東京房價為何20年不漲？

一夜之間，我們就與東京的一處建筑工地毗鄰而居。這可一點都不有趣。工地每周工作6天。要是在倫敦、巴黎或是三藩市，肯定會引發居民憤怒的抗議潮——請愿書、警告社區從此特色不再、甚至可能會鬧出一、二樁官司。地方選舉因選民減少支持而敗北，等等不勝枚舉。

然而在我們社區，當地居民卻集體緘默，與東京港區（Minato ward）規劃局局長野口隆彥（Takahiko Noguchi）的一番談話道出了其中原由：“日本法律對拆除住房并無任何限制。”他說，“居民有權自由處置自己名下的地產，因此，社區居民無權阻止其開發利用。”

以下是不可思議的事實：2014年，總人口1330萬、幾無空余建筑用地的東京都新開工住房數為142417戶，超過了整個加州的許可建房數（83657戶），也超過了英國全國（總人口5430萬）的新開工數（137010戶）。

東京街頭

東京新開工住房數穩步上升，這與更加不同尋常的事實緊密關聯。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是：東京的房價基本原地踏步走。離譜房價造成西方城市畸形式發展：導致年輕人與老年人對立、富者更富以及剝奪人才涌向好工作云集地段的機會。

這并非人口不斷減少造成的結果。日本與其它國家一樣，也經歷了“回歸城市”潮。位于東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區，過去20年總人口從14.5萬增至24.1萬，大約增加了10萬人，大幅增長66%。

在總面積121平方公里的三藩市，過去20年，也增加了約10萬人（總人口從74.6萬增至86.5萬），增長了12%。然而，三藩市與倫敦的房價過去20年分別飆升了231%與441%，東京港區在人口增加的同時，20年間房價僅僅增長45%，而多數漲幅還是日本央行（Bank of Japan）2013年推出大規模貨幣刺激政策所致。

東京的街頭巷尾并無煩人的房價熱議，因為房價多年來增長不多。買房還是租房并不是了不得的人生大事。相反，日本政府不斷向國民交付品質穩步提高、地處不同地段的更多房源。

而在很多國家，城市住房已演變成現今最重大的社會與經濟問題。（如果更多英國人移居到首都倫敦，他們還會公投支持脫歐（Brexit）嗎？）因此，我們有必要深入研究東京為何有此了不起的成就、房源持續供應情況下的房價為何能保持基本不變以及從中可以吸取什么經驗教訓。

與日本多數機構一樣，日本城市規劃最初完全借鑒西方模式。“我們的規劃與美國大同小異。”東京大學（University of Tokyo）城市工程學教授小泉岡田（Junichiro Okata）說。

城市按不同功能劃分為商業區、工業區以及住宅區。商業區可按業主自己意愿建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區，建房則有著嚴格限制，很難獲得重新規劃的權限。

在分區規劃下，土地所有者擁有很多權力。事實上，日本憲法規定“擁有或持有的物權神圣不可侵犯”。私人開發商不能強迫業主出售土地；地方政府也不能阻止個人開發土地。諸位若想建一幢正面裝飾粉色貝殼的仿哥特式城堡，完全是自己說了算。

在加州沿海城市，分區規劃已導致城市建設處于癱瘓狀態，新房供應難以為繼，原因是現有業主阻止進一步開發。這與上世紀80年代的東京如出一轍。

“上世紀80年代，日本的房價因大肆投機而形成巨大泡沫，境況比同時期的倫敦與紐約更甚，日本許多經濟學家都齊聲譴責規劃與分區政策，指其是減少房屋供應的罪魁禍首。”多倫多大學（University of Toronto）地理學教授索倫森（André Sorensen）說，他就日本的規劃政策寫了大量文章。

但是，正是上世紀80年代的房地產泡沫奠定了東京中心城區未來建房的基礎，日本森大廈株式會社（Mori Building）房產公司顧問Hiro Ichikawa說。樓市崩盤后，開發商手中只剩高價屯積的寫字樓地塊，而這些地塊當時已無人問津。

上世紀90年代，地產商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰，于是政府放松了樓市開發政策，最終以2002年出臺《城市復興法》（Urban Renaissance Law）而告終。該法給重新分區規劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規劃為住宅區。“為了幫助經濟從泡沫中恢復元氣，日本政府放松了城市開發的監管。”Ichikawa說，“多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會與現在的倫敦和三藩市一樣束手無策。”

過道與公共用地不計入公寓房建筑面積，導致公寓樓在現有區劃內越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標準建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利。“城市規劃法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小細節都寫入了全國性法律。”岡田說，“地方政府在房屋開發方面，基本沒啥發言權。”

“不重建這些房屋，我們就無法在地震中保護國民生命。”野口隆彥說，這反映了日本社會的主流觀點：所有建筑都是滿足一時之需，而且可隨意拆除，這是東京與西方大城市另一本質差別。“東京目前還有很多舊建筑云集的地段，可以增加住房容積率。”

持續不斷的重建很好解釋為何東京住房新開工率如此之高：住房的凈增加數量低于以往。但與我的隔壁鄰居一樣，重建通常可以增加住宅密度。

但所有這一切都得付出代價，并非財政支出，而以其他形式“兌付”。一言以蔽之，包括東京在內的日本現代城市面貌往往奇丑無比，它們在視覺效果上對建筑并無統一協調，基本未留出空地，‘高質量建筑’通常意味著‘抗震效果好’。

東京有些年代更為久遠的反烏托邦式公寓樓與工業為主的西伯利亞可以說不相上下。仿哥特式城堡并非異想天開之作：諸位不妨可以造訪正對目黑區（Meguro）運河的Emperor情人旅館。最讓人掃興的莫過于東京郊區，一排排緊挨著的廉價木質活動房。

“日本的規劃制度完全放任自流，它真的是崇尚無為而治；而且日本規劃制度是集權化與標準化至上。這意味著它可靈活應對社會和經濟的變化。”岡田說。

“另一方面，日本不太擅長原樣復制某國某個特定城鎮。它無法建造出像英國或歐洲等國的迷人城市。”岡田希望中央政府能大幅放權于地方政府。

然而也不盡然。在私家住宅這一層面，如果諸位“視而不見”自己鄰家房子的話，那么東京充斥著創新與美景。由于日本建筑師可以自由地建造房屋，因此該國不斷涌現普利茲克獎（Pritzker Prize）得主并非偶然。

日本的城市化——全向十字路口（“scramble” pedestrian crossings）、狹窄的街道、人口稠密以及異常發達的公共交通——毫無疑問會成為亞洲、乃至全世界的樣板。

最重要的是：東京又是公平的。丑陋的建筑里既住著窮人，也住著富人，廉租房同樣如此。而在倫敦及三藩市，美景人人都有份，只是有些人身處貧民窟欣賞它，而有些人則坐在九霄云天的豪華飛機中縱情俯瞰它。