參照武漢封控，2022年上海市場發展趨勢研判

（本節有刪減）

（一）上海疫情致死率低但傳播速度快，“全域靜態”管控對樓市影響較大（本節有刪減）

對比在武漢和上海的兩次疫情，本輪于上海爆發的疫情具有“傳播速度快、病死率低”的特點。這主要歸結于“奧密克戎新冠變異株”與“原始新冠病毒”的區別。

傳播速度上，本輪新冠疫情上海約6周新增確診病例超50萬人，疫情傳播速度超武漢新冠疫情10倍以上。病死率上，本輪新冠疫情上海6周病死率為0.3%，武漢新冠疫情病死率為7.7%（至武漢解除離漢離鄂通道管控）。

因此基于上述對比判斷，上海新冠疫情傳播速度更廣，且“全域靜態”管控仍將持續，對宏觀經濟運行，以及房地產市場的影響更為深遠。

本輪新冠疫情爆發前，上海樓市維持著“供不應求”的繁榮景象：2022年一季度商品住宅成交面積為265.5萬平方米，為2021年二季度起新高。其中，10萬元/平方米以上高端住宅成交套數達2524套，創近年新高。從實際項目成交情況來看，中企海睿濱江、招商外灘璽等均觸發積分、開盤即罄。不過受新冠疫情影響，2022年第14周起上海周度商品住宅成交規模降至3萬平方米以內。4月全域“靜態”管控后在售項目均暫停線下銷售，且無新開盤加推項目，而4月上海無實際商品住宅成交。此外，首輪土拍也因疫情防控而中止。

結合武漢來看，2020年武漢疫后新房成交快速回升，下半年成交規模同比正增。解除離漢離鄂通道管控后僅2個月后周成交規模已恢復疫情前水平。下半年累計成交1286萬平方米，同比增5%。

上海疫后房地產市場將如何變化？城市從“靜態”中重啟后就業、購買力等影響會對房地產行業帶來怎樣變化？新房銷售規模能否延續此前高熱表現？延期后的集中土拍能否達到市場預期？

（二）疫后快速復蘇，2020下半年成交同比增5%，改善需求持續釋放（略）

（三）疫情成為樓市由升轉降“拐點”，宏觀經濟承壓、居民收入回落（略）

（四）疫情對地市影響有限，2020年武漢涉宅用地成交量價齊增創新高（略）

2022年3月新冠疫情突襲，對上海樓市的確有一定的“降溫”作用，譬如封控之下售樓處難開，買房賣房交易流程不暢等，但我們認為，只要疫情得以在上半年得到階段性控制，整體樓市供求規模受負面影響不大，疫情更多影響的是供求節奏和居民購房偏好，而若疫情持續時間過長，或將使得經濟增長、居民就業承壓，購房預期改變對整體房地產影響才會更為致命。

就3月以來新冠疫情突襲對樓市供應端的影響，我們認為，因恰逢年初，只要疫情能在2022年上半年得到有效控制，房企還是有足夠時間在下半年調整供貨節奏，彌補疫情帶來的負面影響。因而當前新冠疫情預期對上海樓市供應總量、供應區域結構、供應產品檔次影響寥寥，或將對二、三、四季度房企的供貨節奏帶來一定的壓力。

首先，供應總量層面，2021年恰逢集中供地，疊加“十四五”元年，上海政府供地力度明顯加大，土拍市場持續放量，全年涉宅用地成交量突破1500萬平方米。從供地節奏來看，共計三批次供地，第一批次6月和第三批次11-12月涉宅用地成交量分別達到586萬平方米和574萬平方米，迎來兩撥土拍成交高峰。

在此基礎上，我們于年初對上海2021年集中供地成交地塊的開工情況進行了基本摸排，上海已開工地塊數達到35%，未開工地塊數為65%，同時根據上海2019-2020年成交地塊拿地到開工中位數51天，開工到開盤市場中位數303天進行合理推算，上海項目二、三、四季度入市占比分別達到了36%、27%和37%，大多數項目會在二、四季度集中入市，而整體下半年供應量占比相對較高。

