“鴻”二代的豪言與落寞

時至今日，鴻坤二代接班人趙偉豪，這個90后的年輕人打破腦袋也想不出，4年前年輕人夸口下的“大目標”，成為今日自己給自己挖的坑，引起了一樁嚴重危機，他所學習的經濟學、金融學等知識統統沒了用武之地。

2017年年會，鴻坤第二代當家人趙偉豪，喊出了2023年達成四個千億的目標。四個千億是指：鴻坤地產和鴻坤產業兩大板塊各千億目標，另外不動產管理規模1000億，物業管理規模1000億。

彼時，鴻坤地產2017年的銷售額僅261億。

2017年年底前，子承父業，兒子趙偉豪成了鴻坤地產帝國的實際控制人。

目標喊出去，覆水難收，后悔不是趙氏父子的作風，畢竟他們從來都是神秘且高調的。

曾經安居京城的鴻坤，開始走出西紅門大本營，開足馬力，并購和拿地并舉，殺入了安徽、海南、天津、廊坊、張家口等地。

趙彬也始終在為兒子的接棒努力奔走著。

憑借豐富的土儲和政策紅利，還有幾年前積攢下來的朋友圈，趙彬不遺余力。其中不乏一些大佬，比如優客工場的毛大慶、龍湖的袁春等，都曾為這家小而美的房企站過臺。

其實，早在2015年下半年，鴻坤就開始推行合伙人制。鴻坤創始人、董事長趙彬表示，通過合伙人制度，鴻坤將打造一個開放式的平臺。鴻坤合伙人典型代表之一毛大慶，將鴻坤集團這種合伙人＋模式形容為船和小艇的關系。

