住宅投資筆記-西安-2

作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點：

城市的工作機會是一種比較優勢，不是絕對優勢；

經濟總量大的城市對周邊城市人口具有較強的吸引力，該優勢會不斷自我加強，只到出現較強的外力改變或該城市的核心競爭力衰敗；

西安相較于周邊城市具有一定的比較優勢，該優勢將不斷加強。

延續上一篇文章的投資邏輯（即四個要素吸引人口流入城市：教育資源，工作機會，居住環境，生活的便利度），本篇將討論工作機會。工作機會和教育資源略有不同，由真實的工作機會及事業夢想構成，其中后者更多依賴于高薪崗位數量、造富神話等因素。

一、概況

調查一個城市的工作機會是一個不那么嚴謹的工作，更多依賴于一些數據的推理和分析，在我們正式開始前，先來看一組統計數據：

備注：1 宏觀數據來源于國民經濟和社會發展統計公報

    2 薪資數據來源于第三方統計平臺

基于以上的數據我們看大幾個現象：

1.西安市生產總值高于周邊的太原和蘭州兩個省會城市，弱于鄭州。

2.越大的生產總值，體現了城市規模和機會，務工人口和購房人口傾向于從較低生產總值的城市流向臨近省份較高生產總值的城市

3.西部省份平均工資差異不大，需要在后面進一步分析結構，討論工作機會。

二、務工的邏輯

和朋友們在一起討論房地產市場是，一直說中國房產要看人流，人流分為兩個大的方向，務工需求和養老需求（本次我們不討論養老需求）。說到務工需求，我們應從務工人員的動機入手分析整個選擇過程，最后再結合目標城市來分析。下來我們先分析務工人員選擇工作的動機和整個決策過程。

1.選擇動機和決策過程：

務工人員選擇工作的過程是一個夢想與現實博弈的過程。伴隨著夢想務工人員從鄉鎮匯聚到城市，從城市匯聚到核心城市，導致整個流向的原因在于務工人員存在基礎認知：大城市有更多的機會，大城市擁有更豐富的生活（這點屬于分析框架的居住環境和生活便利度部分，放到這兩個部分分別討論）。通過對這兩個基礎認知的分析，得到兩個脈絡：

脈絡一：村鎮->城市->中心城市->一線城市或新一線城市

脈絡二：夢（更好的事業/生活）->發展機會/工作機會->收入水平->發展空間->生活質量

第一個脈絡比較好理解，務工人員從人口少的地方聚集向人口多的大城市。重點在于第二個脈絡。務工人流因為對更好的事業或生活的追求離開出生的地方，走向可選擇的大城市，此時開始了一系列的選擇：第一個選擇，是否擁有足夠的發展機會/工作機會，與預期是否一致或差異過大；這一問題得到肯定答案后（如答案會否定，務工人員大概率會離開該城市，導致人口流出）進入第二個選擇，工作機會帶來的收入是否與預期相符（如擁有工作機會，但收入過低，也會導致人員留出，西部我們會看到這類工資較低的企業），如與預期相符，則進入第三個選擇，增長空間，該選擇主要是看個人發展空間（部分區域成長天花板較強，務工人員擁有較為熟練的技能后，很那得到進一步的晉升，這時會導致人口流出。造成這一結果的原因不在本次討論之列）；當以上的選擇都滿足后，最后的選擇在于，收入是否能提供較高的生活質量，這一點比較好理解，即使滿足了夢想的需求，擁有一份相對滿意的薪水，如生活成本過高，也會導致務工人員外流，比如一線城市過高的房價。

以上是對選擇動機和決策過程的梳理，下來我們基于以上的梳理對應到一些可量化的指標上。

2.數據選擇

大城市：城市對比用的數據選擇起來較為容易，更高的GDP和更多的人口數量。GDP越大意味著經濟體量越大，產業規模越大，能提供的工作崗位更多，擁有較高收入的可能。人口數量越多意味著需求越大，服務業越發達（如，我們可以看到越大的城市夜生活越為發達，相反村鎮夜生活較為單調），提供更好的生活方式的同時也提供了服務業的工作機會。