此外，值得關注的是，雖然上海于2022年3月28日和4月1日才開始對浦東、浦西陸續進行集中封控管理，但疫情早在3月初便點狀爆發，從整個上海3月的供應數據來看，并未受到太大的影響，3月上海商品住宅供應達到了114萬平方米，同環比大增846%和427%，甚至超過2021年12月整體供應量，達到了半年來新高。因而我們有理由相信，當前新冠疫情只要能在上半年得以控制，整體對于上海新房供應總量的影響相對較小，房企還是有足夠時間在下半年調整供貨節奏，彌補疫情帶來的負面影響。

從2021年整體涉宅用地成交環線分布來推斷2022年新增供應區域結構，可以看出，涉宅用地外環以內成交占比已攀升至36%；其中內環至外環的占比由2020年的19%上升了10個百分點至2021年的29%，市中心內環內涉宅用地保持稀缺，2021年占比僅為7%，而外郊環、郊環外為主供場，成交活躍板塊多為五大新城、大虹橋區域。

通過對2021年三輪集中供地成交宅地樓板價和設限新房毛坯成交價格，我們預測上海2021年集中供地土地在未來形成新房供應后，將以低檔住宅為主，將有過半數入市房源成交單價低于全市均價60%，建筑面積達805萬平方米。這與上海政府的供地計劃和城市發展規劃相吻合，誠如上海2021年國有建設用地供應計劃中所說：“加大商品住房用地供應力度，堅持以中小套型普通商品房為主，增加郊區軌道交通站點周邊、五大新城供應力度”。

從具體成交的典型宅地來看，上海多數集中供地地塊均位于城市郊環以及遠郊區域，如奉賢、青浦、南匯等遠郊新城板塊。從地塊成交樓板價、限定住宅毛坯價格，并結合2022年全市預估新房均價，這一類宅地均具有較高的房價地價比，且未來入市價格低于全市均價80%。如上海奉賢區2021年129號公告奉賢區柘林鎮07-02區域地塊房地價比為3.3，房企具有較大利潤空間的同時未來新房入市價格低于市均價的80%，符合低檔剛需房定位。

（二）新房成交：“先低后高”總量延遲釋放，租賃或加速轉為購買需求（本節有刪減）

從成交角度來看，疫情會造成短期樓市供求停擺，但積累的剛需和改善自住型需求會延后但不會消失，而疫情期間社區管控等諸類問題也會加速居民將換房提上日程，部分人才公寓臨時被征用為隔離用房，租賃的不穩定性會刺激部分高凈值人群加速入市，從短期來看，疫后會迎來需求的穩步釋放，不過值得引起高度關注的是，疫情對于經濟、就業的打擊會一定程度改變居民購房預期，進而造成購房信心不足，或將成為樓市有增轉跌的導火線。

1、疫情造成樓市短期供求停擺，積累自住型購房需求會延后但不會消失（略）

3、張江人才公寓征用事件打擊租賃積極性，或刺激高凈值人群提早入市

而疫情期間，“張江一人才公寓被征用作隔離用房”新聞刷遍全網，4月15日張江集團網站發布情況說明，張江納仕人才公寓是張江集團投資建設的國有產權租賃住宅，于2021年8月開始運營。疫情以來，政府有關部門已啟用未入駐的5幢樓，用作核酸、抗原檢測異常人員隔離用房。4月12日，接政府有關部門通知，為應對疫情防控需要，繼續征用9幢樓，作為集中管控隔離用房。我司即通知需要搬遷的39戶租戶，協商合同變更，并給予租賃變更補償。目前，前述租戶均已搬至同社區內其它房間。4月14日下午，我司組織開展隔離圍網施工時，部分租戶在施工現場阻撓，有關部門進行了現場處置，現事態已平息。

此事件從側面反映出上海租賃市場存在的部分問題，一是諸如公共租賃住房、保障性租賃住房、人才公寓等國有產權租賃住宅在遇到疫情類緊急突發事件之時極有可能被征用，租賃人的相關權益很難得到保證；二是雖然從中央到地方堅持倡導“租售同權”，可在核心一二線教育資源、醫療資源相對稀缺的大背景下，做到真正的“租售同權”尚有一段時間；而對于諸如張江集團這類高科技產業的租客群體而言，收入較高，購買力相對充裕，完全有能力就地置業，因而我們合理推斷，待上海這輪疫情結束，有極大一部分高凈值人群會選擇提前進入樓市，因而也會帶動一部分剛需和改善需求的持續釋放。

