房屋預告登記權利人能否在破產程序中要求將房屋過戶?

在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1. 原則上認可預告登記的破產保護效力，但不能一概而論。應綜合是否具備辦理本登記條件、對重整計劃的影響等因素，進行具體判斷。

案例1：《張文光、威海廣信房地產開發有限責任公司破產債權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【(2020)最高法民申6469號】

最高法院認為，關于預告登記的效力問題。《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。據此，預告登記系為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在后的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但廣信公司進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付并辦理產權過戶手續的條件，并無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產將對整個破產重整計劃的實施產生重大不利影響，再結合本案的預告登記行為發生在人民法院受理破產申請前六個月內等因素，原審法院認定預告登記所依據的《商品房買賣合同(預售)》被解除后債權消滅導致預告登記依法失效，并無不當。

2. 房屋買受人已支付全部購房款，管理人無權解除《房屋買賣合同》。因此，房屋買受人可依據預告登記，要求房屋出賣人繼續履行合同并將房屋過戶。

案例2：《張文靜與威海廣信房地產開發有限責任公司普通破產債權確認糾紛一審民事判決書》【(2019)魯10民初178號】

威海中院認為，本案爭議焦點是被告是否應向原告交付涉案房屋。《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》第五條規定：“買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的‘債權消滅’。"本案中，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定原告購買涉案xxx3房屋，原告已經按照合同約定支付房款，并就涉案房屋辦理了預告登記。依照上述規定，未經預告登記的權利人即原告同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《中華人民共和國企業破產法》第十八條第一款規定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。"本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根據上述規定，被告管理人不能解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同（預售）》，并且該合同不存在無效或被撤銷的情形，預告登記所依據的債權未消滅，預告登記未失效，在被告進入破產程序后，原告就涉案房屋辦理的預告登記具有破產保護的效力，被告仍應當繼續履行涉案《商品房買賣合同（預售）》。故原告要求被告向其交付xxx3房屋的訴訟請求符合法律規定，本院予以支持。

3. 房屋買受人未全額支付價款，出賣人的破產管理人選擇解除《房屋買賣合同》的，買受人享有的房屋預告登記隨即失效。買受人不得再依據預告登記要求過戶房屋。

案例3：《宋秀麗、湖南吉首精誠房地產開發有限責任公司申請破產清算、破產債權確認糾紛二審民事判決書》【(2020)湘31民終643號】

湘西中院認為，首先，根據《中華人民共和國物權法》第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效"的規定，預告登記失效的事由有兩項，一項是債權消滅，另一項是未按期申請登記。本案發生時，由于訴爭房屋尚未完工，還沒有達到可以辦證的條件，故后一項事由在本案中不成立。那么前一項事由，是否成立，根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》第五條“買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的債權消滅"的規定，買賣不動產物權的協議被解除后，應當認定為債權消滅。其次，本案的被上訴人精誠公司已于2019年2月21日向吉首市人民法院申請破產重整，吉首市人民法院于2019年7月19日裁定受理該破產重整申請，并指定正華公司為破產管理人。作為破產管理人是否有權解除合同，根據《中華人民共和國破產法》第十八條“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同，有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人"的規定，精誠公司進入破產程序后，對于破產申請前已經簽訂而未履行完畢的合同，是否繼續履行的決定權在于管理人正華公司。而正華公司為了破產財產最大化的考慮，并未選擇繼續履行該合同。第三，宋秀麗是否享有優先保護的特殊法益。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人"的規定，對抗工程款優先受償的前提是支付了全部或者大部分購房款。而《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋[2015]10號）第二十九條則對消費購房人進行了進一步規定，該條文規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十"。而宋秀麗并不完全滿足上述條件，且本案發生時，宋秀麗夫婦二人名下有2套多層住宅，故宋秀麗在本案中不屬于法律優先保護的對象。