同時，為了培養兒子快速成長，趙彬挖來袁春執掌地產板塊，準備沖規模。同時，趙彬讓兒子拜袁春為導師。頓時，父親對兒子殷切期盼的畫風，讓所有中國人動容。

袁春對這位徒弟贊賞不已，稱趙偉豪是一位很有天賦的管理者。

但好景不長，一年多以后，弘陽的曾老板請袁春吃飯，希望他幫助弘陽奔赴千億之約。弘陽2021年前10個月合約銷售額為740.4億元，至少比鴻坤有可能更超千億。

作為鴻坤的創始人，父親趙彬不止于地產，彼時的趙彬還是玩轉資本的高手，這個特殊身份就是億潤投資董事長。

億潤投資于2007年即成功發起中國北方地區第一支有限合伙基金，實現收益超過300%，多個項目成功上市。比較知名的有優客工場、藍色光標等。

2020年，港股掀起一波物業上市潮，鴻坤看準時機，將旗下物業板塊運作上市，上市平臺名為“燁星集團”。趙彬終于還是孵化出了自己的第一家上市公司。

優客工場納斯達克上市之路雖頗為艱辛，但結果還是好的。敲鐘現場，雖然未見其父趙彬，但其子趙偉豪親自到場祝賀。

而慶慶哥新的營生包子鋪，在開業儀式中，曾經優客工場的投資人、慶慶哥的好友趙彬先生，并未出現。畢竟2019年鴻坤年會時，慶慶哥還在趙彬的身旁。

樂居財經報道稱，截至2021年6月底，鴻坤億潤投資已成功投資50余家企業，其中10余家企業順利上市，資產管理規模超100億。

但此次，鴻坤并未把億潤投資裝進上市主體內。億潤投資目前由趙彬妻子吳虹和趙偉豪分別持股96.04%和3.96%。

在房地產行業的發展之路中，“快”幾乎就是利潤的代名詞，很多房企把握到政策紅利，迅猛發展做大了規模；也有房企左右倒右手，同樣賺得盆滿缽滿。

只是，好日子終將會過去。

翻開硬幣的另一面，不少房企在途中倒下，再也沒有站起來。即便曾經的錢根多到無以復加，也可能在上市前夜的最后一刻被踢掉。融資一邊是盛宴一邊則是危機。

隨著趙彬真正隱身，顯然，兒子趙偉豪并未交出滿意的答卷。領先指數1-10月銷售金額榜單中，并未出現鴻坤集團的名字。

擁有經濟學背景的趙偉豪，在執掌鴻坤的4年來，并沒有像其他二代當家人給企業帶來資本回血，而是被裹挾在民企高融資成本高負債、賣資產換血的潮流中，不能動彈。

“鴻坤系”的地產板塊一直未能上市，限制了其從資本市場籌資的能力。其多次發行債券，以高額利息成本為代價維持流動性。

7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續3筆債券，總規模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

此次停牌的18鴻坤01、18鴻坤03 分別籌資1.0億元、5.5億元，均用于償還有息負債。

鴻坤旗下還存續有一筆美元債，債券余額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達14.75%。另外，鴻坤在2019年9月還首次發行1.1億美元境外公募債券，發行期限為3年，2022年到期。

6月底，北京二中院判決查封鴻坤趙偉豪等2.57億元財產。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關裁判文書高達210份。

11月25日，上交所披露信息顯示，鴻坤地產旗下一筆3.44億元的債券回售達成了展期。也是11月25日，鴻坤旗下的廊坊公司再成被執行人，執行標的僅為10.43萬元。

這一系列的凍結資產、債務危機，將鴻坤地產推上風口浪尖，也揭開了這家公司的資金困局，更遑論千億目標的實現。

過去5年，鴻坤其短期借款、應付票據、應付債券和一年內到期的非流動負債都在逐年增長，但在手貨幣現金逐年降低，2016、2017、2018、2019、2020年分別為45.5、55.9、50.7、44.7、27.9億元。

借新還舊，籌資已經無法覆蓋更多債務，并且現金越來越少。

公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產賬面現金及現金等價物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務、25.81億元一年內到期的非流動負債，此外還有長期借款46.2億元，合同負債177.6億元，應交稅費26.2億元，負債總計達到455.5億元。

此外，對于百億房企來說，其銷售、管理、財務費用分別為2.1億元、1.5億元、3.6億元，也處于不低的水平。

此刻對于資金的渴望，鴻坤比任何房企都有過之而無不及，希望通過上市來謀求解決。但物業上市后，籌集資金僅約1億元。截至2021年11月26日收盤，旗下物業上市公司燁星集團總市值僅3.16億港元。地產板塊也面臨市場對內房股的斜眼，或短期內無法上市。

如果在這次債券回售中，無法兌付的同時，又未能與投資者達成一致或轉售成功，這是否是明顯的違約信號呢？

鴻坤更需要面對的挑戰，是銷售業績和回款，這直接關乎它的現金流。

2017年－2021年上半年，其簽約金額分別為147.13億元、170.5億元、172.2億元、175.4億元、58.32億元。而按照千億目標，至少需要每年都要達到42.45%的復合增長率。

再看回款，2019年銷售回款122.8億元，2020年銷售回款卻出現大幅下降，只有105.2億元。

來源：觀點

凈利率方面，2018年之后開始持續跳水式逐年下降，2020年跌破零點。

據紅郎整理，近年來，鴻坤在土地拓展上收獲不多。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下1宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下3宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

早期低成本的土地儲備，的確給鴻坤帶來不錯的利潤率。而隨著這兩年的政策調控加碼等多因素影響，房企盈利能力逐步下滑。但鴻坤的利潤下降速度也超出一般房企。

銷冠100說，鴻坤2020年的毛利潤只有500萬元。2021年上半年，鴻坤地產由盈轉虧，實現歸母凈利潤-6195.43萬元，同比減少約110.12%。毛利率為25.55%，同比下降53.47%。

市場情緒表明，房企在出現危機后的解決方式和態度至關重要。對鴻坤來說，它還需要拿出更多的誠意和切實的措施，以防陷入債務違約的泥沼。

先活下去，再圖目標吧！