北京法拍房資訊 
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作者：鯨拍房
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
對于不了解法拍房的人來說，冒然投資法拍房是有風險的，很多購房者咨詢鯨拍房關于購買法拍房的一些經驗，據此，鯨拍房篩選了購房者關注最多的幾個問題公開解答，希望能夠讓大家對法拍房，有更深一步的了解！
競拍法拍房需要什么資質？
一般情況下，競拍北京市法拍房，需要滿足北京市購房資質：京籍戶口，個人可購買一套，家庭可購買兩套；非京籍戶口需連續繳納60個月社保或者個稅，可購買一套。不過，在北京法拍房交易市場，一些由外地法院查封的法拍房，并未納入北京市限購政策范圍，可自由購。法拍房“自由購”政策規定：凡具備完全民事行為能力的自然人和法人均可參加競買。
法拍房交易安全嗎？
通俗一些來說，法拍房就是由于某些法定情況（比如欠款不還，違法所得等），被法院依法“沒收”，然后公開拍賣的房產。這些被查封的房產，原業主是不能自行交易的，只能通過法院拍賣的形式進行處置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具，其交易是受到憲法保護的。
但是法拍房在實際的交易過程中，容易出現過戶交房時間過長，房產物業交付存在糾紛、房屋實況遠低于預期等多種問題與風險，所以建議購房者通過專業的輔拍機構參與競拍，一方面保障資金安全，同時也可以保證整個交易時間可控。
法拍房便宜嗎？
大多數法拍房的價格都低于市場價10%到30%不等，如果在拍賣過程中房產流拍，那么折扣將會更大。國內司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前的市場價。如果第一次拍賣流拍，法院將啟動第二次拍賣，第二次的價格一般是第一次拍賣的80%~90%。
法拍房能貸款嗎？
自2017年年底開始，法拍房即與新房、二手房一樣可通過按揭貸款購買，并且首付比例與其他房產相同。需要注意的是，法拍房可以商業貸款，但是不能夠公積金貸款。拍賣成功后，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。一般情況下，在競拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房貸款的及時性非常重要，購房者需要提前做好相關資質審核。
競拍不成功保證金怎么辦？
在競拍前，通常會要求參拍人繳納10%-20%左右的保證金。競拍成功前，保證金是凍結狀態，待競拍成后會有案款收據。保證金、尾款都是交至法院；如若競拍失敗，保證金將會如數退回到原賬號；如果競拍成功，但中途悔拍，之前所繳納的保證金將不予退回。
剛剛也提到了拍賣過程中房產流拍，那么折扣將會更大，法拍房的拍賣流程一般分為一拍、二拍和變賣三個環節，但是很多朋友卻不清楚它們分別是什么意思，都有什么區別呢？別急，接下來鯨拍房帶您一起了解！
什么是一拍、二拍？
一拍和二拍，即為司法拍賣，是人民法院在案件強制執行程序中，依法查封、扣押被執行人的財產，并對外委托評估被執行人的財產價值，公開處理其財產，以償清申請執行人債權的行為。
司法拍賣的競價周期一般都是以24小時為一個競價周期，延時5分鐘。如果在競價程序結束前5分鐘沒人出價，則最后出價者競拍成功，如有人在這期間出價，競價時間將會延長5分鐘，競買人的出價時間以司法拍賣服務系統的時間為準。
一般情況下，首次拍賣，通常是評估價的7折，也有其他定價方式，所以不是一拍的價格就是7折，也有可能是5折、8折，甚至是市場價。
法拍房一拍流拍后，會進行第二次拍賣，通常二拍的價格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優勢是起拍價較低，舉例：一拍價格7折，二拍的價格7折X80%=5.6折，這里可以看的出來，二拍的房子更便宜。但降幅不超過一拍起拍價的20%。
二拍時由于再次降價，競買人可能會以低于一拍起拍價的價格拍到房子，但也有二拍的價格遠超一拍起拍價的情況，因為再次降價會吸引到更多的人，競爭變大，價格就可能被抬高，所以一拍時價格合適了該出手就出手。
什么是變賣？
司法變賣是人民法院依法處置被執行財產的一種變現方式，一般情況下法院處置標的物，在第二次拍賣流拍后法院會在同一拍賣平臺對標的物進行變賣處置。變賣的價格一般低于二拍的起拍價，最低不低于評估價五折，一般為五到六折，具體看法院的設置。
司法變賣期長達60天，變賣期內隨時可以出價，首次出價后，變賣期會進入24小時競價周期，競價規則、延時周期與司法拍賣是一樣的，進入競價周期后，24小時內無人繼續出價，視為競拍成功。
北京法拍房稅費有哪些？
除了法拍房的拍賣價格，很多朋友也非常關注稅費問題，為了大家能更清晰直觀的了解法拍房稅費，這里鯨拍房整理了出了一張法拍房交易稅費表供大家學習。
通常個人購買，首套房90㎡（含）以下按成交價的1%，90㎡以上按成交價的1.5% ，二套房按成交價的3%，非住宅按成交價的3%。公司購買按成交價的3%。
但是，房屋性質是經濟適用房還需繳納其他的費用。經濟適用房拍賣成交以后，有交土地出讓金3%，10%，差額35%還有差額70%的等等，具體得看房屋的詳細情況。
法拍房稅費很復雜，除了交易稅費之外，還要承擔欠繳的水電費、物業費等各種附加費用。這些費用少則幾千，多則上十多萬，而拍賣公告并不會全部標明，需要買房人自己調查。
所以買房前一定要稅+費的測算，因為只有做好了預算，在競價時才能更有優勢，也不會因為費用太高而增加購房成本。
法拍房的隱藏費用，具體是不是需要交，要交多少，就得靠詳細的房屋盡調了。一份完整盡調報告，應該包含房屋使用情況、欠費情況、交易稅費、補充款項等所有事項。如果你認為調查過于復雜，又想放心買你所屬的房源，那最好找個專業的助拍機構（如鯨拍房），為你提供的完整盡調報告。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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