多項政策落地保交付，但這些城市保交樓壓力巨大

2021年底，中央政治局會議、中央經濟工作會議輪番定調：促進房地產業健康發展和良性循環。我們認為政策底線是保交樓，最大程度維護住房消費者的合法權益。而從具體政策措施來看，主要涉及以下兩方面內容：

其一，加強預售資金監管。2021年，西安、天津、石家莊等33省市相繼加強預售資金監管，全部購房款需直接存入專用監管賬戶，并實行全額、全程監管。預售監管資金可細分為重點監管資金和一般監管資金。

重點監管資金主要用于工程建設，其有兩種計量方法：第一，預售資金比重，一般在10%-40%區間；第二，設定工程造價，或是固定的建安造價1500-5000元/平方米，或是工程造價的1.1-1.3倍。開發企業依據項目施工進度，分批次提取重點監管資金。西安、石家莊、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結構封頂僅能提取50%的重點監管資金。

一般監管資金優先用于工程建設和償還開發貸，各城市取用規則差別較大。山東、天津等相較寬松，企業可自行提取使用一般監管資金，重慶、廈門等則需向監管部門、監管銀行申請支取。

其二，支持優質房企收并購。2021年末，央行與銀保監會聯合出臺通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。據悉，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。而在大約1個月的時間，招商蛇口便從啟動到完成注冊并購票據，直觀反映決策層對于問題項目交付風險的高度重視，利好政策落地速度略超預期。

需要提醒的是，相較于問題房企動輒上千億的土儲貨值，招商蛇口注冊30億元并購票據及其他房企計劃發行的并購票據，資金規模差距著實明顯。

02 項目交付風險需警惕

據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。又如長沙，尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

區別于之前房地產行業出現危機，背后總有一只無形的手及時“救市”，行業便能轉危為機。長此以往，房地產行業形成尾大不掉、企業大而不能倒的一致預期。

本輪房地產行業去杠桿仍是政策主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實下去。而在行業良性循環的政策大環境下，無論是居民按揭貸款邊際改善，還是涉房融資適度松綁，政策本意并非是救行業，也不是救企業。

我們認為房地產行業仍需自救，主要涉及以下兩方面內容：

其一，穩定市場預期，支持居民自住以及改善性住房需求，保證正常房地產交易平穩運行。更為重要的是，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，解決方案不能浮于表面，而要從根本上解決行業問題。

其二，繼續落實房地產調控長效機制。短期內，“四限”調控仍需從緊執行，核心一、二線城市更要堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁。房地產行業去杠桿還要繼續落實下去，將企業負債率、居民杠桿率調降到相對安全的水平。

企業同樣要自救，不能抱有僥幸心理，翹盼政策暖風、行業轉機等，更不能“躺平”，放任企業風險向更多領域全面擴散，引致系統性風險。

聯系到每套房子的背后都是千千萬萬個小家庭，更是社會這個大家庭。在當前的困難關頭，更要弘揚企業家精神，采取促銷售搶回款、出售股權和資產、引入戰略投資者等有效措施，將“保交樓”工作全面落到實處。

長期來看，房地產行業集中度將持續提升，優質房企有望獲取業績集中度提升的機會，問題房企則將出清。

綜上所述，在劃定“保交樓”的政策底線后，市場信心有望逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費將穩步釋放，房地產交易或將恢復正常化。預計2022年一季度房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低迷，同、環比或將明顯下滑，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將繼續擴大。但下半年市場或將出現轉機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩回升，多數三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩住。