而我們認為，比起疫情造成樓市供求“停擺”的直接打擊，更為致命的往往是對實體經濟的打擊，繼而帶來公司倒閉、裁員潮、居民收入下降等一系列連鎖反應，從而影響居民購房預期。

對于全國經濟龍頭上海而言，封控時間越長，對經濟的負面效應越大，從近期上海公布的2022年一季度經濟運行數據來看，疫情負面影響初顯：1-2月全市經濟運行開局平穩，但由于3月份受到突發疫情的影響，一季度經濟運行前穩后降、穩中趨緩，一季度上海市地區生產總值為10010.25億元，按可比價格計算，比去年同期僅增長3.1%，增速比去年同期兩年平均增速回落1.6個百分點。其中，第二產業增加值增長2.4%，增速回落0.5個百分點；第三產業增加值增長3.3%，增速回落2.2個百分點。部分指標增速趨緩：一季度，規模以上工業增加值同比增長3.9%，增速比1-2月回落8.0個百分點。商品銷售總額增長2.0%，增速回落4.1個百分點。全社會固定資產投資總額增長3.3%，增速回落9.3個百分點。社會消費品零售總額由1-2月增長3.7%轉為一季度下降3.8%。貨物進出口總額增長14.6%，增速比1-2月回落7.4個百分點。

居民收入保持增長，但新增就業崗位減少：2022年一季度，上海市城鎮常住居民人均可支配收入23772元，增長5.0%。但一季度上海市新增就業崗位19.26萬個，比去年同期減少2.62萬個。從我們監測的上海51job數據來看也可論證以上觀點，工作崗位招聘量由3月的46.37萬個降至4月的44.34萬個，工資水平保持小幅微增狀態,4月平均工資為1.03萬元.

疫情除了對新房供求端造成影響之外，微觀層面也改變著居民購房偏好，一方面疫情管控良好的板塊諸如奉賢、青浦等五大新城規劃利好板塊對居民購房吸引力上升；另一方面購買力相對充裕的改善客群更加關注居住私密性和舒適性，對于多層、大平層、別墅等需求預期穩中有增，此外，社區物業、小區周邊配套等也成為居民購房考量的重要指標之一。

疫情期間全體居民被封控在小區內，社區居委以及物業成了最小單位的基層管理和服務部門。從核酸檢測、場所消殺、人員管控、信息發布，到物資調配發放、志愿力量組織、緊急情況處理，方方面面都遇到了嚴峻考驗。疫情重災區大多集中在“老破小”等老舊小區，人口密度高、人員流動大、居民素質參差不齊等問題，或加劇了疫情的發展，同時很多房齡較老、物業管理費低廉的社區，物業的作用形同虛設。網易第三方調查中，有54%的居民認為各自的物業在本次疫情中沒有太大的作為，基本都靠居民和志愿者自發組織。

上海次輪疫情之后后，二手市場或許會迎來一波老破小置換改善的掛牌，畢竟本輪疫情暴露了許多老小區的固有問題，預計有部分年輕客群愿意犧牲一部分上班通勤時間，換取更好的住區環境，更優異的物業服務。而在此影響下，城央老破小的成交價格有望較前期穩步回調，而部分郊區遠大新接受度會有上升，新房和二手次新房或將成為新一輪爭搶重點。畢竟品質較高的精品社區，疫情防護相對做得較好，尤其是近些年新建的部分商品住宅小區，擁有服務較好的品牌物業，他們在維持核酸檢測秩序、協助物資運送、幫助居民解決疑難問題、場所消殺等方面起到了重要作用。

而對于未來計劃買房的受訪者，他們會優先考慮什么類型的住宅？據網易第三方調研統計顯示，有30.56%的買房人將低密度的洋房、小高層社區作為他們的首選，畢竟在資金有限的情況下，低密度的洋房社區不僅可以減少人口聚集，社區環境也更好，居住舒適度更高。

此外，社區所處的街鎮實力和周邊配套成熟度也納入了很多人的考慮范疇，在疫情之下“菜區房”火了，可見小區周邊的商業配套顯得格外重要，尤其是那些實力較強的街鎮，在這次疫情當中為市民的物資保供提供了極大的支持，可見地段和配套都是影響未來置業決策的重點因素。

