5700億元！凱德投資上市，成亞洲最大、全球第三大房地產資管公司

目前，凱德投資管理所管理的資產規模約為1150億新元，折合人民幣約為5600億元。新的上市實體將會成為亞洲最大的房地產投資管理公司，也是全球第三大交易所上市的房地產投資管理公司（第一大和第二大分別為加拿大的博楓和美國的黑石）。

備注：資產規模金額由凱德集團各實體所管理的房地產資產總值按100%物業賬面價值計算得出，資產管理范圍包含凱德旗下所有上市房地產投資信托基金（REITs）和商業信托、由凱德管理的部分非上市基金的管理公司，以及凱德的全線旅宿管理業務。

在重組前，凱德集團資產管理規模世界排名第9，而重組后由于部分業務被剝離，凱德投資的資產管理規模將在世界房地產投資管理公司中排名第12位。

從“沖動”到落地

凱德投資上市

此前的重組計劃中，凱德集團表示，一方面凱德將整合旗下的投資管理平臺和旅宿業務為“凱德投資管理（CLIM）”，并作為新的上市實體計劃年底在新交所上市；另一方面，凱德的房地產開發業務將進行私有化，并在該計劃實施完成后，由凱騰控股所持有，凱騰控股為淡馬錫集團旗下全資子公司。截至2021年3月，淡馬錫集團為凱德集團的第一大股東，持有凱德集團52%的股權。

圖片來源：凱德集團

重組后的凱德投資，仍有 80%的資產位于亞洲，覆蓋零售及綜合體、新經濟（包括工業、 物流、產業園和數據中心）、辦公和旅宿幾大業態。地域上也將覆蓋 230 個以上的城市和 30 余個國家。

凱德投資的房地產基金管理規模（FUM）約為830億新元（約人民幣4000億元），通過6個上市房地產投資信托和商業信托，以及20多個私募基金持有。

圖片來源：元聯基金

回溯凱德中國的發展，可以看出凱德的每一次布局和投資調整，都有明確的部署和目標。

2005年，中國資產證券化發展也帶給了凱德中國里程碑式的意義。凱德在收購凱德Mall·望京后同年將其出售給凱德商用中國信托（CRCT）。2005年底，CRCT在新交所上市，成為首個投資于中國購物中心的房產信托基金。凱德Mall·望京也成為了其將其在新加坡進行資產證券化的先進經驗帶入中國市場的里程碑。

2013年，凱德確立了大力發展綜合體的戰略。凱德集團對其原本的八大業務板塊進行了整合并精簡為四個：凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣；脫售在澳洲置地的股份；凱德商用私有化并入集團。

2012年，凱德已在中國開業寧波、成都來福士廣場，深圳、重慶、上海長寧來福士開始動工。彼時，凱德已經落地9座來福士項目。

20多年來，凱德在中國市場的發展策略已十分明顯。而值得關注的是，2019年，凱德進行組織架構整合，旗下辦公樓、購物中心、產業園、工業及物流、商業綜合體、城鎮開發和住宅業務將按照地域管轄；旅宿業務以及基金和資產管理業務，則作為兩個獨立板塊垂直管理。兩個垂直管理的業務板塊，如今則被納入凱德投資上市平臺。

中國市場仍是凱德投資關注的核心市場，凱德重組公告中提及，未來凱德將以“輕資產”、“資本高效”為錨點，以期實現可持續發展。

“換倉”新經濟資產

從1994年第一座辦公樓上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士上海來福士廣場開業，再到“綜合體戰略”，凱德集團發展迅速。

目前，其深度布局一、二線核心城市，管理資產規模約2800億元，已構建的投資物業儲備超1173億元。

隨著數字經濟、數據中心等逐步成為基建熱點，凱德集團投資重心逐步偏向新經濟資產類型。目前已在全國布局9個產業園區和1個數據中心。

產業園區方面：2021年5月26日，億達中國公告稱，以5.01億元的價格轉讓大連軟件園騰飛發展有限公司50%股份，買方正是凱德集團。目標公司主要從事物業投資，持有位于中國大連總規劃建筑面積約為44.37萬平方米的投資物業。此次收購完成后，凱德將持有該項目100%股權。

2020年11月，凱德集團首次進軍產業園區項目。其將旗下騰飛新蘇投資組合、騰飛創新大廈、騰飛創新中心、新加坡-杭州科技園一期和二期五個產業園區項目和廣州樂峰廣場剩余49%股權注入房地產投資信托基金凱德商用中國信托（“CRCT”），所獲資金49.45億元用于拓展新項目。據悉，這是凱德商用中國信托迄今為止最大的一筆產業園收購，凱德施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。

事實上，凱德集團此前已有意涉足產業園區類業務。2018年，凱德集團和寧波市海曙區政府投資150億元，合作開發新一代產業園項目中新創智（寧波）產業園，是新加坡企業與寧波地方政府在市區范圍內的首個同類合作項目。

該產業園位于國家級寧波臨空經濟示范區的核心范圍內，園區總規劃面積約1336畝（約89公頃），遠期總建筑規模可達100萬平方米，開發周期預計五至八年。該項目預計2021年內完工。

