城市更新：更新的城市

世間萬物，都有著自己的生命周期，作為承載人們工作、生活空間集合體的城市也不例外。

自古以來，王朝更替下不法先王的都城摧毀重建，無疑是早期典型的城市更新。可以說，自城市誕生以來，無論是防御功能的城，還是交易功能的市，城市更新就一直貫穿于整個城市發展史。

▼ 明城墻畔的南京老門東

只不過，在經歷快速城市化浪潮后，形成了巨量的老舊城市空間，才使得城市更新進入城市發展舞臺的主角。

▼ 首鋼園成為工業區改造的新典范

快速、巨量的城市開發，隨著設計壽命的到期，伴之而來的必然也是急增的巨量更新需求，再考慮到快速開發過程中質與量的取舍，這一過程甚至比快速城市化來的更快、更猛。

▼ 倫敦道克蘭港區的更新已持續了半個多世紀，仍未完成

一方面是因為進入存量時代，不同年代更新——再更新循環的疊加；

另一方面，相較于「一張白紙好作畫」的開發，城市更新無論是權屬、利益，還是空間、資本層面均要復雜的多，更像是「螺獅殼里做道場」，是慢工細活，快不得也快不起來！

▼ 上海黃浦濱江沿線「慢工出細活」的改造

換言之，城市更新即將成為迫切又影響長遠的城市命題。

專注城市、致力于前瞻的華高萊斯，目光自然會聚焦于此。

打開視野，網羅全球各類城市更新成功案例，試圖為國內城市管理者們提供更多城市更新的他山之石，此專題只是開篇，后續我們將會更細分、更聚焦的持續推出系列化專題。

▼ 本專題所涉及的全球城市更新領域的成功案例

01 更(gēng)新OR更(gèng)新

新中國成立后，毛澤東同志曾說：「從天安門望出去，應該處處都有煙囪」。

這一景象現在看來大多數是被「更新」的對象，就如本專題中，南錫工業區、米蘭展覽中心、波士頓南灣、上海黃浦濱江、蘇黎世西區等經典工業區更新一樣。

▼ 米蘭展覽中心轉型為城市新中心

說到底，城市更新絕不僅僅是建筑、街道亦或空間的翻新，而必須是為了滿足人們工作、生活的更新的體系。

從「倒馬桶」到共廁再到抽水馬桶，從蜂窩煤到液化氣再到煤氣時代，從電話到網絡再到移動互聯時代。我們需要更多的建筑內部空間、街道地下空間等非直接可以看到的「更」新的部分

▼ 倫敦西區通過「內容」更新成為文化中心

其次，如果放大到更大區域范圍的更新，這個體系就不再僅僅是居住的更舒適或辦公更有效率，而是對生活、工作等各方面綜合的更新：

從工業時代到信息時代，從城市化階段、造城化階段到再城市化階段，從功能分區到混合使用，從中心化時代到去中心化時代，生活與工作本身在發生變化，生活與工作的相互關系也在發生著變化，生活與工作一起在城市的關系也在發生著變化。

▼ 蘇黎世西區是年輕人的生活中心

總之，城市更新必然就是有著深刻時代烙印、適應時代發展，系統化的一幢幢更新的建筑、一個個更新的街區、一座座更新的城市，而不僅僅是或外觀或內飾更新，外顯空間更炫酷的街道（當然符合時代特征的形象更新也是不可或缺的）。

▼ 作為城市形象名片的漢堡港口新城

只要技術在進步、時代在發展、人類在前進，這種更新的腳步就不會停止。

02 科創OR文創

既然城市更新面向的是更新的技術、更新的時代，那么，在內容層面，城市更新面對的毫無疑問就是更新的產業。

▼ 紐約曼哈頓核心區崛起的硅巷

退二進三背景下，現代服務業的發展，造就了杜塞爾多夫媒體港魯爾區的辦公桌、米蘭展覽中心的新中心、波茨坦廣場的城市中心、倫敦西區的CAZ，這一系列CBD的重塑或開發。

