地產(chǎn)融資十八式（四）購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化

購(gòu)房尾款，因商品房購(gòu)買未一次性付清而產(chǎn)生。只要購(gòu)房者不是一次性付款，不管分期還款來源是銀行貸款、公積金貸款、還是其他貸款，都會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房尾款。購(gòu)房尾款根據(jù)還款來源的不同，可分為銀行商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、以及購(gòu)房者自行分期付款。其中，前三類屬于按揭類購(gòu)房尾款。目前監(jiān)管只允許發(fā)行按揭貸款類購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化，是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為原始權(quán)益人，以其在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人根據(jù)購(gòu)房合同至基準(zhǔn)日（含該日）起對(duì)購(gòu)房人享有的要求其支付購(gòu)房款所對(duì)應(yīng)的債權(quán)和其他權(quán)利及其附屬擔(dān)保權(quán)益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券的行為。

購(gòu)房尾款不屬于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)，因此不存在出表問題。

項(xiàng)目準(zhǔn)入方面，我們來看看某券商的購(gòu)房尾款A(yù)BS發(fā)行要求：

• 全國(guó)排名前100名的房地產(chǎn)企業(yè)及其子公司；

• 企業(yè)具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售能力，具備經(jīng)營(yíng)持續(xù)性；

• 購(gòu)房尾款數(shù)量多，呈現(xiàn)分散化特征；

• 最近一年末總資產(chǎn)大于200億元；

• 最近一年末營(yíng)業(yè)收入大于30億元。

（一）提前回收應(yīng)收款，提高資產(chǎn)流動(dòng)性

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，在開發(fā)過程中需要投入大量的自有資金和項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得預(yù)售許可證，正式銷售之后，才能產(chǎn)生回籠現(xiàn)金，償還不斷到期的金融機(jī)構(gòu)貸款和股東借款。保持充沛的現(xiàn)金流，對(duì)房企維持經(jīng)營(yíng)非常關(guān)鍵。

商品房銷售過程中，購(gòu)房者支付了一定比例的首付款，尾款通過需要住房按揭貸款、公積金貸款或購(gòu)房者分期付款來支付。貸款審批到放款時(shí)間大約為3-6個(gè)月，公積金貸款甚至可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨近半年的資金占用。房地產(chǎn)企業(yè)通過購(gòu)房尾款證券化，可以一次性獲得應(yīng)收賬款出售對(duì)價(jià)，提前回收資金，盤活資產(chǎn)，可以有效緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的大量購(gòu)房款積壓的問題。

（二）募集資金無用途限制 

目前，監(jiān)管并未對(duì)資產(chǎn)證券化募集的現(xiàn)金限定用途。房地產(chǎn)企業(yè)獲得現(xiàn)金后，可用于歸還金融機(jī)構(gòu)貸款或開發(fā)其他項(xiàng)目，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

（三）擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目融資規(guī)模

購(gòu)房尾款證券化可以作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種補(bǔ)充。金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般需要對(duì)在建工程及其他抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行打折，房地產(chǎn)開發(fā)貸款本身的融的資金不足覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，銷售資金還需要進(jìn)行銷售返投。購(gòu)房尾款證券化產(chǎn)品實(shí)際上彌補(bǔ)了開發(fā)貸款的資金缺口，擴(kuò)大項(xiàng)目的融資規(guī)模。

（四）降低融資成本

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品屬于固定收益類，發(fā)行價(jià)格根據(jù)產(chǎn)品自身信用等級(jí)不同定價(jià)不同，價(jià)格基本隨債券市場(chǎng)利率定價(jià)波動(dòng)而波動(dòng)。

作為標(biāo)準(zhǔn)化證券化產(chǎn)品，較非標(biāo)融資而言，融資成本較低，可以有效緩解企業(yè)融資困境,提高企業(yè)盈利能力,同時(shí)有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

