一場房地產(chǎn)市場的三年豪賭

作者：神鎮(zhèn)的貓總

萬科向深圳白石洲舊改項目公司注資23億元，引發(fā)項目所屬的綠景中國股價上漲56%。

請勿被數(shù)字絕對值所迷惑，深圳地產(chǎn)大亨黃康境持有綠景中國74%的股份，萬科持有5.89%，中央?yún)R金持有6.39%。

加上黃康境持有的優(yōu)先股和可換股債券，以及隱藏在暗處的黃康境朋友們，綠景中國的持股散戶極少，幾千萬資金便可大幅拉升股價。

有意思的是，這家萬科目前入股的唯一一家房企，與萬科設(shè)計了一場三年豪賭方案。

白石洲舊改項目緊鄰深圳華僑城，計容建筑面積358萬平方米，為綠景耗時十余年運作而來，未來開發(fā)利潤豐厚。

整個項目分為四期開發(fā)，其中一期二期以住宅為主，三期四期以商業(yè)、寫字樓、公寓為主，目前項目處于一期基坑施工階段。

這個對標(biāo)“利潤王”大沖華潤城舊改的項目，未來開發(fā)利潤很美好，但現(xiàn)實卻很窘迫，綠景正陷入現(xiàn)金流危機中。

甚至白石洲項目也一度停工，令其明年預(yù)售計劃充滿不確定性。

萬科投入23億元，獲得項目公司8%的股權(quán)，但卻獲得項目三期四期20%的投票權(quán)和利潤分派權(quán)。

本質(zhì)上來看，這23億元是一項債權(quán)，因為綠景有回購權(quán)，萬科也有退出權(quán)。

雙方約定，如果在2025年9月30日之前，綠景為白石洲項目（包括三期四期）取得商業(yè)銀行開發(fā)貸款包，或項目出現(xiàn)資金缺口且無外部融資解決方案。

綠景可以回購萬科所持股權(quán)，但需給予萬科所有投資款12%的復(fù)合年度回報；如綠景不回購股權(quán)，萬科對白石洲三期四期項目的利潤分配比例將從20%提高至40%。

雙方還約定，如果在2025年12月31日之前，項目公司未取得白石洲三期四期的所有開發(fā)施工許可證，或綠景未與萬科就項目四期達成開發(fā)運營合作協(xié)議。

此時萬科可以退出，綠景同樣將給予萬科投資款12%的復(fù)合年回報；如綠景在45天內(nèi)未能支付代價，萬科對白石洲三期四期的利潤分派比例將從20%提高至40%，或復(fù)合年度回報從12%提高至24%。

萬科不參與白石洲項目一期二期的開發(fā)，同時萬科的投資款也將只用于三期四期。

整體來看，萬科將白石洲項目作為一個TOD戰(zhàn)略投資項目，綠景將萬科視為一個融資合作對象。

如今房企縮表、預(yù)期冰冷的當(dāng)下，這還是一個時間與信心的賭博。

綠景需要為白石洲項目進入預(yù)售、后期開發(fā)，持續(xù)投入巨額資金，他們需要更多資金支持，支付土地款、回遷過渡費、工程款等諸多成本。

扛過目前的現(xiàn)金流危機，直到項目入市獲得自由現(xiàn)金流，以實現(xiàn)資產(chǎn)負債平衡。

萬科需要更有質(zhì)量、更具性價比的投資項目，白石洲這樣的機會不多有，促使萬科像與深圳地鐵的合作一樣，與綠景有了多層股權(quán)合作關(guān)系。

當(dāng)然，也要從這次合作中，看到對房地產(chǎn)市場的信心，萬科與綠景都對后市有所期待。

反面教材也有，中國鐵建以26.6億元的價格，對外轉(zhuǎn)讓恒大子公司49%的權(quán)益，該子公司對應(yīng)的為羅湖建設(shè)大院舊改項目。但該項目推進中遭遇政策難題，已停滯多年。

中國鐵建投資的恒大舊改項目，是恒大在深圳舊改版圖的縮影，一堆質(zhì)量不佳但過度融資的負資產(chǎn)項目，并不是許家印所說的香餑餑。

深圳大型舊改項目背后，無一例外都會有幾個賭博故事。

比如說，羅湖京基100大廈的最牛釘子戶，福田崗廈村的卓越金地股權(quán)大戰(zhàn)，南山大沖回遷戶請求政府幫忙出租房子。

就連“50臺賓利”夫人住的福田公寓，也不是沒有故事的女同學(xué)，這個被收購的舊改項目，經(jīng)歷了延遲交房、搭板違建等等諸多爭議。

每一場賭博，買定離手，盈虧自負。

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