單月融資規(guī)模是2019年以來第三低，政府多次表態(tài)支持房企融資（2022年5月）

01.債券發(fā)行：融資總量環(huán)比大幅滑坡，境外債發(fā)行仍然低迷

2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。本月融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡，主要是因為過去幾個月中作為融資主力的國企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營房企的融資規(guī)模仍然處于低位。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%；本月資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。

5月房企發(fā)債375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。其中，境外發(fā)債約61.07元，環(huán)比增加366.9%，同比減少80.9%，主要是因為4月僅有遠洋集團發(fā)行了一筆2億美元的綠色票據(jù)，而本月則有中梁和大唐因為交換要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)。境內(nèi)發(fā)債314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%，其中，公司債發(fā)行145億元，環(huán)比減少20%，同比增加50.3%；中期票據(jù)發(fā)行93億元，環(huán)比增加2.7%，同比減少23.4%；融資券發(fā)行30億元，環(huán)比減少65.9%，同比減少25%，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國企。

2022年5月100家典型房企新增債券類融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5pct，發(fā)債主體仍是集中在中海、保利發(fā)展、華潤置地等國企央企；境外融資成本為10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58pct，主要是因為上個月僅有遠洋集團發(fā)行了一筆成本較低的綠色債券，而本月則有中梁和大唐因為交換要約發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)，融資成本都相對較高。2022年截至5月100家典型房企新增債券類融資成本4.39%，較2021年全年下降0.89個百分點，其中境外債券融資成本7.98%，較2021年全年上升0.96個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，5月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元，中海在本月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據(jù)，保利也發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來看，最長的是保利置業(yè)發(fā)行的一筆長達12年的ABS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，金隅集團發(fā)行的一筆30億元超短融利率2.08%最低，另有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)以及華潤置地發(fā)行了利率不超過3%的債券。

02.債券期限：本月到期債券類379億元

本月房企有21筆債券到期，金額共計379億元,環(huán)比減少30.3%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少11只。富力、世茂和金科在本月到期的公司債分別于本月18日、22日和27日通過了展期方案，而華夏幸福的2筆公司債則出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。

提前關(guān)注到2022年6月將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%，又一波償債潮即將到來。其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力到期的一只優(yōu)先票據(jù)以及華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)了利息違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

在債務(wù)違約方面，本月龍頭房企融創(chuàng)中國和北京房企鴻坤偉業(yè)分別發(fā)布公告稱未能按期支付旗下境外票據(jù)利息，構(gòu)成了實質(zhì)性違約，融創(chuàng)也是繼恒大之后又一家出現(xiàn)美元債違約的龍頭房企。整體來看，當(dāng)前還有不少房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

01.擬上市房企：本月沒有房企和房企旗下公司遞交上市申請

本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年5月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司遞交招股書。因此截至2022年5月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

02.IPO和增發(fā)：本月沒有企業(yè)完成上市

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，在招股書審批方面也僅有眾安智慧生活于4月22日通過了上市聆訊，但是到5月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。

03.股權(quán)變動：佳源國際、嘉凱城股東被動減持，金科收購佳源服務(wù)股權(quán)

本月有多家房企和房企旗下公司出現(xiàn)了股東減持公司股份的情況，如綠地、建業(yè)新生活、佳源國際、嘉凱城等，整體看來這些企業(yè)在流動性方面都存有一定的問題，其中佳源國際和嘉凱城的控股股東都是因為債券問題被強制減持。除此之外，本月金科服務(wù)和佳源服務(wù)達成了協(xié)議，金科服務(wù)計劃收購佳源服務(wù)73.56%的股權(quán)，是物管領(lǐng)域又一筆較大規(guī)模的收購案。近期物管行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的收并購機會都開始增加，未來有可能形成一波并購潮，行業(yè)集中度進一步提升。

04.股價變動：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)較為一般，宋都雙平臺漲幅都較大

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般。A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比為56%，而H股整月上漲的股票占比則僅為26%。在H股方面，本月宋都服務(wù)的月漲幅達到了36.27%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)從5月4日開始連續(xù)大漲，在11日甚至達到了近20%的漲幅，奠定了整月漲幅的基礎(chǔ)，此后雖然股價略有波動，但是整月最終的漲幅仍然達到了36.27%。

在A股房企方面，本月宋都股份的漲幅較大，企業(yè)股價月內(nèi)有3次觸及了漲停板，在月末則有所回調(diào)，最終整月漲幅達到了21.8%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價大漲的主要原因是公司在鋰電池和鹽湖提鋰領(lǐng)域與西藏珠峰簽訂了《合作協(xié)議》，因此受到了投資者的追捧。