案例4：《合肥濱湖投資控股集團有限公司、合肥永星房地產開發有限公司破產債權確認糾紛二審民事判決書》【(2020)皖民終1276號】

安徽高院認為，本案二審的爭議焦點為：濱投集團要求永星公司繼續履行98套房屋買賣合同并辦理過戶登記及支付違約金有無事實和法律依據。根據已查明事實，濱投集團與永星公司簽訂《商品房買賣合同》，并向濱投集團支付房款24661402.29元，且實際接收使用了涉案商鋪，后雙方簽訂協議書對付款時間、方式進行了補充約定。永星公司稱其與濱投集團之間不是真實的房屋買賣關系，而是借款關系，但未提供充分證據予以證明。一審法院認定涉案雙方為房屋買賣合同關系并無不當。預告登記的效力在于限制出賣人的處分權，目的是為了保護房屋預售中買受人的利益，防止預售人再次出售房屋，其僅具有對同一標的物物權為目的而成立在后的債權具有優先性、排他性，本質上并不具有物權效力。現行法律并無對預告登記人在合同解除中的特別保護，濱投集團以涉案商鋪已辦理預告登記為由主張永星公司無權解除合同，系對合同解除權與債權請求權混淆理解，依據不足，依法不予支持。《中華人民共和國企業破產法》第十八條雖規定，受理破產后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知當事人。本案中，從涉案買賣合同、協議書內容及履行情況可見，雙方簽訂了98份《商品房買賣合同》，濱投集團已付房款24661402.29元，且濱投集團已實際接收使用涉案商鋪，可以視為濱投集團對1某樓xxx上等27套商鋪商品房買賣合同的主要合同義務已履行完畢，故一審法院根據本案實際情況，判令永星公司繼續履行春暉園1某樓xxx上共27套房屋所涉的《商品房買賣合同》，協助辦理房屋所有權證并無不當。濱投集團主張永星公司支付違約金缺乏依據，依法不予支持。

綜上，濱投集團和永星公司的上訴請求均依據不足，應予駁回；一審處理結果并無不當，予以維持。綜上，依據《中華人民共和國民法典》第五百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

4. 網簽備案不同于預告登記，不具有破產保護效力。案涉房產仍屬于破產財產，房屋買受人不得僅依據網簽備案要求進入破產程序的出賣人過戶房屋。

案例5：《威海首威鋼材有限公司、威海正土房地產開發有限公司破產債權確認糾紛二審民事判決書》【(2020)魯10民終1563號】

威海中院認為，威海首威公司與威海正土公司簽訂的14套《商品房預售合同》已經生效判決確認為合法有效，現雙方爭議的焦點問題是案涉房屋是否屬于威海正土公司債務人財產的問題。

《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。威海首威公司主張依據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第五項的規定，案涉房屋為特定物、不屬于破產財產，但該規定與其后頒布的《中華人民共和國物權法》所確立的不動產物權變動登記生效原則不相符，應適用《中華人民共和國物權法》的相關規定。故，威海首威公司的該主張理由不當，本院不予支持。同時，《中華人民共和國企業破產法》第三十條亦規定，破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。據此，案涉的14套《商品房預售合同》雖已網簽備案至威海正土公司名下，但尚未變更登記到威海首威公司名下，所有權仍歸屬于威海正土公司，應為威海正土公司債務人的財產。一審判決駁回威海首威公司的訴訟請求正確，本院予以維持。

案例6：《陸桂珍與常州御駕親征置業有限公司破產債權確認糾紛二審民事判決書》【(2021)蘇04民終1024號】

常州中院認為，關于法律適用問題，《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》系為正確適用《中華人民共和國企業破產法(試行)》所制定的司法解釋，2007年6月1日《中華人民共和國企業破產法》施行，《中華人民共和國企業破產法(試行)》隨之廢止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定(二)》第二條對不應認定為破產財產的情形，作出了不同于《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定。根據“新法優于舊法”的法律適用規則，本案應適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定(二)》第二條認定案涉房產是否屬于債務人財產。上訴人主張案涉《商品房買賣合同》已經房地產管理部門進行備案登記，其已取得準物權，但合同備案登記并非物權預告登記，上訴人的該項主張缺乏法律依據，本院不予采納。故本案案涉房產不應排除在債務人財產之外，應屬于被上訴人的債務人財產，一審判決適用法律并無不當。

