公募REITs范圍大幅擴容

作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID：jinrongjianghu123123）

【正文】

自6月21日首批9單公募REITs產(chǎn)品（詳情參見公募REITs手冊）發(fā)行上市，至今雖僅兩周有余，但市場關注度與認購熱情卻極高，9單公募REITs產(chǎn)品的運行也相對平穩(wěn)（除強制分紅要求外還有資本利得收益、目前9只公募REITs產(chǎn)品的收益率平均達到2%左右），為進一步在全國范圍內(nèi)及其中的重點領域鋪開公募REITs創(chuàng)造了條件。

一、短短不到一年，公募REIT試點為何進一步擴容？

（一）2021年7月2日，發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱“958號文”），對2020年7月31日發(fā)布的《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（簡稱“586號文”），從試點區(qū)域（擴展到全國范圍內(nèi)）、資產(chǎn)范圍（新增了清潔能源和保障性租房以及旅游基礎設施）等多個層面對公募REITs范圍進行了擴容，并提出了進一步的要求（如最低規(guī)模、募集資金投向等）。

（二）958號文明確提出“將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入”，意味著公募REITs即將全面鋪開。這一政策的背景可能在于首批公募REITs嘗到了甜頭（首批9只公募REITs的市場認購較為活躍）。

（三）公募REITS是基礎設施項目的一種融資方式，而958號文的目的也是為了盤活龐大厚重且具有穩(wěn)定創(chuàng)利能力的存量資產(chǎn)，并利用存量資產(chǎn)的創(chuàng)利能力（如穩(wěn)定的租金和收費收入等）來為新增投資提供可持續(xù)的資金。

同時利用公募REITs的機遇期亦可以充分調(diào)動社會資本的力量來達到降杠桿和搞基礎建設的戰(zhàn)略目的。因此這對基礎設施項目的承載主體顯然是利好，而城投平臺、國有企業(yè)等通常是基礎設施項目的主要推動力量。公募REITs推出后，意味著原有的城投平臺、國有企業(yè)可以通過將基礎設施項目轉讓給SPV（基礎設施項目ABS）實現(xiàn)退出，相當于拓寬了這類城投平臺、國有企業(yè)的融資渠道。

（四）958號文明確提出“央企多地打包項目經(jīng)所在省級發(fā)改委審核后可直接報送國家發(fā)改委，無需由省級發(fā)改委轉報”，鼓勵央企開展公募REITs項目。

（五）958號文進一步明確，公募REITs項目的申報程度大致如下：

1、各地發(fā)改委組織發(fā)起人（原始權益人）等有關方選擇優(yōu)質(zhì)項目，納入全國基礎設施REITs試點項目庫（未納入不得申報）；

2、發(fā)起人（原始權益人）向項目所在地省級發(fā)改委報送試點項目申報材料；

3、發(fā)起人（原始權益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行的，應向注冊地省級發(fā)改委報送完整的項目申報材料（負責對本地區(qū)項目和發(fā)行總體方案審查把關），并分別向相關省級發(fā)改委報送涉及該地區(qū)的項目材料（對本地區(qū)項目審查把關）。

其中，發(fā)起人（原始權益人）為央企的跨地區(qū)打包項目，央企可將申報請示文件和項目申報材料直接報送國家發(fā)改委（須附項目所在地省級發(fā)改委意見）。

4、國家發(fā)改委對項目進行綜合評估后，確定擬向證監(jiān)會推薦的項目名單。

（六）今年以來發(fā)改委在投資方面的動作很多，其背景在于調(diào)動社會資金來支持投資，同時盤活存量資產(chǎn)，而不僅僅依靠于政府投資。具體看，除958號文外，2021年2月22日發(fā)改委發(fā)布的《引導社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預算內(nèi)投資示范專項管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)（2021）252號）同樣值得重視。252號文指出“支持采用不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、PPP等方式盤活國有存量資產(chǎn)，將凈回收資金主要用于新增投資……采取REITs方式盤活的，應已由國家發(fā)改委推薦給證監(jiān)會；采用PPP方式盤活的，應已與社會資本方簽約”。

同時252號文還明確“對于回收資金投入的新項目已基本具備開工建設條件或已開工建設，將以投資補助或資本金注入方式給予一定支持，以用于新項目的資金數(shù)額為基數(shù)，東、中、西和東北地區(qū)的支持比例分別不超過30%、40%、50%和50%”。

