施消防安全管理情況檢查，對庫房的消防硬件設施不符合標準的，嚴禁外租。

（4）對配套器材的檢查，比如滅火器、滅火毯配置數量、規格是否達標，是否在有效期內，擺放位置是否合理，商戶員工是否能正確使用滅火器、滅火毯，是否熟悉逃生通道等。

（6）每季度必須組織一次全體員工及商戶參加的消防疏散演練。

（7）對于新簽訂合同擬開業的商戶提供的圖紙、施工材料進行嚴格審核，內容包括：消防設備的改動、增加，消防器材的選型、裝修材料，裝修施工人員的資質等。商戶裝修必須獲得當地消防部門的裝修審核意見后方可批準允許裝修，對于私自動工未經審批的，立即停止施工。未簽署《消防安全責任書》的嚴禁動工。

（8）對于商戶裝修的工程，應當不少于一周一次的高頻檢測，尤其是對于隱蔽工程、設備設施和消防疏散方面要重點核查。隱蔽工程采取隨時驗收方式，未經驗收不得覆蓋。未通過消防驗收的，不得投入使用。

3、高頻次檢查與技術手段應用

一般來說，即便是做到以上的檢查頻次也難以杜絕消防風險，所以需要商業地產項目采用高頻次的檢查來對自身項目以及經營者可能存在隱患的防范，這需要建立一系列系統化的制度來完善這一工作。粗淺的來說，至少包含有下圖部分的想換個換檢查內容。

但是僅僅做到這些檢查仍然是不夠的，還需要不斷的對項目進行技術升級和管控，以強化面對風險防控的能力的應對措施

七、建議

消防工作其實是一項非常復雜的體系，自身的知識層級與應用已形成了一個獨立的學科，而商業地產中的消防工作只占據了小小的一部分。然而即便如此，也在現實生活中沒有受到充分的重視，這也是我在開篇時為何講述“曲突徒薪”這個故事的原因。

然而，任何人的生命都是寶貴的，都需要我們給予充分的尊重和保護，不能因這并非顯學而被忽視。實踐之中無論是消防也好，法務也好，更應當重視的是在于事件風險在前期的防范與關注，只有這樣才能夠減少成本與風險，以保障企業的正常運轉和經營。

限于能力有限與時間倉促，本文只是簡要介紹了一下商業地產之中的消防管理要點，純屬個人意見，其中有不少方面仍然未能夠與諸位分享，還請諸位多多指正與批評。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 商業地產項目消防管理要點3.0