法官首次公開(kāi)解釋?zhuān)》ㄅ姆壳鍒?chǎng)問(wèn)題！（建議收藏）

法拍房由于具有價(jià)格低、不限購(gòu)（部分城市限購(gòu)）、可貸款等特點(diǎn)，近些年得到越來(lái)越多的人青睞。本文整理了法官回答的法拍房相關(guān)問(wèn)題，想要了解法拍房的朋友不要錯(cuò)過(guò)，速速收藏哦！

1.主持人提問(wèn)：法拍房到底能不能買(mǎi)？有什么需要注意的？

法官表示：應(yīng)該肯定的說(shuō)，法拍房當(dāng)然可以買(mǎi)。法拍房與絕大多數(shù)的普通二手房本身并沒(méi)有根本性差別，只是因?yàn)楸粓?zhí)行人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，法院依法處置其名下的房產(chǎn)以清償債務(wù)。其買(mǎi)賣(mài)途徑為網(wǎng)絡(luò)司法競(jìng)拍，而非普通二手房交易，對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人的資格，只要在司法拍賣(mài)的平臺(tái)上完成實(shí)名注冊(cè)并繳納參拍保證金的，都可以參與競(jìng)拍。

2.主持人提問(wèn)：但是“法拍房”它的名稱(chēng)就能聽(tīng)出來(lái)，和普通二手房、新房的交易其實(shí)應(yīng)該還是有差別的，那么有哪些需要注意的呢？

法官表示：主要要注意以下幾個(gè)方面，第一是資金來(lái)源，無(wú)論買(mǎi)受人是申請(qǐng)貸款，還是自籌資金，均需要在拍賣(mài)公告指定的期限內(nèi)付清全部款項(xiàng)。所以，競(jìng)買(mǎi)人以申請(qǐng)貸款銀行不同意向其發(fā)放貸款或銀行延期發(fā)放貸款為由，主張延期付款的，均可能被法院認(rèn)定為悔拍。競(jìng)買(mǎi)人要在決定參與拍賣(mài)前準(zhǔn)備好資金，避免因?yàn)闊o(wú)法按期交付尾款而被認(rèn)定為悔拍。因?yàn)橐坏┍徽J(rèn)定為悔拍，根據(jù)法律的規(guī)定，相關(guān)的保證金將不予退還，當(dāng)然有法定事由的除外。

3.主持人提問(wèn)：其實(shí)買(mǎi)房賣(mài)房除了成交款之外，還有一個(gè)大家比較關(guān)心的就是稅費(fèi)問(wèn)題，那么這個(gè)問(wèn)題是怎么解決的呢？

法官表示：有關(guān)稅費(fèi)的問(wèn)題，除了以物抵債之外，深圳法院目前實(shí)行的是交易過(guò)程中產(chǎn)生的一切稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前查明交易中可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，再?zèng)Q定是否競(jìng)買(mǎi)，以什么價(jià)格競(jìng)買(mǎi)，如果已經(jīng)成功競(jìng)買(mǎi)，但以支付的稅費(fèi)金額過(guò)高為由，主張拍賣(mài)無(wú)效的，人民法院不予支持。

4.主持人提問(wèn)：除了以上幾點(diǎn)，是否還有其他問(wèn)題值得競(jìng)買(mǎi)人注意的呢？

法官表示：競(jìng)買(mǎi)人也要關(guān)注房產(chǎn)是否有瑕疵，如是否是雙拼房，有無(wú)附帶租約拍賣(mài)，土地使用權(quán)期限，是否涉嫌違法建筑等等。如買(mǎi)受人一旦成功競(jìng)得，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第14條第5款的規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人決定參與競(jìng)買(mǎi)的，視為對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)一切已知和未知的瑕疵，如果買(mǎi)受人以拍賣(mài)標(biāo)的物存在瑕疵為由，主張拍賣(mài)無(wú)效的，人民法院不予支持。另外，競(jìng)買(mǎi)人也要關(guān)注，自身是否符合相關(guān)房產(chǎn)調(diào)控的政策，如是否限購(gòu)限貸等等。避免競(jìng)拍成功后，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)或付款手續(xù)。如果因房產(chǎn)政策調(diào)整買(mǎi)受人無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而主張拍賣(mài)無(wú)效的，人民法院不予支持。

5.主持人提問(wèn)：下面我們來(lái)看一下法拍房具體的交付問(wèn)題，比如大家最關(guān)心的清場(chǎng)問(wèn)題，請(qǐng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹一下清場(chǎng)具體有哪些工作。

法官表示：關(guān)于清場(chǎng)交付這個(gè)問(wèn)題，要看法院這個(gè)法拍房的實(shí)際占有情況，如果是被執(zhí)行人自己占有使用的，在法院法拍房拍賣(mài)成交以后，我們會(huì)通過(guò)督促、通過(guò)釋法要求被執(zhí)行人自動(dòng)搬離。如果是案外人占有使用房屋的，就要具體情況具體處理了。最多見(jiàn)的就是承租人占有使用，關(guān)于這種情況，要根據(jù)租約的情況具體問(wèn)題具體分析。

6.主持人提問(wèn)：如果房產(chǎn)是在法院查封以后出租的，法院會(huì)如何處理呢？

法官表示：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，涉及到一個(gè)法律原則的適用的問(wèn)題，這個(gè)原則叫買(mǎi)賣(mài)不破租賃，買(mǎi)賣(mài)不破租賃是一般原則，但這個(gè)原則的適用有例外情況，可以概括為先租賃后抵押的不清場(chǎng)，先抵押后租賃的可清場(chǎng)，先查封后租賃的應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)，先租賃后查封的要看租賃是在抵押前還是在抵押后再?zèng)Q定，以租抵債不予保護(hù)。