被收回的土地儲備有多少？

作者：地產三哥

前言

據海南日報客戶端報道，近日，復議機關就海花島39棟樓行政復議案，依法作出了變更原拆除為沒收的決定。

一

據年初的行政處罰決定書內容顯示，處罰相關的是海花島2號島2-14-1地塊的三（六）期項目的39棟樓，總建筑面積43.5萬平方米。

這在恒大總的土地儲備中占多少呢？

根據恒大2021年中期報告：

截至2021年6月30日，中國恒大集團總土地儲備項目778個，分布于中國233個城市，總規劃建筑面積2.14億平方米，土地儲備原值為人民幣4,568億元。

相較于恒大披露的土地儲備，只占千分之二。不多。

一個不多，十個不少。

從去年六月份以來，公開披露的有關恒大土地被收回或者主動退地的報道很多，以下能查詢到原始出處的不完全的統計：

• 2021年年6月底，恒大位于南寧市邕寧區恒大悅龍臺項目二期、約138畝地塊被邕寧區土地儲備中心收回。

• 2021年9月22日，據安慶市土地收購儲備中心公告，因欠繳土地出讓金，依法解除恒大中央公園項目地塊國有建設用地使用權出讓合同。

• 2021年10月10月份，恒大地產位于臺州市黃巖區的王林洋項目地塊，因拖欠土地出讓金，拿地近三年未有效施工、開盤而被政府收回。

• 2021年10月28日，河南焦作修武縣云臺山恒大·養生谷項目12宗1200余畝閑置超過兩年以上的土地被收回。

• 2021年11月26日，恒大汽車公告，已主動退還未動工土地266.33萬平方米，包括生活配套用地和工業用地，涉及7個項目。退地款主要用于工程建設和支付農民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。

• 2021年12月10日，海口市自然資源和規劃局均公告：對恒大持有的8宗土地依法收回。原因是：存在因公司原因超過約定的動工開發日期滿兩年未動工開發建設的情況。這8宗土地是恒大當年借香港鄭家的永續債，然后購買的鄭家的地。

• 2021年12月17日，四川省成都市龍泉驛區規劃和自然資源局網站，因取得兩宗地土地使用權后一直未動工開發，恒大兩宗地被認定為閑置土地，被無償收回。

• 今年，2月10日，鄭州航空港經濟綜合實驗區官網發布公告，對恒大旗下5家公司名下共14宗地的國有建設用地使用權予以注銷，對相關不動產權證書，公告作廢。

• 今年，3月11日，開封市自然資源和規劃局網站上發布一則通告，收回恒大在運糧湖片區未開發的閑置土地，大約500畝左右。

因為中國恒大今年延遲刊發年度業績，因此究竟有多少土地儲備主動或者被動的被收回，尚且不得而知。

我們只能憑借簡單的常識，推斷出大概不少。

我們可以推斷出，可能有相當比例的被收回土地有出讓金損失。

當然，宏觀地說，這樣做的出發點未必就是惡意，更多的可能是為了保交付、防爛尾。

二

2021年中期報告顯示，恒大尚未結算的房地產項目總賬面價值14235億元。其中少部分已經預售，預售產生的合同負債是2158億元。

數據顯示，恒大的土地儲備中相當一部分還沒有變成真正的期房。

所以，恒大的土地儲備中有不少的可收回甚至可“沒收”的空間。

從肉爛在鍋里的角度，恒大的飄搖無礙于土地收回、或者沒收、以及最終的保交付。

無非是收回之后，撇開了恒大這個風雨飄搖的房地產開發商，換個中間商賺差價。

沒有開發商，城投托底。

4月6日，有媒體報道：

“四川眉山土拍大獲全勝，吸金7.545億，兩宗肥地滿貫拍出！”

