龍湖一年簽約近10個購物中心，房企商業加快管理輸出

近日，龍湖與中港置業簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這是龍湖在成都的第二座輕資產項目。結合龍湖智創生活招股書顯示的數據，截止當前龍湖至少實現了10個輕資產項目的拓展。當前各品牌運營商紛紛啟動了輕資產管理戰略，利用逐步成熟規范的商業運營經驗推出品牌管理輸出服務，以輕資產的方式推動企業商業規模的擴張，增強企業的影響力。

01 龍湖集團2021年啟動輕資產管理輸出計劃 助力商業規模擴張

2021年3月龍湖發布“知輕重 有所為”官宣海報，宣布全面啟動輕資產模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。到2021年9月30日，龍湖簽約的首個輕資產管理輸出項目武漢范湖里特色商業街實現開業，該項目是龍湖和武漢地鐵集團簽約的TOD項目。

根據龍湖智創生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創儲備的68個項目中包含8個第三方項目，為龍湖輕資產管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產簽約了成都兩個項目，至此龍湖商業自2021年3月啟動輕資產戰略以來，簽約項目至少已達10個。

事實上，早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業輕資產”管理輸出業務，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。其當前進行輕資產簽約較為謹慎，龍湖智創的8個儲備項目的合計建面為25.3萬平方米，單個項目的建面僅為3.16萬平方米，其輸出的項目大部分為體量較小的社區商業或者街區，如2022年2月簽約的成都中港·龍湖錦江天街項目，該項目為中港CCPARK盒子部分，建面約2.6萬平方米，綜合體中的街區部分仍由中港商業運營。

而從龍湖的商業發展來看，近幾年龍湖進入了商業快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業數量達到10個及以上，是此前年份開業數量的2倍，到2021年末龍湖開業購物中心達到60個，建面約為581萬平方米。儲備項目方面，根據龍湖智創數據，截止2021年底龍湖開業及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，當前已經儲備的8個輕資產項目建面占比僅為2%，由此來看，輕資產戰略主要是龍湖商業擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產布局為主。

02 資產寒冬下 頭部商業運營房企紛紛宣布輕資產擴張計劃

當前國內大部分頭部商業運營房企基本涉足輕資產品牌管理輸出，一方面國內市場上，有許多小型物購中心的運營服務提供商無法提供全業態的服務，運營管理能力有限，無法吸引優質租戶，也很難確保充足的客流，同時疫情加速了部分中小購物中心的運營危機，品牌輸出市場較大；另一方面，近幾年國內品牌商業地產競爭越發激烈，多數品牌開業迎來了爆發期，而在地產行業受降杠桿要求下，迎來地產寒冬，母公司支持力度下降的情況下，部分企業開始尋求利用更少的資金撬動更大的行業規模。

從企業實行輕資產品牌管理輸出的情況來看，萬達集團領跑，2015年4家機構擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬達廣場，由萬達集團進行運營管理。這標志著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動，2021年10月21日，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商管向香港聯交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達已開業購物中心418個，其中輕資產運營項目達到113個，占比達到27%，較2018年約8%的水平上升19個百分點，輕資產管理計劃在萬達購物中心規模擴張中占據著重要的地位。

除了萬達之外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動輕資產路線的節點，且曾預計下半年商業輕資產項目進入爆發拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產模式運營3個大悅城項目，獲取尚未開業的輕資產大悅城2個。下半年輕資產商業項目確保簽約6個，全年目標10個，未來大悅城或將持續推動輕資產戰略的輸出，助力規模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產規模應該不低于40個項目。

總的來看，當前大部分頭部商業運營商正迎來規模爆發階段，得益于此前產品線的規范及標準化，疊加商業運營團隊組建完善，商管運營經驗的成熟等原因，越來越多企業也把輕資產品牌管理輸出戰略劃歸到未來商業擴張的重要籌碼。不過，當前部分房企仍以重資產戰略、合作為主，輕資產品牌輸出仍只是作為輔助手段進行運營。如龍湖當前已經開業60家天街項目，僅有一家是輕資產管理輸出，新城控股2021年中期開業項目達到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現。無論輕資產戰略在當前企業商業擴張戰略上的地位如何，較為統一的是，在資產寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產擴張戰略，對商業增強品牌影響力，推動企業規模化擴張具有重要意義。