法拍房交易十大風(fēng)險(xiǎn)（下篇）

許多購(gòu)房者在知道法拍房的風(fēng)險(xiǎn)后，最關(guān)心的還是稅費(fèi)問題，因?yàn)榉ㄔ旱墓嬷兄皇钦f明了買家必須支付稅費(fèi)，卻沒表明需要支付具體哪些稅費(fèi)，支付多少稅費(fèi)。

這就讓一些沒有仔細(xì)深究這個(gè)問題的競(jìng)買人吃了大虧，拍下之后才知道要承擔(dān)悔拍的話保證金又打了水漂。

法拍房的高額稅費(fèi)是怎么來的呢？

首先要明確房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)。

一般產(chǎn)權(quán)人為某地產(chǎn)公司的，基本上都需要二次過戶。除非是該房產(chǎn)的被執(zhí)行就是該開發(fā)商，那還需要再調(diào)研。

如果房子是被執(zhí)行人從上家買的，很多人為了避稅，只網(wǎng)簽沒辦產(chǎn)證，這樣的情況需要就必須先讓原房主完成過戶手續(xù)，再將房產(chǎn)從原房主名下過戶到自己名下。

遇到需要多次過戶并且過戶稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)的法拍房，買受人不僅要支付原房主過戶到買受人的全部稅費(fèi)，還要承擔(dān)原房主從上家過戶時(shí)的全部稅費(fèi)。（目前北京地區(qū)不需要買受人繳納）

產(chǎn)權(quán)分為兩種，個(gè)人與公司，二者差別不小。

產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人時(shí)，按照正常的“自然人之間產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”征稅，原房主只需要承擔(dān)增值稅和個(gè)人所得稅及附加稅。

產(chǎn)權(quán)屬公司時(shí)，過戶需要繳納的稅費(fèi)變成了“企業(yè)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)所得稅”，比常見的稅費(fèi)高得多。

在公司產(chǎn)權(quán)下的法拍房，一定要在公司正常存續(xù)狀態(tài)下，稅費(fèi)繳納正常之后才能辦理過戶審稅。如果公司有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么還要先解決公司的稅務(wù)問題，才能繼續(xù)辦理。（目前北京地區(qū)不需要買受人繳納）

③　權(quán)利來源

這里的權(quán)利來源主要指房屋由贈(zèng)與、繼承等特殊來源獲得。

當(dāng)法拍房的原房主獲得房產(chǎn)的方式是贈(zèng)與或繼承時(shí)，且上拍公告中明確規(guī)定“由買受人承擔(dān)全部稅費(fèi)”，那么在買受人辦理過戶時(shí)，稅費(fèi)將高出普通法拍房交易價(jià)格20%的個(gè)人所得稅。

（目前北京地區(qū)不需要買受人繳納）

一些特殊性質(zhì)的房屋，比如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等。這類房子的產(chǎn)權(quán)變更，時(shí)間要間隔五年以上，不滿五年的無(wú)法辦理房本。還需考慮土地出讓金、綜合地價(jià)款等問題。

比如在查產(chǎn)權(quán)時(shí)，一些房子能貸款，還有一些只能全款購(gòu)買。

另外經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)變更中間要間隔五年以上，不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房可能無(wú)法辦理房本。

而雙限房則需考慮土地出讓金的問題。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法：

我們?cè)谫I法拍房之前要牢記一條：看清法院公告。

法院公告會(huì)寫明，競(jìng)買人完成報(bào)名手續(xù),即視為對(duì)拍賣標(biāo)的物完全了解并接受拍賣標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵,并自愿以其獨(dú)立判斷決定競(jìng)買本標(biāo)的物。

很多購(gòu)房人只是看著法拍房?jī)r(jià)格便宜，就直接開拍，而公告里每一條都與競(jìng)拍人切身利益相關(guān)的東西卻沒來得及看，或者看的不仔細(xì)。具體法院公告如何去看，可以參考之前的文章《法拍房拍賣公告，你真的看懂了嗎？》

