閩系房企發展現狀及擴張模式探究

福建下轄福州、廈門、泉州、漳州、莆田、龍巖、三明、南平、寧德9個地級市，并以省會福州和副省級城市廈門為核心培育省內城市經濟圈。2018年4月，福建提出以福州都市區和廈漳泉都市區建設為引擎，進一步帶動閩東北和閩西南兩個經濟協作區加快發展，此后不久，閩東北和閩西南兩個“經濟協作區”被上升為“協同發展區”，旨在從更高層面統籌區域協調發展。閩東北包含福州、莆田、寧德、南平和平潭（隸屬福州）四市一區，閩西南涵蓋廈門、漳州、泉州、龍巖和三明五市。

目前階段，閩西南的經濟活力強于閩東北。從經濟體量來看，2020年閩西南單城GDP約5332.4億元，而閩東北單城GDP約3820.8億元。于此同時，同時期，省內經濟體量排名前5的城市分別是泉州、福州、廈門、漳州和龍巖，除福州外其余4個均是閩西南城市，而排名后3位的莆田、寧德和南平都來自閩東北。

福建所有地級市的人均GDP均超過全國平均水平,各地發展相對均衡。2020年福建實現人均GDP 110,506元，超過全國平均水平72,371元。其中，超過全省人均GDP水平的有廈門、福州和泉州3個地級市，其中廈門是出口導向型城市，2019年外貿依賴度僅次于東莞、蘇州和深圳，排名全國第4；而福州與泉州均以內需拉動為主，以紡織化纖、輕工食品、機械制造、冶金建材、電子信息等輕工業為支柱。值得關注的是，三明和龍巖兩大內陸山區城市人均GDP接近全省平均，緣于GDP主要依賴工業，而三明和龍巖均為重工業基地，三明底下有三鋼集團，龍巖有礦業和煙草產業，疊加常住人口較少，人均GDP自然偏高。而2020年漳州、莆田、寧德和南平等城市的人均GDP不足10萬元。

整體來看，福建呈現“沿海強、內陸弱”的發展格局，福州和廈漳泉經濟實力強，而內陸地區多山區，綜合經濟體量相對薄弱。其中，省會福州經濟體量不及泉州，行政級別不及廈門，省會存在感偏弱，周邊圍繞一群經濟實力薄弱的地級市，省會輻射能力有限；而廈門左右兩翼對接漳州和泉州，在廈門特區政策的支持下，整體經濟實力強，2020年廈漳泉三地GDP之和21,088億元，占到全省GDP的48%。

• 城鎮化率處全國中上游，人口流動活躍，廈門流動人口占比超50%（略）

2、房地產：福廈泉虹吸效應顯著，福廈漳房價收入比直逼京滬

福廈泉投資開發規模貢獻近7成，福州對房地產依賴度最高

福建的房地產投資規模處于全國中上游水平，隨著近幾年房地產增速放緩，房地產占GDP的比重（房地產依賴度）逐年走低。從絕對值來看，2020年福建全省房地產開發投資6026.80億元，比上年增長6.2%，規模排名全國第8，處中上游水平。從相對值來看，2018年以后福建房地產調控政策逐漸加碼，房地產開發投資額增速開始回落，從2018年的11.5%下滑至2020年的6.2%。與此同時，房地產依賴度也呈逐年下滑趨勢，從2015年20.7%逐漸減少至2020年的13.7%。

省內城市層面，與福建人口流動趨勢相似，省內呈現福廈泉“三足鼎立”的格局。2020年省會福州實現房地產開發投資2070.23億元，對全省房地產投資的貢獻度最高，高達34.53%，但相較于其余省份省會房地產投資集中度來看，福建省會集中度偏低，如西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明等省會城市開發投資集中度超50%。此外，廈門和泉州貢獻度分別17.6%和16.05%，福廈泉三城對全省房地產投資貢獻度累計達68.18%。緊隨3強之后的是漳州，房地產投資占到全省份額的10.82%，而其余城市規模相對有限，貢獻度較為分散。

從省內城市對房地產的依賴度來看，2020年福州、廈門、莆田和漳州4城依賴度高于全省均值（13.7%）。其中，福州房地產投資/GDP省內最高，達到20.66%，其次是廈門16.54%，而莆田和漳州無論是經濟體量還是人口數量等基本面都比不上福州和廈門，但對房地產的依賴度處于14-15%區間內，相對偏高，未來亟需通過加大產業轉型升級來優化結構，而包括泉州在內的其余城市房地產依賴度均低于全省均值。

• 福廈漳購房壓力比肩京滬，廈門外溢需求推高漳州房價收入比（略）

3、競爭格局：規模房企均較為重視，閩系房企競爭力更強

• 外來房企爭相進駐，福建和廈門競爭較為激烈（略）

• 閩系房企在大本營競爭優勢顯著，以此為基走向全國（略）

2020年合計19家閩系房企入圍克而瑞TOP200全口徑金額排行榜，與2017年排行榜基本持平，閩系房企上榜數量在所有派系房企中排名第3，僅次于粵系和京津系。主要原因在于福建經濟體量處全國上游，人口流動活躍，本省房地產市場較大，能誕生一定數量的規模房企。疊加福建人普遍具備較強海洋性民族特點，富有較強的冒險精神和商業意識，愛拼才會贏能體現其進取心態，相較于其余派系房企，閩系更具膽識，在過去一輪房地產高增長周期里敢于加足杠桿，重倉一二線城市，以此獲得可觀的市場份額。

