按揭回歸正常化，房企資金面是否得到修復(fù)？

12月6日中共中央政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，“良性循環(huán)”近年來首次出現(xiàn)在政治局會(huì)議中，具有明確的方向性指導(dǎo)意義，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，房企整體融資環(huán)境有望改善。

此前，銀保監(jiān)會(huì)和央行的發(fā)聲中也都明確維穩(wěn)房地產(chǎn)，提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持”以及“要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”。在監(jiān)管維穩(wěn)房貸定調(diào)后，10月央行首次披露月度按揭數(shù)據(jù)，當(dāng)月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額37.7萬億，當(dāng)月新增個(gè)人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。

從社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)來看，10月居民中長(zhǎng)期貸款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，告別連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。11月居民中長(zhǎng)期貸款新增5821億元，達(dá)到今年二季度以來的單月最高值，同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至15.3%，按揭投放回歸正常化。

具體城市按揭表現(xiàn)上，從公開資料看，當(dāng)前23個(gè)熱點(diǎn)城市中約9成城市按揭貸款邊際放松，更多表現(xiàn)在審批適度放松和放貸速度的加快。從5-9月銀行放款周期的“不確定”、“3-6個(gè)月基本是常態(tài)”已明顯縮短至當(dāng)前的“1-3個(gè)月內(nèi)”。北京、廣州、上海、深圳、廈門、合肥、鄭州等城市放款速度加快，其中廣州地區(qū)的銀行對(duì)首付款來源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉(zhuǎn)入的話，還需提供直系親屬近半年流水”，而當(dāng)前時(shí)點(diǎn)審核適度放松，對(duì)待流水、征信記錄良好的剛需購(gòu)房者的平均放款時(shí)間3個(gè)月內(nèi)。上海地區(qū)的銀行放款從原先4個(gè)月以上縮短至當(dāng)前2個(gè)月，北京和深圳基本也是1-2月的等待時(shí)間。

此外，房貸利率的調(diào)控更體現(xiàn)“因城施策”，當(dāng)前23個(gè)熱點(diǎn)城市中約5成城市當(dāng)前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點(diǎn)有不同程度的回調(diào)，回落至今年6-7月的水平。而前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市如南京、無錫、寧波、長(zhǎng)沙、廈門、深圳、北京、上海和廣州等地房貸利率相對(duì)平穩(wěn)，其中廣州目前主流首套房利率5.85%、二套房利率6.05%-6.25%，而個(gè)別國(guó)有銀行將首套房利率調(diào)整至5.65%。后續(xù)隨著按揭貸款回歸正常化，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價(jià)格洼地的城市下調(diào)空間可能相對(duì)不足。

02 企業(yè)中長(zhǎng)期貸款尚未回暖  按揭放松傳至房企資金面存阻力

居民貸款已經(jīng)有所放松，但企業(yè)層面回暖尚早。11月社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，11月企事業(yè)單位中長(zhǎng)期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來的負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，企業(yè)端貸款融資承壓。

此外，雖然居民按揭端邊際放松，但后續(xù)傳導(dǎo)至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩(wěn)定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門、漳州和廣州等城陸續(xù)發(fā)布升級(jí)版預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。從各地預(yù)售資金監(jiān)管政策的變化來看，主要從“提高資金監(jiān)管的監(jiān)管額度”、“調(diào)整入賬管理模式，先監(jiān)管后網(wǎng)簽”以及“加強(qiáng)分類監(jiān)管”等手段來保障預(yù)售資金的安全。

預(yù)售資金的監(jiān)管更為精細(xì)化，“因城施政”有松有緊。如廣州和成都的預(yù)售資金新規(guī)側(cè)重于給房企紓困，保證項(xiàng)目的交付；而石家莊監(jiān)管趨嚴(yán)，要求項(xiàng)目需主體封頂后方可預(yù)售，并根據(jù)房企不同的信用記錄將監(jiān)管資金比例調(diào)整為監(jiān)管資金總額的80%、110%和120%；而北京新政有松有緊，對(duì)“項(xiàng)目監(jiān)管額度每平方米不低于5000元”，較前期大幅提高43%，但提高監(jiān)管額度的同時(shí)，縮短放款時(shí)限，提出“對(duì)符合資金使用條件的，放款撥付時(shí)限由過去的5個(gè)工作日內(nèi)優(yōu)化為2個(gè)工作日內(nèi)”，真正做到“管好不管死”。

但從當(dāng)前節(jié)點(diǎn)來看，當(dāng)前預(yù)售資金的加強(qiáng)是對(duì)前期監(jiān)管漏洞的打補(bǔ)丁，以防止房企挪用預(yù)售資金為他用（其他項(xiàng)目的投資或新開工），避免項(xiàng)目“爛尾”。短期來看，預(yù)售資金監(jiān)管的加碼，一定程度阻礙銷售回款從項(xiàng)目層面回收到集團(tuán)層面，實(shí)際可動(dòng)用的現(xiàn)金小于此前資金籌劃下預(yù)期可動(dòng)用的現(xiàn)金，對(duì)于本身資金鏈較為緊張的房企而言，流動(dòng)性可能承壓。中長(zhǎng)期來看，未來一個(gè)項(xiàng)目的絕大部分預(yù)售資金只能隨著工程進(jìn)度鎖定在本項(xiàng)目中，只有竣工交付才能被完全支取，一定程度上沖擊了原先的快周轉(zhuǎn)模式，可能影響房企后續(xù)的開發(fā)資金、投資和新開工意愿。

整體來看，當(dāng)前按揭的邊際放松是對(duì)前期地產(chǎn)融資政策的糾正，其正面效應(yīng)與各地加碼預(yù)售資金監(jiān)管以及居民對(duì)購(gòu)買期房的觀望情緒相抵后，對(duì)當(dāng)前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，短期市場(chǎng)可能還在探底。“政策底”已至，后續(xù)“政策底”到“信心底”的修復(fù)仍待時(shí)間，傳導(dǎo)至房企銷售和資金端存在不確定性，房企“至暗時(shí)刻”尚未離去。