▼ 杜塞爾多夫媒體港成為區域的科技媒體中心

而科技回歸都市的背景下，則成就了南錫工業區生命科技中心的協同創新、蘇黎世西區的產學研一體、波士頓南灣的城市實驗室。

▼ 波士頓碼頭從百廢待興的工業區轉型為城市的科創中心

更進一步，先期已有更新的區域，也在迎合這一趨勢。

包括利物浦老城區的科技回歸，波茨坦廣場的場景植入，甚至開始從底層重構城市發展形態展望未來的米蘭展覽中心的未來社區，以及基于科技人群「弱關系」趨勢下「與工作的人一起生活，與生活的人一起工作」的漢堡港口新城商務社區城市。

▼ 漢堡港口新城商務社區城市

這一趨勢，正在蔓延全球。

那么文創呢？

貌似很多城市更新都在進行著文創實踐，甚至成就了諸多網紅級項目，包括本專題中也有前門歷史街區為代表的文化主導的城市更新，甚至在致力于發展CAZ的倫敦西區，也能看到非常明顯的文創特征，難道它們都沒有未來嗎？

▼ 文創成為倫敦西區的產業核心

答案當然是否定的！

首先，文化本身也是成為一個符合時代特征的更新的產業，只不過是僅適用于那些有著巨大旅游人群的典型旅游城市，或者更新前資源級別本就已足夠高，自身能夠單獨形成一個旅游目的地的區域，前門歷史街區無疑兩者兼具。

▼ 前門歷史街區

其次，科創人群恰恰是文創產業最大的需求者，那些與科創區緊鄰，或者將城市氣質和精神融入到文創中，為整個城市賦能的城市更新，往往能與科創形成互補，甚至為科創帶來動力。

▼ 上海黃浦濱江沿線豐富的文化設施（油罐藝術中心）

最后，如果動態的看，文創更是能為科創提供「啟動電流」！

因為更廣的受眾，更有話語權的從業者，以及更易成就網紅的媒體效應，既使目標聚焦科創，也無妨初期利用文創制造人氣！

▼ 德國波茨坦廣場大師建筑群

總言之，科創是人人必抓的未來趨勢，而文創只能是這一趨勢的添頭，絕不能主次顛倒，有條件可嘗試，無條件只能利用。

▼ 紐約DUMBO區的更新經歷了從文創到科創的轉型

那些與未來新的內容、方向和產業沒有關聯的城市更新，也能占據一席之地，甚至因區位價值、歷史積淀等還不乏短期的繁榮，但他們卻終究會失去與城市未來共振而獲得的最大化收益，距離下一次更新也更近。

03 存量OR增量

內容層面之外，形式也不可或缺，無論是從面貌煥新、硬件提升本身的角度，還是從更新的內容需求更多的形式角度。

這樣一來，如何改變形式就是僅次于內容的關鍵了，究竟是聚焦存量進行翻新改造，還是瞄準增量推倒重來，不可從一而論。純粹從形勢而言，推倒重來無疑能夠最好地滿足新內容的各種需求，最能代表更新的城市。

▼ 波士頓西區于1960年代開始大拆大建

但作為「城市之上建城市」的城市更新，其開發行為本就相對復雜。

既要考慮更新對象錯綜復雜的權益關系，又要考慮到投入產出成本收益機制，同時還要兼顧既有建筑的實體價值與社會價值增值的平衡，甚至還涉及既有建筑是否存在文化、歷史或城市精神層面的保存價值。

▼ 樸茨茅斯將港區的老建筑改為博物館群落，發展文旅

所以，我們才會看到同在德國的柏林波茨坦廣場和漢堡港口新城形成的鮮明對比。

時代、保留價值以及成本機制等多因素共同成就了這一切。

▼ 漢堡港口新城易北愛樂音樂廳

如果放大到專題所有案例來看，則會看到兩個明顯的趨勢：第一，越往前推倒重來的大拆大建就越多，越往后翻新改造的越多；第二，大拆大建與翻新改造結合越來越成為主流。

這恰恰與國內城市更新從「拆改留」到「留改拆」的轉向不一而同。

▼ 大拆大建與翻新改造并行的漢堡港口新城

同樣是留改拆，宜留則留顯然要比能留則留更優，「宜」是一種價值判斷標準，增值即保留能產生更高價值或減少賦值，通過改造還能適應時代的生活、工作需要就屬于「宜」。

而本身已不再具備適應時代需求的條件，或為了達到滿足需求需要支付甚至拆除重建的重置成本，也不能產生額外的增值，顯然就屬于「不宜」的，這種情況下，即使我們具有資金、技術方面的支撐能力，也不能因為其能留而留下。

