地產(chǎn)融資十八式（五）售后回租

（一）售后回租在目前房地產(chǎn)融資中的地位，影響 

不得不說，目前房地產(chǎn)融資方式多種多樣，而售后及回租只是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的一種。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。

（二）在法律規(guī)定中可實現(xiàn)的操作要求：

旺哥要說明的是，雖然售后回租受到一些地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售，但是實際上在操作中，國家對此有法律上的規(guī)定。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定：除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。實質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，應(yīng)按照交易或事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)處理，而不應(yīng)僅以法律形式為依據(jù)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）規(guī)定：融資性售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。在這里涉及的稅務(wù)有兩個方面的規(guī)定：

（一）增值稅和營業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅。根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入。對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

另外《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條規(guī)定："對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。"所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用融資性售后回租方式先將房產(chǎn)賣給租賃公司，融資租賃期滿再回購房產(chǎn)時不征收契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前融資困難的情況下，如果融資租賃合同的內(nèi)含利率承租人可以接受，以融資性售后回租的方式解決融資難的問題，不失為一種較為理想的融資方法

我們可以舉例解析這一問題：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“開發(fā)商”）是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的中德合資企業(yè)，二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。2007年2月在市中心黃金地段開發(fā)的“城市購物廣場”項目于2008年1月份完工，開發(fā)商對其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50m2，每平方米售價2萬元，開發(fā)商與60個購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價100萬元，需一次付清。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營。購房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%的租金。開發(fā)商每年向經(jīng)商戶收取租金600萬元，需要支付給購房者的租金為480萬元。這是一種典型的售后回租業(yè)務(wù)。

（一）有效盤活資產(chǎn)，解決資金問題

融資性售后回租交易可以作為一種融資手段，切實緩解流動資金壓力。這是公司進(jìn)行售后回租交易所要滿足的首要目標(biāo)。

通過出售交易，企業(yè)解決了資金困難，增加了企業(yè)的流動性，又盤活了自身的固定資產(chǎn)；而后的回租，使得企業(yè)的生產(chǎn)得以繼續(xù)，滿足了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所需。通過售后回租交易，企業(yè)可以實現(xiàn)與“抵押貸款”和“分期付款購買商品”同樣的效果。而靈活的租金支付方式又使其顯著優(yōu)于上面兩種銀行金融產(chǎn)品。在一些特殊的情況下，企業(yè)還可以售后回租融入資金，同時約定回購條款，獲得資產(chǎn)升值的好處。

（二）融資資金用途靈活，不受限制

通過售后回租取得的融資資金，由企業(yè)按實際需要使用，既可用作流動資金、也可用作項目建設(shè)等。而銀行貸款都必須是特定的用途，即規(guī)避了銀行流動資金貸款必須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)、不能投資固定資產(chǎn)項目建設(shè)的監(jiān)管風(fēng)險。

（三）實現(xiàn)節(jié)稅的效果

在我國境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的技術(shù)改造項目的企業(yè)，其項目所需國產(chǎn)設(shè)備投資的40%，可以從企業(yè)技術(shù)改造項目設(shè)備購置當(dāng)年比上一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。而對享受投資抵免的國產(chǎn)設(shè)備，企業(yè)仍可按設(shè)備原價計提折舊，并在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。這樣，充分運用國家關(guān)于投資抵免的稅收優(yōu)惠政策，對新舊資產(chǎn)都能計提折舊費用，從而減少應(yīng)納稅所得額;而新資產(chǎn)的設(shè)備投資的一部分還可以進(jìn)行投資抵免，從而取得節(jié)稅效果。

另外對在關(guān)聯(lián)各方所得稅稅率不同的情況下，關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行售后回租交易，通過每期支付租金的形式可將利潤由高稅率公司向低稅率公司轉(zhuǎn)移。

（四）有利于全盤考慮企業(yè)規(guī)劃，有效改善企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)