2019年7月，凱德集團以533億元收購星橋騰飛，擴充產業園、數據中心等資產類別。

2021年6月，凱德集團和中國平安簽署合作協議，凱德向平安人壽出售中國六個來福士資產組合的部分股權；該資產組合總資產價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預計于2021年三季度完成。通過此筆迄今為止房地產界最大收購案，凱德集團將套現超人民幣96億元。

凱德集團披露，本次交易回籠的資金，將被用于其新擴展的業務版圖當中去，用于重點投資數據中心等新經濟資產。其計劃將新經濟資產規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

公開數據顯示，2008至2020年間，交易涉及的六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。2019年，全年出租率90%以上，部分項目達95%以上；2020年絕大部分項目的出租率仍穩定在90%以上。可以看出，來福士資產包是具有穩定經常性收益的成熟資產。

大規模布局的背后，凱德集團也在出售很多項目。2019年6月11日，凱德集團宣布旗下子公司及關聯公司與凱德商用中國信托達成協議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權——哈爾濱的凱德廣場、學府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭。此次交易價格為29.6億人民幣，為凱德集團帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

2018年，凱德以83.65億元向印力出售20個位于非核心城市的購物中心，所獲資金將用于繼續投資中國優質物業。

而最新消息也顯示，9月16日，凱德集團與人保資本簽署戰略合作協議，雙方將圍繞新基建及核心城市商辦不動產等領域，包括產業園區、工業及物流地產、數據中心、辦公樓、購物中心和商業綜合體等，開展項目投資、私募基金等多層次合作。

未來，“新經濟”資產將成為凱德投資重要的發力點。

以 REITs為契機

持續輸出凱德輕資產模式

2021年以來，高達87次的房地產調控政策下壓到全國各地，足見中國政府對于經濟“去房地產化”壯士斷腕的決心。重資產模式下，一些房企投資回報率越來越低。加上疫情影響，由重資產轉型輕資產，已是絕大多數房企的必要之路。

從資本角度來看，輕資產也更受青睞。而凱德作為行業頭部和先驅，轉型也走在了行業前列。

凱德集團的輕資產模式是指從集團內部孵化到私募基金的開發培育，再到房地產信托投資基金的價值變現和穩定收益，以PE+REITs模式為核心的完備暢通的投資物業成長通道。

為了滿足不同類型投資人的需求，凱德將投資物業按發展階段分為培育期和成熟期。成熟期的物業收益率在7%~10%之間，具有穩定的分紅能力，適合保守的 REITs 投資人。在此基礎上，凱德將私募基金和REITs按投資物業類型分為商辦物業基金、零售物業基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業物業基金等。

從資本角度看，據凱德重組公告中提到，凱德集團與房地產投資公司和傳統房地產開發商的資本市場表現對比，可以看到，雖然凱德集團表現優于其他開發商，但與單一從事投資的房地產公司對比，差異較大。

據了解，凱德集團從以傳統開發業務為主轉變為輕資產和費用收益為主，并取得了重大進展。凱德將開發板塊與投資板塊拆分重組有利于解決此問題，讓新的上市實體更能受到資本市場的青睞。

據了解，過去十年，凱德股價僅增長了2.7%。而在凱德公布重組計劃后，股價出大幅上漲21%，為自2001年以來最大漲幅。

當然，凱德集團也曾因為債務負擔過重經歷了從重資產模式到輕資產運營的蛻變。其成立之初以傳統住宅開發、投資開發為主營業務，其中2001年住宅業務占總收入61%。

2001年，凱德集團有息負債達到約合 441.04 億元人民幣，凈負債率達 87%，導致當年僅利息費就達約合 20.93 億元人民幣。2001 年，凱德集團造成了約合 13.63 億元人民幣的虧損，ROA僅為1.6%。

基于此，2001年，凱德提出輕資產轉型戰略。2001年10月，成立凱德金融推動轉型。

2002年，凱德集團成功發行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。2004~2010年里，凱德集團又成功發行凱德商務產業信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。5只公募REITs構成公司成功向輕資產轉型的基礎。

凱德集團完成向“開發商+基金經理”的轉型后，得益于REITs募集的資金，凱德集團不斷擴大規模的同時，凱德的負債比例也不斷降低。

據統計，2002~2007年共收購9項物業，包括IMM大樓、新加坡廣場、來福士城等優質物業。

此外，在2001~2017年間，公司資產負債率下降7%至48%，凈負債率更大幅下降從112%斬至56%。集團的各項業務占比也從起初的以住宅地產開發為重，轉變為以商辦，產業園及公寓等相對長期且能貢獻穩定現金流的業態為主。

2019年在凱德不動產管理組合中，代表著重資產的傳統住宅類項目僅僅占到8%。

“REITs+PE Funds”成為凱德模式的核心。對資本的循環利用，也成為凱德集團的輕資產戰略具體體現。對于高風險、高收益的項目，如開發物業和培育期的商業物業，凱德主要用房地產私募基金進行投資；對于現金流穩定的成熟商業物業，凱德主要用REITs進行投資。而REITs通常對私募基金培育的項目具有優先購買權，凱德已經形成了“私募基金培育，再打包出售給REITs”的雙基金配對運作模式。