二、“958號文”主要變化分析

（一）試點區(qū)域與基礎資產(chǎn)范圍顯著擴容

958號文將試點區(qū)域擴展至全國范圍內(nèi)，基礎資產(chǎn)范圍亦新增了清潔能源、保障租住住房、旅游基礎設施等。

1、由重點區(qū)域擴展至全國范圍內(nèi)

相較于之前的重點區(qū)域，958號文明確各地區(qū)符合條件的項目均可申報，即由重點區(qū)域放開至全國，且單列黃河流域生態(tài)保護并更突出契合十四五規(guī)劃目標。這和2021年2月22日發(fā)改委發(fā)布的《引導社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預算內(nèi)投資示范專項管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)（2021）252號）完全一致。

2019年9月18日，總書記在鄭州主持召開黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展座談會并上提出“黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展”這一國家重大戰(zhàn)略，相關區(qū)域具體包括內(nèi)蒙古、甘肅、寧夏、青海、內(nèi)蒙古、陜西、山西、河南及山西等地。

2、基礎資產(chǎn)新增了清潔能源、保障性租住住房、旅游基礎設施等類別

基礎資產(chǎn)范圍大幅擴容，新增了能源基礎設施（主要為清潔能源）、保障性租賃住房、水利設施、旅游基礎設施（自然文化遺產(chǎn)和5A級旅游景區(qū)）、停車場基礎設施等。且均明確酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍，項目土地用途原則上應為非商業(yè)、非住宅用地。

請注意這里的保障性租賃住房主要指直轄市及人口凈流入的大城市的保障租賃住房項目。而2021年7月2日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）則進一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房。

（二）募集資金用途要求有所變化

1、958號文將凈回收資金（扣除償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后）用于新建項目的比例由之前的80%進一步提升至90%。

2、和586號文一樣，繼續(xù)明確回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3、和586號文相比，958號文只是提出“鼓勵以資本金注入方式將回收資金用于項目建設”，并沒有強求。

不過958號文亦提出對使用回收資金投入的新項目，以及在盤活存量資產(chǎn)方面取得積極成效的項目單位，可在同等條件下優(yōu)先支持安排中央預算內(nèi)投資、地方政府專項債券。

（三）其它一些微小變化：細化運營時間、現(xiàn)金流分散以及資產(chǎn)規(guī)模等要求

除試點區(qū)域和基礎資產(chǎn)范圍明顯擴大化，958號文還在其它方面有所調(diào)整：

1、對于已能實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當降低3年的運營年限要求。

2、要求項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方，抑或重要現(xiàn)金流提供方較為優(yōu)質(zhì)。

3、基礎設施項目要具有可轉讓性（符合相關要求和相關限定具備解除條件），且要求土地使用依法合規(guī)（具有無異議函等）。

4、相較于以前“擬發(fā)售基金總額（含原始權益人及相關方自留份額）原則上應大于5億元”這一規(guī)定，958號文對資產(chǎn)規(guī)模提出了更高的要求，即，公募REITs首發(fā)規(guī)模不低于10億元，發(fā)起人（原始權益人）具有擴募能力的公募REITs資產(chǎn)規(guī)模需不低于20億元。

5、對于相關省級發(fā)改委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目，國家發(fā)改委一定時間內(nèi)將不再受理該省級發(fā)改委的項目申報。

6、自向省級發(fā)改委報送項目申報材料之日起一年內(nèi)擬進行改建擴建的，應說明具體計劃、進展情況及保障項目持續(xù)運營的相關措施。

三、保障性租賃住房為何會被納入？

958號文將保障性租賃住房納入公募REITs的基礎資產(chǎn)范圍，這還與另外幾份政策文件有關，如2021年4月9日和5月12日住建部分別召開了兩次保障性租賃住房工作座談會，特別是2021年7月2日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）則進一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，并提出以下幾個方面的支持政策：

（一）進一步完善土地支持政策

1、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市（這些和958號文的規(guī)定相一致），可探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房；

2、允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；

4、允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

（二）簡化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

（三）中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。2021年6月18日的國務院常務會議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（五）支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款（如政策性銀行提供的），在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。這一規(guī)定在地產(chǎn)新政威力日顯的背景下，對金融機構而言顯得格外重要。

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原標題： 公募REITs范圍大幅擴容