發展機會/工作機會：民營經濟發達程度決定了工作機會的多寡，一個區域高附加值，高收入行業占比，是發展機會的決定性因素。

收入水平：可采用城市平均工資數據，數據可行的情況下考慮加入支柱行業平均工資數據。

增長空間：這塊缺乏特別好的數據可選擇，只能通過聊天獲得一些線索。

生活質量：生活質量和城市配套，生活成本（房價，教育，醫療等）有關，本次只討論房價（一手均價和二手均價）和收入關系，其他部分在居住環境和生活便利度部分討論。

三、數據對比和分析

1.城市體量和人口

備注：銀川市公布口徑為全市人口，考慮到總人口流出，且總人口較少，因為未做進一步挖掘

數據來源：國民經濟和社會發展統計公報

從上表我們看到幾個現象：

1)城市體量和人口正相關，即生產總值越大的城市，人口規模越大，且外來人口越多。

2)鄭州經濟體量大于西安，人口總規模差異不大。

3)太原，蘭州，銀川是三個距離西安近的省會城市，經濟體量和總人口均小于西安，按照人口流向經濟體量更大的城市的邏輯，西安對這三個城市的人口產生吸引作用。從實際的訪談來看，甘肅，寧夏，山西部分人口確實流向西安，或在西安已置業。

4)西安常駐人口和戶籍人口差異很小，這點和成都以及上海不同。流動人口高一方面代表了城市人口流入，一方面體現落戶較難，目前尚無明確的證據表明西安屬于哪一種情況。

看完整體數據后，我們進一步看一下近5年西安和西安周邊省會城市數據情況：

數據來源：國民經濟和社會發展統計公報

過去5年中，經濟體量和人口總規模總變化比率為：

通過對以上兩個表的對比發現：

1)過去幾年總經濟體量大的城市，人口增長率最快，絕對值更大。

2)過去幾年中經濟體量小的城市，盡管生產總值增長率不低，但人口增長率不及經濟體量大的城市，其中蘭州呈現負增長。

3)西安生產總值在過去幾年中增長幅度低于鄭州，但人口增長快于鄭州。這于西安過去兩年退出的人口落戶政策有關。寬松的落戶政策刺激了周邊人口到西安落戶。

4)西安和鄭州經濟體量在2014年時基本相同（西安，6257.18億元；鄭州，6783億元），但2018年年底時，鄭州生產總值比西安高1793.9億元。較西安高的經濟總量和增長速度，人口增長速度和增長率不及西安，一方面因為投資札記第一部分討論的教育資源（西安高校資源多于鄭州），另一方面可能與產業結構有關，也可能與同體量的城市較難出現人口流向傾斜。

經濟體量和人口提供了一個較為宏觀的視角，讓我們看到過去5年，西安和西安周邊城市經濟體量與人口流動的關系，下來我們需要討論決策過程的第二個部分-工作機會/發展機會。

2.發展機會/工作機會

發展機會/工作機會較難尋找到明確的數字佐證，更多的依靠對市場環境的訪談和了解。該部分依賴于支柱產業發展情況和民營經濟活力。一個區域高附加值，高收入行業占比，是決定發展機會的決定性因素。

1)支柱產業

產值最大的行業通常是該區域的支柱產業（這個邏輯不是特別嚴謹，對于我們本次的推導和分析來講相對有效）。

從上表可以看到西安工業增加值占比前五的行業為，計算機、通信和其他電子設備制造，汽車制造和電子機械和器材制造業。前十大行業中，除計算機、通信和其他電子設備制造屬于中高收入外，其他行業屬勞動密集型行業，人均工資較低。缺少高附加值，中高收入行業，使得畢業生工作選擇空間受到限制。

2)民營企業：

西安的較大的民營企業以房地產，石化，醫藥為主，尤其是房地產開發企業。西安本土民營企業整體實力偏弱，近幾年大的民營才陸陸續續的在或準備在西安設立分公司/辦事處等，民營經濟發展不足，成為西安前期工作機會偏少的主要因素之一。尚未找到衡量民營企業發展情況的指標。

西安的民營企業技術密集型企業較少，生產加工，流動運輸類企業較多，大學畢業生務工選擇空間較小。

3.收入水平

西安平均收入水平在全國重點城市排名中不具備優勢，成為人口的限制性因素。

1)平均工資

西安和周邊城市薪資對比情況見下表：

搜索平均工資時看到了個多個標準，有高有底，上表提供的平均水平更接近感知，考慮到該數據更多是幾個城市的做工資薪水的比較優勢分析，因此不做準確的數據深究。從薪資水平上看，西安相比較太原，蘭州，銀川無很大的優勢。

