28省市放松預售資金監管，兩類城市有望跟進

作者：克而瑞研究中心

28省市放松預售資金監管，核心目標在于提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性，優質房企將更為受益。

預售資金從過度監管到適度監管。據不完全統計顯示，2021年，西安、天津、石家莊等36省市相繼加強預售資金監管。但2022年以來，南京、成都、海口等28省市適度放松預售資金監管。

以政治局會議為分界線，預售資金監管政策解綁頻率明顯加快。4月29日，政治局會議強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。在此之前，僅南京、煙臺、綿陽等5城放松預售資金監管；而在此之后，已有成都、海口、長春等21省市放松預售資金監管。尤其是三四線城市，政策解綁城市數量由4城大幅擴容至18城，其中不乏徐州、中山、洛陽等強三線城市。

02  增加撥付節點及比例等提高預售資金使用效率優質房企更為受益

聚焦28省市放松預售資金監管，主要涉及以下6方面的政策內容：

其一，吉林和漯河2城降低重點監管資金。例如漯河，對2022年4月1日前辦理商品房預售許可的項目，不再要求購房款全款繳存監管賬戶和重點監管資金留存比例；對2022年4月1日后新辦理商品房預售許可的項目，將商品房預售重點監管資金比例由40%調整為30%。

其二，綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點監管資金撥付節點。例如綿陽，新增“主體分部工程完成”資金使用節點，該節點累計可申請使用對應賬戶內不超過 70%的建設資金額度。又如阜陽，增設主體結構1/3、2/3兩個資金撥付節點。

其三，銀川、瀘州、常德等5城提升重點監管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監管賬戶未達到監管額度，但滿足相應支取節點留存余額要求的，容許特例支取。

其四，南京、長春、海口等9城允許使用銀行保函替代預售監管資金。例如阜陽，允許房地產開發企業使用銀行保函釋放相應額度監管資金，支持企業使用銀行在途按揭貸款資金頂抵監管額度。

其五，海口、煙臺、宿州等9城依據企業信用評級實行差異化管控。例如煙臺，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點；對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。

其六，長春、欽州、漯河等4城可以提前提取預售監管資金。例如長春，對于2022年度涉及施工建設的房地產開發項目，依開發企業申請可以提前提取商品房預售監管資金賬戶余額，專項用于本項目復工復產，后續商品房銷售款需足額補齊提取金額。

綜上所述，在保證項目交付的大前提下，28省市放松預售資金監管，核心目標在于提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性，優質房企將更為受益。

03 在保交樓前提下 兩類城市有望放松預售資金監管 幫扶企業經營盡早回歸正軌

展望未來，我們認為預售資金監管將趨于規范化，石家莊、蘇州、泉州、無錫等或將跟進放松預售資金監管：

其一，嚴格落實保交樓，預售資金監管將趨于規范化。首先需要強調的是，政策底線仍是保交樓，保證在建項目都能按期交付，最大程度維護住房消費者的合法權益，以便于逐漸恢復市場信心。因此，預售資金監管將趨于規范化，真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。

其二，兩類城市或將跟進放松預售資金監管，提高預售資金使用效率。基于防范化解企業風險考量，在劃定保交樓政策底線之后，以下兩類城市有望跟進放松預售資金監管，并優先用于支付工程費用、償還開發貸等，以便提高預售資金使用效率。

第一類，預售資金監管過度嚴苛的城市，涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊，工程建設層數過半僅能提取25%的重點監管資金，即便主體結構封頂，重點監管資金累計提取比例也僅能達到50%，反觀其他城市普遍能達到60%乃至70%以上。

第二類，項目交付風險整體可控的城市，涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州，截至2021年末，約有26個項目已售未交付，總建面333萬平方米，全市范圍并未出現項目停工、爛尾等問題。

其三，區分項目風險與企業集團風險，幫扶企業經營盡早回歸正軌。對于不同信用評級的企業，還是要實行差異化管控，并要區分項目風險與企業集團風險，優質房企、優質項目完全可以進一步放松預售資金監管。另外，對受疫情影響經營暫遇困難的企業，在工程進度尚未達到規定的用款節點，可申請預支預售監管資金，幫扶企業經營盡早回歸正軌。

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