融資性售后回租可以控制資金流，不占用銀行的信用額度，有效改善企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)獲得財務(wù)杠桿的好處。在我國企業(yè)的售后回買回租交易普遍是按照資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行的，在這種情況下，售后回租交易同時增大了企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和負(fù)債規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率得以提高，使得上市公司的凈資產(chǎn)收益率得到提高。

（五）融資性售后租回交易的低成本優(yōu)勢

通過銀行融資一般融資成本高，期限短，條件苛刻。實際資金成本大約能到10%左右。

售后回租交易，承租人是最大的受益者，費用相對低，期限長，只需要在期初支付較少的租金就能獲得固定資產(chǎn)的全部使用價值;另外租金金額及支付方式靈活：也可以根據(jù)承租人具體的資金狀況、經(jīng)營業(yè)績和營業(yè)周期等具體情況，就租金金額及具體支付方式在合同中予以約定，而不必拘泥于定額、定期支付租金的形式。

在資金成本方面，租賃內(nèi)含貼現(xiàn)率一般也為10%左右，甚至高于貸款成本，但由于靈活的支付租金方式，使得利息費用支出比銀行借款支出要少一些。在所融資金用途方面，銀行貸款一般在借款時即限定了貸款用途，擅自改變用途又面臨法律風(fēng)險和信用風(fēng)險，而通過售后回租交易所融資金，除非合同另有約定，一般企業(yè)可以自由支配。

（一）完善其法律制度

健全和完善融資性售后租賃法制體系，對當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行規(guī)范，關(guān)于業(yè)務(wù)中的風(fēng)險及其責(zé)任方進(jìn)行明確，完善相關(guān)的資產(chǎn)評估工作，對融資性售后回租合同的性質(zhì)等進(jìn)行定性，對買賣合同的無效條件和可撤銷條件進(jìn)行歸類。融資租賃的興起和運用，需要有關(guān)部門及時加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)，盡快出臺《融資租賃法》。建立租賃資產(chǎn)登記制度，推進(jìn)信用評級體系建設(shè)，構(gòu)建科學(xué)全面的法制體系，規(guī)范租賃市場的管理方式，為企業(yè)的融資提供滿意的服務(wù)，實現(xiàn)綠色管理。

（二）完善相關(guān)的配套設(shè)施

鑒于我們的相關(guān)的配套設(shè)施還不完善，我們可以建立租賃行業(yè)三方協(xié)會，為融資性售后回租提供咨詢服務(wù)、保險服務(wù)、法律服務(wù)，為發(fā)展售后回租業(yè)務(wù)提供一個良好的協(xié)商環(huán)境，使融資性售后回租的進(jìn)行更加的順暢，于此同時也可以推動我國經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。令我我們也可以更多的借鑒國外的經(jīng)驗，并結(jié)合國內(nèi)的實際情況，創(chuàng)新相關(guān)的制度，使其配套設(shè)施更完善，構(gòu)建一個良好的環(huán)境。

（三）建立風(fēng)險防范意識

企業(yè)首先要建立風(fēng)險評價機(jī)構(gòu)，并制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立具有權(quán)威性的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，審計機(jī)構(gòu)維護(hù)其權(quán)威性和獨立性，有效地控制各種經(jīng)營風(fēng)險。

其次，為了提高企業(yè)融資的有效性，人才培養(yǎng)是其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于融資租賃的特點，需要精通金融、投資、法律、財會、資金、教育等多個領(lǐng)域知識的綜合型人才，而目前企業(yè)在這方面往往缺乏經(jīng)驗和專門人才，所以應(yīng)對現(xiàn)有的企業(yè)財務(wù)管理人員進(jìn)行專業(yè)的融資租賃知識、技能實務(wù)培訓(xùn)，如有必要，可聘請有關(guān)專業(yè)人士協(xié)助參與，選擇合適的融資租賃公司，合同簽訂后，應(yīng)嚴(yán)格信守合同條款，履行償付租金的義務(wù)。

最后，企業(yè)還應(yīng)維護(hù)誠信的形象，在社會上保持較好的聲譽(yù)。