▼ 利物浦老城更新留、改、拆并舉，重塑城市面貌

具體而言，增量還是存量并無定論，遵從留改拆原則，對于具有歷史、文化或城市精神保留價值的，或者通過微改造能適應時代且成本收益可行的予以保留，剩下的才考慮拆。

04 原住民OR新市民/聚人OR引人

內容也好，形式也好，增量也好，存量也好，最終使用者都離不開人，適應時代面向未來的更新的城市，最終使用者毫無疑問也必然是更新的人，那是不是意味著被更新區域的原住民就需要整體性的遷出？

▼ 北京楊梅竹斜街

先撇開社會穩定角度，僅用技術角度而言，在大拆大建不再成為主流的背景下，是絕無可能實現這種大騰挪的。

▼ 北京前門區域更新重塑了原住民的生活環境

顯然，對于成功的城市更新，只有這些非原住民可能才是更新的內容、方向或產業的代表。

而對于原住民，要么引導他們轉向「更新」的方向，要么讓他們為更新方向做好服務，成為更新的一部分，最不濟也得讓他們能生活在代表未來的更新的空間里。

▼ 北京前門區域扭院兒改造項目

再進一步，既然是更新的內容、更新的方向、更新的產業，其面臨的競爭也更加激烈，人才的競爭也更為激烈，這種代表未來的非原住民甚至需要脫離城市內部與其他城市展開競爭，近年來的城市搶人戰就是這一邏輯。

▼ 北京前門為新市民提供的合院公寓

如果僅僅用「聚人」邏輯滿足全新的要求，是遠遠不夠的，還必須得通過為其量身定做的定制城市滿足其更「精準」的個性需求，更具網紅效應的場景營造滿足其更具「打動力」的精神需求，用「引人」的邏輯實現對其吸引。

于是，我們在專題既看到了協同創新、科技回歸這些更新產業的追求，又看到酷建筑、新地標等網紅制造機，也看到市井生活、潮生活、夜經濟等生活場景，還看到了文博、城市精神等精神圖騰。可謂傾注全力，在用引人的邏輯吸引更多代表更新內容、方向、產業的新市民，提升、融合原住民，以換取「更新的城市」這一目標的實現。

▼ 更新后的倫敦西區成為夜經濟的標志區

05 向錢OR向前

更新的建筑、更新的街道、更新的產業、更新的人群，從而更新的城市，所有這一切由舊變新都脫離不了「錢」。

而城市更新本身的復雜、高成本，既要保持風貌，又要留住原住民，還要保證利潤，就是一個典型「不可能三角」，往往三者最多只能取其二，舍棄任何一個目標都是一個艱難的博弈，因此資本往往對城市更新提不起興趣，資金籌措也就成為城市更新最大的難點。

▼ 倫敦國王十字區更新，選擇了利潤與風貌

于是，我們到了政府一方面推動財政資金支持，另一方面也竭力促進社會資本的介入，國內的棚戶區改造專項基金，城市更新基金，鼓勵資管基金參與更新，試點REITs都是在著力解決這一問題。

在本專題中，也不乏有類似于波茨坦廣場公私合作，倫敦西區「以公帶私」都是相對成功的嘗試。

▼ 倫敦西區通過公共空間更新，帶動區域更新

但不管何種嘗試，最終需要解決的是資本的收益問題，無論是政策優惠、稅收減免，還是退出機制設計，都只是治標不治本，只有增收才是「王道」。

▼ 科創成為倫敦東區更新的增收之源

而要解決增收的問題，就回到了本文最開始「更新的城市」，雖然不排除單體建筑翻新式的改造也能獲取一定的增值收益，甚至在改變使用功能的基礎上能獲得可觀的增值。但要與代表未來內容、方向和產業為目標，以更新的城市與城市的未來共振的長期增值而言，就幾乎可以忽略不計了。

▼ 悉尼達令港的更新助推CBD向CAZ轉變

因此，從這個角度而言，向前看就是向錢看！

向錢看的城市更新，才會更有「錢」景！本專題14個國內外經典案例，就試圖從最底層「術」的角度，揭開城市更新前行者們的神秘面紗，探究如何在「城—人—產」循環中實踐更新的城市！