克而瑞地產研究 
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作者：CRIC證券CRIC研究
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
導 讀
1月克而瑞領先股指上升6.9%，估值維持低位，成分股表現較好。
包含：①克而瑞領先股指（全稱：克而瑞內房股領先指數 CESCPD），是克而瑞委托中華證券交易服務有限公司(中華交易服務)，由中證指數有限公司(中證指數)進行編制。②克而瑞領先債指（全稱：克而瑞中國地產債券領先指數 CRICCNPD Index），是克而瑞委托倫敦證券交易所集團（LSEG）的全資子公司：富時羅素經過嚴格篩選，挑選出具有代表性的中資房地產美元債進行編制。
克而瑞領先股指是從“TOP100房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發展商為樣本，采用自由流通調整市值加權法計算。2019年1月1日至9月底，克而瑞領先股指漲幅9.1%，同期恒生中國內地地產指數漲幅3.9%，恒生指數較基期跌幅達9.3%，指數的領先屬性明顯。
在克而瑞大數據分析公司的基礎上，克而瑞領先股指從上市時間、價格、成交、市值四大方面甄選成分股，成分股采用非終身制，克而瑞會定期并及時考察企業代表性，并進行樣本調整。
作為“克而瑞大數據”15年積累的新延伸成果，克而瑞領先指數能反映不同時期房地產行業的總體結構與特征，未來指數樣本也會與時俱進、更為豐富，樣本結構也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業變遷，引導市場良性運行。
1月樓市成交同環比下降約4成，百強房企業績表現不及去年同期。
1月克而瑞領先股指震蕩后下行，估值水平仍維持低位。
01 1月樓市成交同環比下降約4成百強房企業績表現不及去年同期
1月，29個重點城市整體成交1429萬平方米，環比下降37%，同比下降46%，主要受到去年基數較高影響。
分能級來看，一線城市韌性較強，總成交為285萬平方米，同環比齊跌，降幅分別達到了38%和21%。其中上海購房需求旺盛，因供應放量帶動成交回升，2022年開年單月成交130萬平方米，環比上漲43%，達到了自去年2月以來的成交新高。
二三線城市總成交1143萬平方米，環比下降了41%，同比下降47%。從絕對量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超150萬平方米，佛山、武漢屬第二梯隊，月成交在80-90萬平方米。
1月，房地產市場整體延續了去年下半年以來的降溫趨勢。百強房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
02 指數震蕩后下行估值水平仍維持低位
2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅46.0%，同期恒生中國內地地產指數跌幅44.5%。恒生指數跌幅17.2%，房地產（申萬）板塊跌幅22.7%。
2022年1月，恒生指數上升1.7%，克而瑞內房股領先指數上升6.9%，恒生中國內地地產指數上升6.7%，房地產（申萬）板塊下降1.3%。
1月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月進一步上升，走勢向下。1月該指數成交額占比周均值92.5%，高于歷史均值83.7%，高于上月周均值87.4%，于月末同樣出現占比明顯下降的情況，使總體走勢向下。
2022年1月相對恒指成分股的PE周均值為-64.3%，略高于上月相對PE周均值-64.8%，低于2021年全年相對PE周均值-61.0%。而克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2022年1月周均值為4.50，高于上月周均值4.25，低于2021年全年周均值5.75。
市凈率方面，克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股1月上升，總體繼續下行并維持低位。1月相對恒指PB周均值為-0.1%，高于上月的周均值-3.2%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。克而瑞內房股領先指數成分股1月整體PB周均值為0.83，高于上月周均值0.81，低于2021年全年PB周均值0.97。
1月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月下降。1月該相對PB周均值為0.7%，低于上月相對PB周均值5.3%，低于2021年全年相對PB周均值6.2%。
1月，成分股表現較好。龍湖集團、中國海外發展、祥生控股集團漲幅居前；而時代中國控股、融創中國、龍光集團則跌幅居前。
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