2)2019白領求職工資

智聯招聘提供的2019年夏季求職平均薪酬城市分布顯示西安排列第30名（2018年為31名），具體見下圖：

畢業生對西安整體薪資期望在很大程度上是雇主和務工人員博弈后的結果，從薪資期望上看，西安全國重點省會城市中排名不具備優勢，從絕對數字看戲安和第十名的武漢相差1000元，和深圳（第三名）相差2807元。

西安相比較太原，銀川仍具有優勢。

從平均工資和2019夏季求職平均薪酬對比結果來看，西安在工作收入上排名不在前列，低于沿海重點城市以及成都，武漢等新一線城市，而相較于周邊，西安仍具有一定優勢。

西安平均收入和2019夏季求職平均薪酬的狀況在很大程度上導致畢業生以及本地人口外流，該部分外流人口主要是長三角，珠三角以及北京，從列表上看該區域重點城市收入高于西安。

4.增長空間

增長空間和發展機會在判斷邏輯上趨同，即該區域是否有足夠的多高薪崗位和足夠多的頭部企業和高生產附加值知識密集型企業。

頭部企業：這塊重點考量各個行業頭部企業在西安設立分公司或分部進度。從前期看和互聯網，通信，電子設備制造的企業開始在西安設立子公司或分部，這部分為西安帶來增量工作崗位。例如，三星，華為，中興，ThoughtWorks，施耐德，intel，博世，艾默生，鎂光半導體，殼牌，普華永道等企業，考慮到篇幅問題，這塊不做逐一列舉。一個區域頭部企業數量，代表了該區域經濟發展的階段，越多的頭部企業越容易吸引務工人員流入或留下。

高薪崗位：擁有足夠多的頭部明星企業是吸引務工人群的重要因素，下一個核心點是這些企業是否吧高收入崗位放在西安。這一問題我掌握的信息顯示正在好轉，企業逐步在將一些高薪崗位放到西安，但從整體看相對有限。這點西安好于太原，蘭州，銀川，但弱于成都及一線城市。

高附加值知識密集型企業：除掉大的知名頭部企業外，高附加值知識密集型企業數量相較較少（如，建筑設計所，從事并購業務的律所等），這類企業主要位于一線城市業務覆蓋全國，這一現象短期將持續。

西安在工作機會上相較周邊幾個城市擁有比較優勢，相比較過去也有較大的改善，但整體來講頭部企業數量有待進一步提高，高薪崗位較一線城市偏少，導致這類務工人員外流（比如建設設計，律師，公募基金公司等等）。從中期長期來看，西安隨著人口進一步的匯聚，會有更多企業將在西安設立分公司或子公司服務于中西部地區，使得西安逐步成為企業管理中西部市場的中心，但西安在總部經濟方便不會有大的發展，總部仍將大量的保留在一線城市（詳見前期的商業地產投資）。

5.生活質量

生活質量由幾個方面構成，收入，日常支出，房價，教育，生活環境，其中教育，生活環境放到下兩個部分討論，收入前面已討論過，日常支出西安與其他核心二線城市差異不大且低于一線城市，主要的重點在于房價/收入比，下圖是2018年國內主要城市房價/收入比：

從該表可看到，西安房價收入比為10.8，太原為14.6，蘭州為9.4，成都為10.3，低于一線城市（北京25.4，上海26.1，深圳34.2）。較低的房價收入比意味居民壓力較小，擁有更多的收入可用于其他方面開銷。過高的房價收入比將制約人口流動。

較低的房價收入比為西安吸引人周邊人口落戶提供了較大的比較優勢。

四、總結

通過以上的分析和推理，我們看到西安的經濟體量相較于周邊幾個省會城市擁有規模優勢，將持續吸引周邊省份人口流入，但工作機會和薪資水平是限制人口流入的主要問題，這一問題被較低房價收入比在一定程度上淡化。西安中高端收入人群將隨著城市經濟體量的發展逐步增加，但考慮到西安服務于中西部的定位，該部分人群的收入和數量不會達到一線城市的高度，且中高端行業的種類也較一線少。

總的來講西安作為中西部在工作機會上擁有較強比較優勢的城市，未來將持續吸引人口流入，從目前的產業結構看，以中低收入人群為主。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 住宅投資筆記-西安-2