這里所說的原房主身份問題，主要是指原房主涉事之前從事或經(jīng)歷過的影響房屋使用的特殊事件，主要有兩類：黃賭毒、民間涉黑高利貸。

黃賭毒，指代原房主在自己名下房屋被拍賣之前，在房屋內(nèi)經(jīng)歷非法黃賭毒活動(dòng)。

民間涉黑高利貸，指代原房主的房屋為涉黑地點(diǎn)。

這一類帶有原房主身份問題的法拍房，對(duì)于競(jìng)拍人來說，是可以順利過戶、交付、居住的。

但也有個(gè)別朋友非常在意這類事情，認(rèn)為住著不安心，擔(dān)心隨時(shí)會(huì)有人上門，找原房主的麻煩，波及自己。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法：

因此，在參拍之前需要仔細(xì)調(diào)研法拍房原房主有無(wú)這類問題，如果存在問題，就要衡量是否可以接受這類房屋。

購(gòu)買法拍房除了要支付房子的拍賣費(fèi)用之外，還要承擔(dān)原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。

買受人要承擔(dān)原業(yè)主房屋欠費(fèi)，包括但不限于水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理費(fèi)等，買受人要自行去有關(guān)部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

買房還要幫還債，無(wú)形中增加了許多購(gòu)房成本。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)辦法：

參拍之前一定要對(duì)房屋進(jìn)行盡調(diào)。盡調(diào)法拍房主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來分析我們中意的標(biāo)的。居住屬性就比如小區(qū)的環(huán)境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看上述所說的一些風(fēng)險(xiǎn)，比如長(zhǎng)期租賃問題、稅費(fèi)問題等。

盡調(diào)其實(shí)主要是為了充分發(fā)現(xiàn)問題。首先看房子是否滿意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續(xù)考量；但如果房子中意，但存在一定的問題，就要去制定解決這些問題的策略，如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購(gòu)房總成本里。

法官業(yè)務(wù)出錯(cuò)、擔(dān)保公司業(yè)務(wù)出錯(cuò)、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯(cuò)等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時(shí)間成本等，心里煩躁不說還無(wú)可奈何。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)辦法：

在前期盡調(diào)時(shí)應(yīng)該注意產(chǎn)權(quán)信息 、查封信息 、交易中心辦理手續(xù)及流程。如果是外地法院查封的房產(chǎn)，為了避免后續(xù)的麻煩，法律文書一定要第一時(shí)間核對(duì)。建議尋找專業(yè)法拍機(jī)構(gòu)來跟進(jìn)全部流程，省時(shí)省心省力。 

付款風(fēng)險(xiǎn)主要存在以下幾種情況：

①法院不接受貸款

②銀行未按時(shí)放款

③貸款額度發(fā)生變化

這個(gè)時(shí)候就要啟動(dòng)墊資。但墊資的周期比較長(zhǎng)（2-4個(gè)月），成本也較高。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法：

針對(duì)付款風(fēng)險(xiǎn)的情況，我們盡調(diào)時(shí)應(yīng)該注意最晚放款時(shí)間、貸款上限、產(chǎn)證辦理時(shí)間、房齡、違章信息、查封信息、租賃信息等。做好總體的資金規(guī)劃，提前進(jìn)行貸款預(yù)審、維護(hù)好征信、以及制定最壞情況的應(yīng)急方案，避免因?yàn)橘Y金問題導(dǎo)致悔拍，造成更大的損失。

我們總結(jié)的這些并不代表法拍房只有這十個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，具體情況還需要具體分析，這些只是市場(chǎng)上比較常見、可能會(huì)遇到的情況。大家也不必被網(wǎng)上分享的“血淚教訓(xùn)”所勸退，只要盡調(diào)細(xì)致，提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避即可。