兩宗地都各只有唯一一位賣家參與競拍。

第一宗，唯一一位買家應價、加價，經過10次加價，把地價從起始價1.9億元喊到2.36億元。

第二宗，唯一的買家同樣的操作，經過該20輪加價，從起始價3.72億元增加到5.185億元。

兩位買家為眉山新知實業有限公司，為眉山新啟實業有限公司。企查查顯示這兩家公司均為眉山市國資平臺100%持股。

其中第二宗地樓面地價達到3729元/㎡，這是自2018年后眉山主城成交價最高的樓面地價。

以上這則新聞與恒大無關，但從中能看出些許端倪以及背后的邏輯。

土地不愁沒人接手，而且不會低價。

在這樣邏輯下，一切都是順理成章的。

這時候，再去懷疑馬光遠先生的苦口婆心，顯然就是認知不夠了。

馬光遠只是講了關于房價的事實和常識，但少數觀眾不但捂住耳朵：“我不聽，你扯淡”，還對他人身攻擊。

這大概就叫“X咬呂洞賓”，就像多年前任先生的遭遇一樣。

至于恒大，最終的結局，甚至都能想見：

當香餑餑變成了臭狗屎，莫怪世人眼皮淺。

“恒大是誰？”

現在，大家再做增量的時候，只有不識趣的人才會提到恒大。這是人性。

處理矛盾較點的存量的時候，只有有權第三方才是最終裁判官。

一切行動聽指揮。

否則，“為什么先邁左腳”都能成為由頭。這是規則。

100多年前，上海首富——房地產商人徐潤因為資金鏈原因陷入破產，他不得不處理變賣自己的房產和土地。

按照徐潤晚年自編的《徐愚齋自敘年譜》的回憶，所得價格只是先前的“十之一二”。

徐潤45歲破產，他的結局，已經算是近代經歷過破產危機的商人中最好幾個之一了。

而糾纏更深、剪不斷理還亂的胡雪巖，則沒有那么好的運氣。

三

100年前，梁啟超游訪歐洲。

在倫敦期間，他參觀了威斯敏斯特教堂。

威斯敏斯特最重要的主體部分，1376年創始，1528年落成。

大約經過150年。

“繪圖的時候，隨手種下一棵杉樹，還可以等它長成來做棟梁。”

梁啟超反問，我們中國人，可曾有預備一百年后才造成的房子嗎？

設計師沒有想的那么長遠，泥瓦工和園丁們又怎么會想得那么遠呢？

從李鴻章第一次提出“三千年未遇之大變局”這一說法，到今天，這段歷史也就是150年。

巨變之中，大約經歷了五六代人。

巨變之中，每一代人的價值取向，總是隨著波濤起伏，一代人與一代人不同。

今天，七十年產權的房產證告訴我們：

一代人有一代人的際遇，一代人有一代人使命。

四

梁啟超這一次游訪歐洲的時間，是在第一次世界大戰剛剛結束之后，巴黎和會召開期間，歷時一年多。

歐洲此時民生凋敝，物質條件大不如戰前。

比如在倫敦，梁啟超遇見一件趣事：

“我們在旅館吃茶，隔座一位貴婦人從項圈下鄭重取出一個金盒子，你猜里頭什么東西呢？哈哈，是一小塊方糖，她連客都不讓，劈了一半放在自家碗里，剩下一半又放回到項圈。”

比如在法國巴黎的寓所，梁啟超他們只能用半干不濕的木材和煤渣生火取暖，“黑煤的稀罕，就像黃金一樣”。

以至于不得不經常做些運動來抵抗嚴寒。

“誰又敢說，老法、老英、老德這些闊佬倌，也一個個像我們一般叫起窮來，誰又敢說，那如火如荼的歐洲各國，那舒服過活的人民，竟會有一日要煤沒煤、要米沒米。”

物質財富的豐足，從來不是理所當然的，是人們依靠自己的才智和實干干出來的。

既然不是從來如此，當然不會一直如此。

發財好比針挑土，節約好比聚寶盆。

羅馬不是一天建成的，但是毀掉羅馬是輕而易舉的。

游戲《凱撒大帝》中，一次兵禍、一場瘟疫，就能輕易的打斷城市發展的歷史進程，作為游戲主角的玩家，就會被凱撒免掉執政官或者總督的職務。

于是，GAME OVER。

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原標題： 恒大丨被收回的土地儲備有多少？