克而瑞地產研究 01
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
基于樓、地市“失控”，房地產稅將是穩地價穩房價穩預期的政策工具。
近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市及專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。我們認為盡管房地產稅距離全面征收仍需較長時間周期，但有望擴大試點城市范圍，并體現一定的政策力度，逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期。
房地產稅乃是一整套制度改革
稅收法定原則下真正落地仍需時間
2019年兩會《政府工作報告》首提：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。一時之間，房地產稅成為市場熱議的話題，市場普遍預期房地產稅立法工作將提上議程。但由于種種因素制約，2019年并沒有完成房地產稅立法。2020、2021年兩會《政府工作報告》對房地產稅更是只字未提，預示著房地產稅改革將再度延期。
近期，財政部部長劉昆在經濟日報撰文《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》,提及“推進房地產稅立法和改革”，疊加財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會，預示著作為財稅體制改革重要環節的房地產稅，相關立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實際性的進展。
房地產稅，即一切與房地產經濟活動有直接關系的稅，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產開發、房地產交易、住房租賃等多個環節，包括城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產稅等。
我們認為房地產稅乃是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡化稅制，避免重復征稅，并提高征收效率。可以期許的是，未來房地產稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。
基于稅收法定原則，只有完成房地產稅立法，才能征收房地產稅。而在全國人大常委會公布的2021年立法工作計劃中，并未提及房地產稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過等程序皆非易事，預計房地產稅距離全面征收仍需經歷較長的時間周期。
02
基于樓、地市“失控”
房地產稅將是穩地價穩房價穩預期的政策工具
2021年以來，熱點城市調控政策持續發力。具體而言，上海、深圳等規范房地產交易秩序并收緊經營貸，上海、杭州、廣州、合肥等升級“四限”等，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。不過，熱點城市市場熱度不減，上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計成交較2019年同期翻倍增長，核心區位的限價盤、豪宅頻現搶購潮。
而在土地供應“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，4月土拍市場甚至異常火熱，全國300城平均溢價率升至25%的歷史高位，平均流拍率持續下行至9%。廣州、杭州、無錫等首批集中出讓的城市土拍依舊火爆，核心區位的熱門宅地更是頻頻到達限價上限。
鑒于政策輪番打壓下，樓、地市依舊“失控”，市場似乎陷入越限越漲的怪圈。此階段或是推進房地產稅立法和改革較佳的時間窗口期，房地產稅有望成為全面落實穩地價、穩房價、穩預期的重要政策工具。
03
房地產稅將擴大試點城市范圍
逐步扭轉房價長期易漲難跌的一致預期
早在2011年，上海、重慶兩城率先試點對個人征收房產稅，征稅側重點則有所區別。其中，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點征收對象。
我們認為房地產稅或將分步推進，逐步擴大試點城市范圍。譬如，在當下市場持續火熱的核心一、二線城市率先試點征收房地產稅，隨后再推廣到弱二線以及三、四線城市。而在總結上海、重慶的經驗基礎上，下一階段試點城市或將適度擴大房地產稅征收范圍，并體現一定的政策力度。
對于購房者而言，征收房地產稅意味著調控措施從交易環節延伸至持有環節，隨著持有成本的大幅增加，勢必將打壓市場投資炒作氛圍，引導潛在置業群體理性購房消費，逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期。
長期來看，房地產稅乃是房地產長效機制的重要內容，既能讓住房回歸居住本性，又能調整房地產業定位，改變城市經濟發展過度依賴房地產業，更好地實現房地產市場平穩健康發展。受此影響，未來房地產行業“吸金”效應將明顯下降，屆時銀行業金融機構將把經營重心和信貸資源從偏好房地產轉移到實體經濟領域。
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