奧園30億元處置境外項目，房企逐步撤退境外市場？

01 房企境外資產處置集中度提升 涉及資金數額龐大

近兩月以來，房企境外資產處置集中度提升；據不完全統計，2020年11月中旬至今，房企處置事件近10起，涉及資金折合人民幣約496.5億元。可以見得，房企處置境外資產涉及金額體量較為龐大，其中長實集團兩筆單項資產處置涉及金額均超人民幣百億元。

值得注意的是，部分房企短期內多次處置境外資產。例如，中國奧園在2022年1月處置境外資產之前，于上年11月以9億港元出售香港羅便臣道若干物業；長實集團于2021年12月先后以12.5億英鎊出售了瑞銀倫敦總部大樓，以42.81億美元出售了飛機租賃業務。

從房企處置境外資產的物業類型來看，除了住宅、商業、辦公等地產項目，還將觸角延伸至物業、租賃等；從處置對象所處地來看，房企處置英、美兩地資產的涉及數量較多、金額較高，主要由于過去這兩地資產受國內青睞程度較高，資產投資比重較大。

近期房企境外資產處置頻率的提高，其背后的動機幾何，是否意味著房企正逐步撤退境外市場？

02 境外房地產環境不確定性增強

當前，房企對境外市場投資放緩，活動從收購向處置轉變，很大一部分原因出于境外市場投資環境的影響。

一方面，2020年突如其來的新冠疫情，放緩了境外市場經濟增速；同時疫情的反復、變異、難控，加劇了境外市場的不確定性。根據聯合國發布的《2021年世界經濟形勢與展望》報告，2020年受疫情沖擊，全球經濟萎縮4.3%。根據世界銀行統計數據，2020年GDP總量靠前的部分經濟體中，僅中國大陸GDP呈正增長，大部分境外地區及國家GDP增速由正轉負。

另一方面，近年來我國對外直接投資的限制政策力度加強。2017年8月，國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部聯合發布《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，引導和規范境外投資方向，其中將房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資列為限制類。2018年3月，國家發改委在《境外投資敏感行業目錄》中，進一步闡明目的，主要出于這些領域的境外投資出現的非理性傾向予以加強管制。

在此背景下，房企境外投資力度放緩，撤資、資產處置等現象涌現，主要出于針對外部環境的風險控制、理性回歸考量。

03 房企出于戰略布局 資金壓力、資產配置的綜合考量

房企境外撤資，除了基于外部環境因素，更多是在當前行業、經濟環境下自身戰略布局、現金流壓力、資產配置等方面的綜合考慮。

其一，2020年受疫情影響，房企境外項目的銷售業績呈顯著下滑。其中，中海地產境外項目銷售金額由2019年的111.89億元降至45.3億元，同比下降59.5%；萬科境外項目銷售金額同比下降29.2%，境外項目銷售金額占比由2019年的0.14%降至0.08%；此外，綠地2020年海外項目因疫情影響，銷售周期和開發周期進一步拉長，導致成本增加及折現時間加長，共計提跌價減值損失9.91億元。

房企在當前時間節點處置境外資產，一方面是針對境外市場下行下的戰略性收縮；另一方面，抓住資產收割窗口期，獲得一波資本利得。近期進行境外資產處置的房企中，大部分獲利，其中長實集團于2021年12月處置的瑞銀倫敦總部大樓，持有3年得利2.5億英鎊。

其二，2022年-2023年房企迎來境外債到期高峰，集中償付壓力凸顯。根據克而瑞監測數據統計，71家樣本房企2022和2023年到期的境外債規模分別達1145.8億元和1184.7億元，為2017-2026十年間峰值。

同時，“三條紅線”融資監管持續，房企一方面面臨境外債償付壓力，另一方面融資規模受限，借新還舊操作空間有限，“雙面夾擊”下現金流動性壓力攀升。在此背景下，房企處置部分境外資產得以緩解流動性壓力，以及境外債兌付壓力。

其三，部分房企在控制自身流動性風險的同時，或旨在資產配置優化，無論從降低項目風險角度，還是從提升項目投資回報率的角度。

當前疫情在國際范圍內控制形勢依舊不容樂觀，相比而言中國境內情況相對可控，地產相關投資在這方面的風險相對較低；同時，2021年下半年以來在政策、信貸收緊下土地成交“縮水”嚴重，而年末融資、供地等方面釋放一定利好信號，2022年或有望迎來土拍窗口期。疊加風險與機遇因素，房企借此契機處置境外資產，為境內投資蓄能。

總體而言，當前房企提升對境外資產的處置頻率，是出于短期內對境外項目風險及自身流動性風險的控制；同時在當前局勢下，也是對境外投資的趨于理性，以及回歸聚焦境內的戰略傾向。

長期來看，全球化資產配置在風險分散、市場拓展、產業協同等方面的利好依舊存在。未來，房企撤退境外市場潮是否持續，還需緊密跟進境內外經濟及市場環境動態，以及房企自身能否恢復到平穩健康發展狀態。