CNABS數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從2015年11月首單發(fā)行至2020年3月29日共發(fā)行94單，發(fā)行量1243.85億。其中8單是在銀行間債券市場(chǎng)公募發(fā)行，86單私募發(fā)行（77單在滬深證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，6單在機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)掛牌轉(zhuǎn)讓，1單在場(chǎng)外交易市場(chǎng)發(fā)行）。

發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，首先考慮私募，在滬深交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。

（一）典型的購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交易流程：

1.計(jì)劃管理人設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃面向合格投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，與投資者簽署《認(rèn)購(gòu)協(xié)議及風(fēng)險(xiǎn)揭示書》并募集資金。

2. 計(jì)劃管理人根據(jù)與認(rèn)購(gòu)人簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》以及原始權(quán)益人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將專項(xiàng)計(jì)劃所募集的認(rèn)購(gòu)資金用于向原始權(quán)益日購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)。在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日，計(jì)劃管理人提示托管銀行將初始基礎(chǔ)資產(chǎn)購(gòu)買一次性劃入原始權(quán)益人書面制定的賬戶用于購(gòu)買初始基礎(chǔ)資產(chǎn)。在循環(huán)期，計(jì)劃管理人在每個(gè)循環(huán)購(gòu)買執(zhí)行日，購(gòu)買新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

3. 資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定，提供與基礎(chǔ)資產(chǎn)及其回收有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)，包括但不限于對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行回收、催收及清收，以及回收款轉(zhuǎn)付，妥善保存基礎(chǔ)資產(chǎn)文件、數(shù)據(jù)資料等。

4. 原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，在每一回收款歸集日，原始權(quán)益人將其收到的回收款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，并由原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在回收款轉(zhuǎn)付日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的回收款劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。

5. XX銀行作為托管人對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行保管，處理資金歸集和劃轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)核算、專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)清算交收等事宜。

6. 計(jì)劃管理人根據(jù)《計(jì)劃說明書》及相關(guān)文件的約定，向托管銀行發(fā)出分配指令，托管銀行根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

7. 差額支付承諾人出具《差額支付承諾函》，當(dāng)發(fā)生差額支付啟動(dòng)事件時(shí)，為專項(xiàng)計(jì)劃賬戶資金未達(dá)到分配所需資金的差額部分承擔(dān)支付義務(wù)。

（二）交易結(jié)構(gòu)圖

圖片來源：CNABS

（一）折價(jià)發(fā)行

折價(jià)發(fā)行是一種內(nèi)部增信方式，通過設(shè)置優(yōu)先/次級(jí)的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)為優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品信用增級(jí)的效果。

如原始權(quán)益人信用級(jí)別不夠，為給優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券在主體級(jí)別上增級(jí)，需要增加現(xiàn)金流對(duì)增級(jí)的資產(chǎn)支持證券的覆蓋倍數(shù)（初始資產(chǎn)規(guī)模/優(yōu)先級(jí)證券規(guī)模），將減少基礎(chǔ)資產(chǎn)的發(fā)行規(guī)模，折價(jià)比例（優(yōu)先級(jí)證券規(guī)模/初始資產(chǎn)池總規(guī)模）通常在60%～70%之間。

原始權(quán)益人信用級(jí)別越高，折價(jià)越少。

例如企業(yè)A主體級(jí)別AA+，優(yōu)先A檔資產(chǎn)支持證券級(jí)別AAA，優(yōu)先B檔資產(chǎn)支持證券級(jí)別AA+，折價(jià)比例為68.12%；企業(yè)B主體級(jí)別AAA，優(yōu)先A檔資產(chǎn)支持證券級(jí)別AAA，折價(jià)比例99.5%。

（二）循環(huán)購(gòu)買

CNABS數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)行的94單產(chǎn)品中，68單采用了循環(huán)購(gòu)買。

