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    央企國企率先開展收并購,行業(yè)短期或難現(xiàn)大動(dòng)作

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2022-01-18 14:49 2458 0 0
    但整體來看,監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”。這一政策不僅為房企打通了并購融資通道,同時(shí)也減輕了因出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購所帶來的債務(wù)監(jiān)管壓力

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    并購貸政策的落地和地方政府的介入,無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風(fēng)向。但整體來看,監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”。

    為緩解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),2022年“收并購”成為政策調(diào)控的重要手段。1月6日,承債式并購貸款政策落地,針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。這一政策不僅為房企打通了并購融資通道,同時(shí)也減輕了因出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購所帶來的債務(wù)監(jiān)管壓力,在行業(yè)引發(fā)高度關(guān)注。

    近日,繼廣東省政府召集多家房企開會(huì),又有消息央行要求保利等9家國企通過收并購項(xiàng)目的方式為11家中高風(fēng)險(xiǎn)房企提供流動(dòng)性支持。在監(jiān)管層驅(qū)動(dòng)和政策指引下,2022年房地產(chǎn)收并購市場將如何走向,行業(yè)債務(wù)危機(jī)是否會(huì)得到有效緩解? 

    01 政策利好收并購主要意圖仍在于“維穩(wěn)”

    在行業(yè)流動(dòng)性緊張、債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的背景下,2021年12月10日,央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》,打通并購融資通道,支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

    進(jìn)入2022年,為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)房企收并購積極性,緩解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),承債式并購貸款政策落地,針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。另外,廣東省政府已召集多家房企開會(huì),包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國企和民企,并為幾家國企央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

    并購貸政策的落地和地方政府的介入,無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風(fēng)向。但整體來看,監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”:一是為債務(wù)危機(jī)企業(yè)謀出路,使得行業(yè)違約、暴雷風(fēng)險(xiǎn)可控;二是保交付,加快市場出清,緩解市場負(fù)面情緒,刺激銷售修復(fù)。

    02 市場疲軟期 承債式收購潛在不確定性較大

    對于債務(wù)危機(jī)房企來說,借助“收并購”確實(shí)是一條盤活資產(chǎn)、回籠資金、降低負(fù)債的有效出路。例如藍(lán)光發(fā)展,作為深陷流動(dòng)性危機(jī)的典型房企案例,2021年12月23日發(fā)布公告,以1元轉(zhuǎn)讓旗下子公司重慶煬玖100%的股權(quán),包含重慶未來城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館和天津小站三個(gè)項(xiàng)目,此次交易采用承債式收購的方式進(jìn)行,藍(lán)光發(fā)展也由此降低了公司負(fù)債約91.91億元。

    從政策導(dǎo)向來看,在保交付、降負(fù)債背景下,目前也是比較鼓勵(lì)承債式收購。所謂承債式收購是指在資產(chǎn)和債務(wù)相等的條件下,公司在承擔(dān)被并購方債務(wù)的條件下接受其資產(chǎn),從而實(shí)現(xiàn)零成本收購。主要風(fēng)險(xiǎn)因素在于收購后項(xiàng)目的變現(xiàn)能力,尤其在市場疲軟期,潛在風(fēng)險(xiǎn)越大。

    從市場收并購動(dòng)向來看,目前主要還是集中在物業(yè)公司的并購上,近來包括華潤萬象生活、招商積余、朗詩綠色生活等均有所動(dòng)作。這也反映出市場疲軟期,收并購市場偏好,項(xiàng)目價(jià)值、變現(xiàn)能力都是關(guān)鍵考量。對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外,后期銷售、持有物業(yè)運(yùn)營預(yù)期與企業(yè)資金效率直接掛鉤,接盤企業(yè)在收購前期勢必會(huì)謹(jǐn)慎評估,擇優(yōu)而購,承債并購背后隱性風(fēng)險(xiǎn)控制不容忽視。

