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作者：老王
來源：房產大象
【老王說房160期：經濟低迷，房價卻逆勢上漲，背后邏輯何在？】
全球經濟處于低迷期，為何房價還能逆勢上漲？背后的邏輯是什么？
最近看到一組數據，國際貨幣基金組織統計的全球房價指數，創下了2000年以來的最高記錄，在統計的63個國家中，有45個國家的房價上漲，占比達到71%。主要經濟體中，近一年，德國房價漲幅3.4%，法國、中國均為2.3%，美國1.6%，日本1%。英國房價不漲反跌，降幅為0.6%。
也許有人覺得這個房價漲得太少，跟自己的實際感受出入非常大，大家注意哦，這里是全國平均房價。
全球經濟疲軟，但房價為何還漲了呢？據高盛統計，今年上半年全球主要經濟體，已經累計降息65次，并加大了財政政策刺激力度。到目前為止已宣布或承諾的資金投放總額高達12萬億美元，其中7萬億美元來自直接發鈔，美國最瘋狂，印鈔近3萬億美元。寬松的貨幣政策與較低的利率，促使多數國家房價上漲。看來買房保值，是全球的共識。
這背后的邏輯是什么呢？我們以國內房地產為例，從貨幣供應、貸款利率兩個角度，來解讀一下。
首先看一下，貨幣供應量
過去十年，每年的貨幣增速均高于GDP增速，比如2019年M2增速8.7%,GDP增速6.1%,增速差為2.6%。今年上半年經濟負增長，GDP增速下滑1.6%，但貨幣增速在11%左右，增速差超過了12.6%。
我國貨幣M2的供應量，從2010年的72萬億增長到現在的200多萬億，總量凈增130多萬億，增加了190%。國內GDP總量從41萬億，增長到99萬億左右，增長了140%多。那么，這其中超發出來的50%去哪里了呢？絕大多數流入了資本市場，主要是股市和樓市。著名經濟學家吳敬璉先生說過：房價高的根本原因是貨幣超發。我們再來看一下近十年間的房價表現，國家統計局的數據，10年間，全國百城住宅平均價格增長了71%。一線城市中深圳房價10年漲幅最大，為302%；第二是上海300%，北京第三261%，廣州墊底146%。二線城市中，南京房價10年漲幅234%、東莞172%，成都168% 、天津119%，杭州106%。
我們做過測算分析，貨幣M2供應量增速與房價高度正相關，竟然達到0.92，且相關性從一線城市到四五線城市逐級遞減。可見，寬松的貨幣政策是房價上漲的動力之一。
再來看看貸款利率：
不論房地產開發投入還是個人購房，都涉及大量貸款資金，而利率增長會提高購房成本，削弱購房需求，可能導致房價下降；反之，將導致房價上漲。
今年上半年貸款利率降到4.65%，史上最低，全國貸款余額165萬億，其中房地產貸款47.4萬億，占28.7%，就是個很好的證明。在過去的27年間，我國五年期以上的貸款利率，從15.3%下調至現在的4.65%，降幅高達229%。
這還不是最厲害的，美國近40年間貸款利率從21.5%下降到3%以下，英國更猛，從17%降到0.75%，全球已經進入低利率時代，我國的貸款利率還有下調空間。
我們也做過測算分析，貸款利率與房價呈負相關關系，相關性達到0.72左右，利率能在一定程度上影響房價。但在不同的階段，其對房價的作用還是有差異的。
由此，我們得出重要結論：房價上漲背后的邏輯之一，是寬松的貨幣政策和較低的融資利率，目前全球都處于經濟低增速周期，貨幣寬松和低利率的狀態將會持續下去，房價目前還是有較大的上漲壓力，尤其是經濟基礎比較好、虹吸效應強的城市……
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