房地產信托還能發什么產品

因各家信托機構歷史以來的房地產信托業務開展情況存在差異，“兩壓一降”任務的完成情況也存在差異，加上各家信托機構所屬的地方銀保監局的監管態度存在一定的區別，因此目前各家機構的房地產信托業務開展情況也有較大的區別。根據我們的摸底，目前信托機構的業務開展情況大致如下：

1. 有些信托機構已經沒有地產額度了，不過可能仍有通過非房主體做股權投資類信托產品的情形。

2. 受融資類信托規模壓降的影響，目前有些信托機構已沒有融資類額度，而只能往股權類方向做業務，不過在操作股權投資類信托產品的機構中，大部分信托機構都是采用優先股的產品形式，僅小部分信托機構做真股投資（也即與開發商同股同權）。

3. 受一些地方銀保監局的監管要求影響，一些信托機構僅能開展開發貸類業務，股權投資類或權益投資類信托產品業務均被限制。

4. 受樓市調控、資本市場監管等的綜合影響，以前房地產信托業務操作得很猛的幾家信托公司已很難再看到他們發行新的產品，比如SC信托、AX信托、XH信托、XSD信托等。

據不完全統計，近三個月已發行的房地產信托產品中，股權投資類信托產品的發行金額占到了總發行金額的30%左右，權益投資類信托產品的發行金額占到了42%左右，信托貸款類產品占比僅有28%左右。我們注意到，股權投資類信托產品的占比在2021年以來一直呈現穩定的增長態勢，其中“信托計劃+有限合伙”的產品形式所占比例達到了40%。

早于2021年3月份，有地方監管部門在其發布的《關于轄內信托公司做好2021年“兩項業務”壓降及風險資產處置相關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）中，就對信托投資項目分類進行了嚴格劃分。上述《通知》規定，不為投資類項目的包括：債權投資；應收賬款投資；各類資產收（受）益權投資；附加回購、收益補償、流動性支持等擔保安排或條件嚴苛對賭協議的股權（含收益權）投資；對單個信托項目定向發行的私募債投資；期限較短、限制跳息次數（疑為“不限制跳息次數”）或通過跳升利率過高等條件的永續債投資等。自此之后，權益投資類信托產品雖然一直大量存在，但發行總量上卻在逐步減少。

在融資類信托規模壓降、通道業務規模壓降以及清理非標資金池的“兩壓一降”監管背景下，大部分信托機構的融資類額度都出現了緊縮的情況，也即在監管導向來看只有股權投資類信托產品才有足夠的拓展空間。需要注意的是，因股權投資本身比債權投資及權益投資存在更高的風險，因此信托風控層面經常會在投資端附加房企的回購、收益補償、流動性支持等擔保措施安排，或者是設置對賭條件下的股權回購等安排，而這類安排又經常與明股實債存在交叉的地方，比如有幾個比較嚴格的地方銀保監局就明確地把設置了對賭、回購條件的投資類信托產品納入了融資類信托產品進行管理，因此信托機構在產品設計上經常得避免產品被認定為明股實債。

近兩周以來，市面上有不少傳言說下個月將禁止底層為住宅地產項目的私募基金產品的備案。且不論消息真假，至少從當前地產基金的備案情況來看，在中基協官網可查詢到的備案產品已少之又少。事實上，自2017年2月至今，受房地產與金融強監管后P2P、私募、信托產品的集中爆雷潮影響，地產私募基金產品的備案數量整體呈現的是直線下跌的態勢。存量的地產基金產品中，延期兌付和無法兌付的產品數量占了很大一部分，深圳2019-2020年的產品逾期兌付率更是達到了80%以上。從私募機構的業務動向來看，受備案難、托管難和募集難的綜合影響，越來越多的機構放棄了基金產品的備案，并改由非關聯的第三方與投資人共同設立有限合伙企業的方式完成對開發商的放款（指在不涉及資金募集的情況下）。

同私募機構的處境相類似，第三方代銷機構、財富機構在P2P、私募、信托產品的集中爆雷潮后已所剩無幾。因第三方機構長期以來存在過度看重代銷費用點數的問題，經市場幾輪洗牌后，目前幸存的機構大部分都強化了產品風控或代銷產品所涉底層項目、交易對手等合規準入方面的要求。盡管如此，因市面上新增的代銷產品相比往年已明顯減少，且市場競爭越來越激烈，因此三方機構目前直接捆綁代銷產品來源的訴求已明顯增加，具體比如與信托、私募等機構形成粘性合作。

受上述原因的影響，目前私募機構、三方機構以及投資/管理類機構、前融配資公司等與信托機構的合作趨勢已明顯加強。以我們的情況為例，因投資人對基金產品的認可度在持續降低，我們目前更傾向于與信托機構、銀行私行等一起合作股權投資類業務（一般都是優先股產品）。在具體操作上，一般是我們西政（GP）發起設立合伙企業后，信托機構發行集合信托產品并認購合伙企業的份額（也即信托作為LP），其中部分信托產品由我們導入的投資人直接認購，合伙企業隨后以增資、受讓股權等方式取得房地產項目公司的股權。

前文有提到，近三個月可查詢和統計到的股權投資類信托產品中，“信托計劃+有限合伙”形式的產品比例達到了40%左右。我們注意到，信托通過認購合伙企業份額后繼續由合伙企業對外投資的產品架構中，合伙企業的GP有的是信托機構的關聯方，有的是私募機構、地產投資機構、投資管理公司等，其中后者占了絕大多數的比例。從合作模式來看，信托機構借助專業的地產私募機構或地產投資/管理機構開展地產股權投資業務，能更好地彌補自身在地產方向投資管理能力方面的短板，另外在這些機構同步解決投資人認購信托產品的情況下，可以更好地減輕信托產品的銷售壓力并形成更加粘性的合作。

值得一提的是，對于當前的地產基金產品或一些服務于開發商的金交所產品來說，不少私募機構或投資管理機構對開發商的綜合放款成本必須去到年化15%以上才有錢賺（其中投資人收益9%左右、募集費用3%左右、管理費用2%左右），而這種融資成本只有中小開發商才能接受，但這類交易對手卻又蘊藏著非常大的風險，因此在市場下行時這些私募或投資管理機構也將面臨更大的爆雷風險。相反，私募機構或投資/管理機構與信托機構合作后，雖然交易對手只能選擇百強房企，且前融綜合成本只能做到年化12%左右，但風險卻會小很多，投資人的認可度也會好上不少，至少從我們自身的經驗來看，公司業務的持續性和盈利性能得到更好的保障，尤其是交易對手變得優質后能整體降低我們這些前融機構的業務操作風險（雖然我們對外放款的年化成本只有12%左右）。