    03  2022年償債仍處高峰期 短期政策效應(yīng)或有限

    經(jīng)歷2021年大規(guī)模的流動(dòng)性危機(jī),目前房企風(fēng)險(xiǎn)容忍度整體降低。縱觀2022年房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍不樂觀,房企資金緊張局面難有扭轉(zhuǎn),短期政策效應(yīng)的發(fā)揮或有限。一方面,銷售市場疲軟,房企回款預(yù)期并不樂觀。2021年下半年以來市場降溫明顯,銷售至今難有起色,房企進(jìn)入“無增長”、“負(fù)增長”時(shí)代,2022年市場仍難有支撐,項(xiàng)目去化及回款仍將面臨挑戰(zhàn)。

    另一方面,2022年上半年行業(yè)償債仍處于高峰期。根據(jù)克而瑞對行業(yè)100家典型房企償債壓力監(jiān)測發(fā)現(xiàn),2022年僅境內(nèi)外債券、票據(jù)到期額度逾6000億元,其中1、3、4、6、7月到期額度均處于高位區(qū),整體來看特別是上半年集中到期債務(wù)多,不少房企面臨較大償債壓力。

    整體來看,2022年房企流動(dòng)性依舊承壓,投資并購受到外部融資難輸血、銷售回款疲軟、債務(wù)到期壓力等多重現(xiàn)實(shí)因素的綜合影響,阻力比較大。根據(jù)克而瑞監(jiān)測,2021年四季度近半數(shù)TOP50房企投資幾乎暫停,也在一定程度反映了房企的投資態(tài)度,短期內(nèi)房企整體投資仍難放松,投資并購將趨于謹(jǐn)慎。

    04 政府牽線、借款方支持力度大的項(xiàng)目收并購會(huì)率先展開

    基于以上分析,我們認(rèn)為短期內(nèi)市場可能并不會(huì)自發(fā)出現(xiàn)大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收購動(dòng)作,在監(jiān)管層和政策指引下,一些政府鼓勵(lì)、借款方大力支持項(xiàng)目的收并購會(huì)率先展開。這一點(diǎn)從廣東省政府“牽線搭橋”以及央行表態(tài)等動(dòng)向也能看出。

    國企、央企作為政府調(diào)節(jié)市場、配置資源的抓手,發(fā)揮著部分調(diào)控作用,因此將起到帶頭作用積極參與到收并購中,為資金緊張企業(yè)進(jìn)行輸血,成為市場接盤主力軍,一些經(jīng)營穩(wěn)健、資金面良好的民企也將參與抄底。

    經(jīng)歷2021年下半年流動(dòng)性危機(jī),房企分化加劇有目共睹,國企、央企以及一些優(yōu)質(zhì)民營脫穎而出,也更受到資本市場青睞,這一點(diǎn)從行業(yè)融資環(huán)境漸有回暖之下企業(yè)發(fā)債情況也能看出,自2021年12月以來,中海地產(chǎn)、華潤置地、綠地控股、綠城中國、華發(fā)股份等企業(yè)的融資表現(xiàn)都比較突出。此外,目前已有招商蛇口一筆30億元并購票據(jù)成功注冊。隨著流動(dòng)性逐步修復(fù),可以預(yù)期國企、央企與一些優(yōu)質(zhì)民營憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購市場掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

    總結(jié):2022年,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)延續(xù),對于債務(wù)危機(jī)企業(yè)來說,借助收并購扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫。自2021年12月以來,收并購政策導(dǎo)向明確,但由于房企風(fēng)險(xiǎn)容忍度整體降低,短期來看政策效應(yīng)或有限,市場可能并不會(huì)自發(fā)出現(xiàn)大規(guī)模收并購動(dòng)作。在監(jiān)管層指引下,一些政府鼓勵(lì)、借款方大力支持項(xiàng)目會(huì)有序展開,國企、央企將成為市場接盤主力軍,另有一些經(jīng)營穩(wěn)健、資金面良好的民企或也將參與抄底。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 行業(yè)透視 | 央企國企率先開展收并購,行業(yè)短期或難現(xiàn)大動(dòng)作

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    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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