可以樂觀一點了

近段時間，越來越多的同行憂心忡忡地問我們對經濟和樓市走向的看法，我們先說一下我們比較大膽的兩個預測：

1. 鑒于疫情對穩經濟、穩就業、穩增長造成的巨大挑戰，加上全球經濟下滑與地緣政治沖突的影響，在疫苗接種達到一定比例后，政府很可能傾向于與疫情共存，或者逐漸放寬管控措施，由此實現消費復蘇和產業、就業回暖，并最終實現GDP5.5%的增長目標。我們原來預估的樓市回暖時間是第四季度，如果疫情管控措施逐漸放松，在當前的樓市政策刺激下，強二線以上的城市肯定會率先復蘇，開發商在資金允許的情況下也會加快土儲補貨的力度。

2. 我們預計，重點城市第二批集中供地的土拍中，房企參拍的積極性會大幅上升，尤其是深耕區域性市場的未爆雷房企，第二季度拿地、第四季度銷售的情況下全年目標才有更大的實現可能性，因此第二批集中供地對開發商來說非常關鍵。除此之外，第一批集中供地中很多城市都在試探市場反應，因此放出的地塊總體優質程度一般，但在疫情支出和目前的財政壓力下，靠第二批集中土拍的優質地塊供應快速補充財政已變得更加迫切，因此土拍市場的回暖存在一定的支撐因素。

進入5月份以后，越來越多的代表性二線城市大幅松綁了限購限貸政策，全國范圍內的首付比例降低與一二手房按揭貸款利率下降也如火如荼。讓人意外的是，失業率還在上升，比如地產、互聯網平臺企業的大幅裁員仍未結束，近半年大部分地產同行離職或被優化后也都一直待業在家，很難再找到工作，原來有購房計劃的很多朋友、同行也因對就業、收入預期的下降而取消了計劃，還有一種情況就是，越多越多的高凈值客戶選擇了移民，而上述情況放到社會的基本面上就變成了集體的悲觀，比較直接的反應就是部分城市為了救市和扶持經濟取消了二手房限售，本以為想買房的人會迅速入市，沒想到結果是買房的人不見增加，掛牌賣房的卻暴增，猶如限售股減持似的，最終導致政策松綁被叫停。

從宏觀經濟的走向來看，盡管國家目前面臨“需求收縮、供給沖擊、預期減弱”的難題，但中國經濟長期向好的基本面并未改變。房地產行業的去杠桿雖然不會影響房地產的支柱產業地位，但樓市經歷此輪調控后卻無法迎來快速的復蘇，而且在“房住不炒”的基調及房地產稅的潛在影響下居民端對樓市的信心、預期也不會快速修復，因此從樓市供需的角度來看，我們對后市的預測方面更傾向于認為強二線及一線城市的樓市會逐步企穩，第三季度會逐漸回暖。值得一提的是，不管疫情管控措施是否會逐漸放寬，國家在6月份開始大力啟動基建，并大力復產復工、復商復市肯定是經濟復蘇層面的唯一選擇。更準確地說，上半年的經濟下行更多的只能指望第三季度彌補回來，不然全年的經濟數據將非常難看。也正因為這個原因，對于投資機構來說，如果地產投資類業務需視樓市的回暖情況謹慎出手，那么城投業務在當下肯定就屬于可以大力沖刺的范疇，比如我們從年初開始就一直主攻城投平臺的應收賬款融資、股權投資、“F+EPC”等業務方向，另外我們也一直建議同行在樓市低潮期多往國央企開發商、國央企施工單位以及城投平臺的非標融資業務方向拓展。

前段時間，很多居民選擇提前償還房貸的事情很受關注，其中居民放棄消費和投資并選擇將錢存入銀行的現象也越來越普遍，高凈值人群在投資方面的收縮也越來越明顯。財富管理行業有很多的擔憂，比如國際方面，俄烏沖突引起了地緣政治沖突的升級，5月23日拜登、岸田文雄和莫迪在東京的泉花園畫廊舉行了“大印太共榮圈”的IPEF啟動儀式（這顯然是針對中國的），加上疫情影響下產業鏈往東南亞轉移的趨勢，很多人擔心中國經濟的安全性和穩定性的問題；國內方面，河南村鎮銀行事件還在發酵，房企債券、非標、員工理財的違約以及城投平臺的債券、非標違約越來越頻繁，由此導致居民的儲蓄和投資安全受到了更大的挑戰。

我們認為，疫情終將得到控制，存量資金（尤其是機構資金）的投放壓力始終存在，市場向好后投資人的信心也遲早都會回歸，畢竟資本流動后才能產生價值。對于房地產這個支柱產業來說，房企始終都得拿地，因為剛需和改善市場的需求始終不會消亡，房企的拿地、融資、銷售也將在去杠桿后逐步恢復正常，不然房地產行業和企業根本無法實現良性循環和可持續的發展，而且對于當下的中國來說穩房地產或許是穩經濟的最佳舉措。就現狀而言，投資端目前面臨的痛點其實是資產荒的問題，比如近兩周信用債發行數量與金額一直呈下降趨勢，資金出不掉、債券買不到已經成為常態，其中一級發行的信用債只要是在庫，基本都是下限投滿，另外一年期收益率也在明顯下行。事實上，不管是地產企業還是城投平臺的債券、非標產品，“資產荒”的問題仍在延續，當前投資機構、投資人最缺的也是最渴望的就是優質的投資標的，我們上半年甚至在有大額資金回籠的情況下都無法快速實現資金的二次投放（主要原因就是相比之前已更難找到優質的項目或交易對手）。

總的來說，我們現在其實可以樂觀一點，相信國家和政府，相信否極泰來，靜候消費和就業的復蘇，隨時恭候市場的回暖。