由于購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的賬齡(通常為3個(gè)月到6個(gè)月左右)相較于專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期限（通常為1到3年）而言較短, 專項(xiàng)計(jì)劃通常設(shè)置循環(huán)購(gòu)買期和攤還期，按季或按半年循環(huán)購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)。

在循環(huán)購(gòu)買期內(nèi)，管理人有權(quán)以專項(xiàng)計(jì)劃賬戶項(xiàng)下可支配資金于循環(huán)購(gòu)買日持續(xù)買入符合合格標(biāo)準(zhǔn)的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)，管理人用作支付購(gòu)買該筆基礎(chǔ)資產(chǎn)的金額不高于該次購(gòu)買的基礎(chǔ)資產(chǎn)未償應(yīng)收賬款余額。

循環(huán)購(gòu)買流程舉例：

1.在循環(huán)購(gòu)買日前5個(gè)工作日，原始權(quán)益人應(yīng)向管理人提供可供用于循環(huán)購(gòu)買的符合合格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)信息表及相應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)文件；

2.在循環(huán)購(gòu)買日前4個(gè)工作日，管理人根據(jù)回收款金額、基礎(chǔ)資產(chǎn)審核情況提出初步選定的基礎(chǔ)資產(chǎn)；

3.在循環(huán)購(gòu)買日前3個(gè)工作日，管理人與原始權(quán)益人協(xié)商確定此次循環(huán)購(gòu)買的符合合格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，并向評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)送；

4.在循環(huán)購(gòu)買日當(dāng)日，雙方按照《資產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定簽署《新增基礎(chǔ)資產(chǎn)交割確認(rèn)函》，并由管理人向原始權(quán)益人支付購(gòu)買價(jià)款。

（三）不合格或違約基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回

購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品通常會(huì)設(shè)置不合格或違約基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回機(jī)制，以保障基礎(chǔ)資產(chǎn)池的現(xiàn)金流穩(wěn)定，維持優(yōu)先級(jí)較高的信用等級(jí)，相關(guān)約定舉例如下：

1.贖回條件：

（1）項(xiàng)目公司未能履行相關(guān)購(gòu)房合同項(xiàng)下的約定導(dǎo)致購(gòu)房人拒絕支付尾款、退房或解除購(gòu)房合同；

（2）購(gòu)房合同項(xiàng)下房屋所在地的司法機(jī)關(guān)判定購(gòu)房合同無效的；

（3）購(gòu)房人消滅，包括法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的購(gòu)房尾款償付義務(wù)承繼人；

（4）購(gòu)房人因限購(gòu)政策無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，或因限貸政策不能辦理按揭貸款；

（5）該基礎(chǔ)資產(chǎn)的任何部分，在購(gòu)房合同簽署后，超過365個(gè)自然日仍未償還；

（6）其他管理人認(rèn)為需要被認(rèn)定為不合格資產(chǎn)的情形等等。

2.在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)的任一時(shí)間，如果管理人提出贖回不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)或違約基礎(chǔ)資產(chǎn)的書面申請(qǐng)，原始權(quán)益人應(yīng)于申請(qǐng)之日起2個(gè)工作日內(nèi)提出相關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回價(jià)格[8]并由管理人書面確認(rèn)。原始權(quán)益人應(yīng)于管理人確定贖回價(jià)格后的2個(gè)工作日內(nèi)將待贖回資產(chǎn)的贖回價(jià)格總和支付至專項(xiàng)計(jì)劃賬戶，并及時(shí)通知管理人。買賣雙方根據(jù)《資產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定完成需贖回的不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)或違約基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回的同時(shí)，原始權(quán)益人應(yīng)與管理人簽訂贖回確認(rèn)函。贖回確認(rèn)函的簽訂即視為雙方就相應(yīng)不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)或違約基礎(chǔ)資產(chǎn)完成贖回交割，該贖回確認(rèn)函于雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽章并加蓋單位公章后立即生效，對(duì)雙方均具有法律約束力。