關于上訴人主張繼續履行合同的問題，基于上述理由，案涉房產并未排除在被上訴人的債務人財產之外，上訴人僅對被上訴人享有債權，故其應當按照《中華人民共和國企業破產法》的相關規定參與分配。案涉合同如果繼續履行，將構成個別清償，并對被上訴人其他債權人的利益造成損害，有違《中華人民共和國企業破產法》第十六條有關人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效之規定，一審判決未予支持并無不當。

5. 雙方簽訂《房屋買賣合同》名為買賣實為借貸，不具備真實的買賣意圖。因此《房屋買賣合同》無效，房屋預告登記隨之失效。房屋買受人無權要求將房屋過戶。

案例7：《唐某某、鄂州市花湖致遠房地產開發有限公司破產債權確認糾紛二審民事判決書》【(2020)鄂07民終752號】

鄂州中院認為，關于唐某某與致遠公司簽訂的錢柜華園（上上坊）15號樓6號房的《商品房買賣合同》是房屋買賣行為還是債權擔保行為，唐某某對訴爭房屋是否享有排他性物權的問題。首先，唐某某在本案原一審2017年10月17日開庭筆錄中認可開始簽訂商品房買賣合同時系為民間借貸擔保，再結合匯款憑證、收據、房屋預告登記以及致遠公司賬冊對于唐某某的借款及利息支付情況的原始記載等證據，可以判斷唐某某與致遠公司之間的意思表示并非真實的商品房買賣合同關系，而系民間借貸關系；其次，唐某某與致遠公司于2014年5月14日簽訂錢柜華園（上上坊）15號樓6號房《商品房買賣合同》的同日，雙方又簽訂《商品房回購合同》，該行為與正常商品房交易習慣不符，有悖常理，該買賣行為、回購行為以及辦理預告登記行為實際系為唐某某借款提供抵押擔保，而《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定“抵押權人在債務履行期屆滿前，不是與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有"，故該行為系法律所禁止的“流抵"行為，雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》是虛假的意思表示，該民事法律行為無效；其三，湖北省高級人民法院（2019）鄂民再168號民事裁定書中認定“2007年10月18日，致遠公司與江某某簽訂的《上上坊認購承諾書》，與江某某、江某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，江某某、江某已依約向致遠公司支付全部購房款，致遠公司也向其出具相應收據并交付房屋，且在公司財務賬簿中予以記載，該房屋已由江某某、江某占有"，故江某某、江某與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》已被生效法律文書認定合法有效；最后，唐某某稱其辦理的預告登記有排他性物權效力的理由不能成立。本案中，雖然唐某某與致遠公司簽訂了《商品房買賣合同》以及辦理預告登記，但該行為的真實目的并不是為了取得訴爭房屋的所有權，而系為借貸關系提供擔保，法律設置預告登記制度是為了保障購房人實現取得房屋所有權的目的，唐某某與致遠公司通過預告登記制度來為借貸關系提供擔保，該行為與預告登記制度的目的相違背，并不能產生預告登記所發生的法律效果。同時，預告登記與商品房買賣之間具有從屬性，在《商品房買賣合同》認定無效的情況下，該預告登記賴以成立的基礎法律關系（商品房買賣合同關系）已喪失，故唐某某對訴爭房屋不享有排他性物權。

綜上，上訴人唐某某上訴認為其與致遠公司于2014年5月14日簽訂位于鄂州市花湖開發區xxx房的《商品房買賣合同》有效并確認歸其所有的請求不成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。