從企業性質來看，上榜閩系房企中79%是民企，且排行靠前，全國化布局基本完成，而部分國企雖具備資金和土地資源優勢，但受限于管理效率、杠桿水平等因素，整體規模相對有限。

2、大本營市占率超過4成，多數企業對省內全覆蓋興趣不大（部分略）

從16家重點閩系房企的銷售區域分布來看，2020年這16家企業在福建省的銷售金額共約3243.67億元，對其總銷售額的占比約為18.04%，可見重點閩系房企的合約銷售金額主要都來自于全國其他地區。除此之外，根據福建省2020年房地產銷售金額7497.75億元計算，這16家閩系房企在大本營區域的市占率約為43.26%，從中也可以看出閩系房企在大本營地區的主導性力量。

具體來看重點閩系房企在省內各地級市的布局，截至2021年8月，福建省內的所有地級市均有本地品牌房企進行了布局，同時9個地級市中福州、廈門、漳州、泉州、莆田的布局企業個數都超過了10個，差距并不是很大，這主要是因為福建沿海地區的經濟發展水平整體較高且重點城市都有不錯的競爭力。但是相較之下布局龍巖、寧德、南平、三明這四個地級市的企業相對較少，主要也是因為這些地區基本位于內陸，經濟發展相對落后，從而導致城市集中度向省內發展重心的五個地級市傾斜。

3、基本實現全國布局，積極下沉助規模再擴張

• 21世紀始把握市場積極外拓，以長三角為始點向全國多面開花（略）

• 戰略布局二線城市，積極下沉優質三四線（略）

從城市能級來看，大部分閩系房企在擴張初期一般戰略聚焦一二線高能級城市。但是隨著全國房地產的發展，核心三四線城市的房地產市場熱度加碼，越來越成為房企銷售的重要貢獻城市，再加上大部分閩系已經完成全國化的核心一二線城市的布局，2015年后規模閩系房企開始著手區域內三四線城市及核心城市的深耕下沉，截止目前大部分閩系房企基本將戰略調整為深耕城市群內一二線城市及都市圈優質三四線城市。

根據閩系房企省外2020年末總土儲建面來看，來自二線城市的占比達到62%，三四線城市占比為33%，而一線城市占比為6%。二線城市作為經濟實力較為強勁的城市，能為房企帶來較高的銷售額，其中，西安、長沙、重慶為省外土儲建面前三甲，存量均達到1000萬方以上。

從各個區域的城市能級分布來看，中西部和環渤海一二線城市占比較高，長三角相對較為平均，而珠三角則是三四線占比最高。中西部城市的一二線城市占比達到86%，占比最高，且土儲量達到7000萬方以上，是長三角區域二線城市的1.8倍；環渤海區域一二線城市占比達到79%，天津、沈陽、太原是占比最高的三個城市，貢獻環渤海區域土儲的50%；而長三角區域分布相對比較均勻，杭州、蘇州、南京為貢獻最高的三個城市，合計占比32%，三四線城市中，紹興、無錫、徐州貢獻最高，合計占比15%，所以長三角區域內三四線城市雖然占比較高，但城市集中度相對小于一二線城市；而剔除福建省的珠三角區域中，佛山、廣州、珠海市貢獻最高的三個城市。

4、閩系房企善用杠桿，擴張迅猛（略）

5、宗族觀念深厚積極抱團，擁抱職業經理人共謀發展（略）

自2016年起，通過敢打敢拼的企業家精神，地產福建軍團以黑馬之勢，舉債快速做大，成為中國地產的新勢力。

閩系房企之所以能夠異軍突起，一方面由于早期福建市場較好，福州、廈門的土地供不應求，價格高企，使得閩系房企獲取了原始的資本積累。一方面，由于福建的民間資本充沛，閩系在福建更容易獲取到資金，從而獲取到更多發展機遇。此外，閩系企業管理架構從家族制轉向了職業經理人制，使企業面貌煥然一新。

縱觀閩系房企的發展全程，同樣離不開其高周轉、高負債的運作模式，其更像是一把雙刃劍，既有借鑒之處，也有值得警惕的地方。早期閩系房企的優勢在于能夠通過高負債+高周轉的模式，快速將規模做大。而規模的大小則直接影響了企業的融資或開發節奏。若銷售業績快速上升，資金回籠快速增長，能有效增加外部投資者信心，企業的融資壓力也會降低。而更多的資金帶來更多的拿地或收并購機遇，形成良性循環，換取更大的地產業務發展空間。

然而隨著樓市調控的深入，閩系房企高周轉、高負債的運營模式已無法繼續。在此背景下，部分閩系房企甚至出現債務違約，或引入戰投。而更多的閩系房企開始集體剎車，或轉而追求收縮范圍、多元拿地；或注重質量發展；或注重降低債務壓力等等。

事實上，閩系房企的激進與穩健，都與中國房地產市場的大環境深深捆綁。在三條紅線下，曾經高光的閩系房企如今再難出現黑馬，而已經做大做強的閩系房企也將迎來行業的下半場比賽，產品力、精準投資及現金流管理將成為該階段的主要比拼方向。