在針對小區周邊配套類型偏好的調查中，有60%的受訪者希望未來社區周邊有盒馬鮮生、山姆等中高端的生鮮超市。中高端生鮮超市，不僅能提供更為高品質的生鮮產品及生活用品，其來源也更可溯、更為安全，在此次疫情保供方面發揮出較大作用。而麥德龍、大潤發等大型賣場，以及傳統菜市場和沿街底商也分別獲得過半受訪者的青睞，接下來則是大型商場和購物中心，以及互聯網電商自提點等等。

3、高端改善客對居住私密度要求更高，市區配套較好獨立別墅備受青睞

根據網易第三方調研結果顯示，有天有地有露臺有院子的別墅約有16.67%的購買意向率。而對于高端客群而言，我們認為，疫后別墅也將成為新的需求點，這次疫情擴散的主要原因，除病毒本身傳播性廣、極易擴散的特性之外，還有人群大量聚集，小區內極易形成社區傳播。與居住密度較高的高層小區相比，低密度小區，特別是別墅項目，居住人口較少，人與人接觸的機會就少，減少了鄰里傳染的可能。而小區人口少，能獲得的物業服務就會更加及時，購買力較為充裕的客群還是會傾向于選擇別墅，尤其是獨棟別墅。

不過別墅市場預期也將面臨持續的分化行情，對于周邊配套相對完善的市區別墅而言，預期將呈現穩步回升行情，而對于遠離鬧市區的，周邊商業配套比較薄弱的郊區別墅而言，雖然居住活動空間大，較為自由，但在疫情之下，居民采購物資成為難題，雖說可以在自己院子里種菜養魚，但想滿足日常所需還是不切實際的。

4、五大新城疫情管控佳、人口導入多、經濟有支撐，疫后樓市機會更多（略）

上文我們梳理了疫情對上海樓市或將造成的正面和負面影響，基于各類因素的綜合作用，我們對于2022年的上海樓市給出如下預判：

（二）2022年新房供應維穩，成交預期高位回落，房價理性回歸分化加劇

預測2022年住宅市場供應端將維穩不變，價格預期將在土拍端及二手端限制下整體回歸趨穩，而市場成交端在多方角力下將高位緩沖回落。具體來看，

供應端，據上文分析，新冠疫情只會改變房企供貨節奏，但對供應規模影響較小，2022年上海新房供應量預計保持平穩有保障。根據上?！笆奈濉币巹?，新增供應商品住房約40萬套，年均8萬套。參考2021年六批次新房取證8.2萬套，說明政府是按既定規劃指導進行，結合當前部分2020年及2021年初高價項目在卡預證下還有較多未上市，2022年土地端尚有有支撐，綜合預判2022年上海預計還將保持8萬套供貨量。

需求端，預計高位緩沖回落，疫情對樓市的促進和阻礙作用并存。一方面疫情影響下購房需求會延遲但不會消失，考量到上海當前市場供需和強勁驅動，利好行情將得到延續。上海屬供應主導型市場，整體供不應求，2021年供求比僅0.77，狹義庫存降至歷史低位，僅5個月，項目去化保持高熱，近期開盤去化率仍在80%以上，城市發展(舊改、落戶等)催生大量釋放動力強勁的潛在需求，疊加疫后部分人才租賃需求轉化為購房需求，整體成交熱度預期還將高熱延續。另一方面，疫情對剛需影響更為深遠，特別是收入預期，進而也會影響其短期購房行為。值得引起高度關注的是，因二手房“三價就低”調控后降溫明顯，目前整體二手房市場基本筑底，勢必會致客戶基數縮水，同時新房倒掛效應減弱，因而也會倒逼部分投資客撤離，由此也會平抑部分市場熱度。

價格端，預計穩字當頭，疫情或將持續加劇分化行情。土拍及二手端合力降低房價預期，基于新房供應平穩的前提下，后市新房供求矛盾或將趨向緩和，房價上漲動能減弱；此外，結合2021年出讓地塊基本與周邊項目售價持平，對于整體房價上漲的驅動力也有逐步減弱的趨勢。不過不同區域不同產品還是存在顯著的分化行情，對于周邊配套完善的環內優質改善類項目整體房價預計延續穩中有增，遠郊五大新城等部分品質較好的新房項目房價或將小幅回升，而對于部分城央“老破小”和周邊配套不完善的遠郊新房項目，價格還將進一步回落。