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    遠洋的進與退

    杠桿地產 杠桿地產
    2021-07-19 10:15 2541 0 0
    最近,遠洋集團的幾件事引起杠桿地產注意。用2019年600.8億元的數據來對比,遠洋則退步了不少。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(ID:Property-Market)

    最近,遠洋集團的幾件事引起杠桿地產注意。
    一是上半年業績不甚理想。前幾天公告披露干未經審核營運數據,2021年1-6月,累計合約銷售額約523.7億元,同比2020年雖然增長25.17%,但因為去年上半年特殊情況,可比性不強。用2019年600.8億元的數據來對比,遠洋則退步了不少。
    半年完成年度目標1500億元的34.91%,位次從2019上半年的24,降至2021上半年的41位。這一成績也實在難言樂觀。
    另一方面,今年上半年,遠洋200億并購紅星地產的行動也格外引人注目,同樣在前不久,這件大事基本有了結果。
    業績難看、并購大手筆,看似分裂的行動背后,遠洋集團要搞什么事?
    01
    鐘情紅星背后
    遠洋與紅星的故事,要從今年3月說起。
    2021年3月28日,21世紀經濟報道報道了紅星美凱龍創始人車建新擬出售紅星地產股權,接盤方為遠洋集團旗下投融資平臺遠洋資本,交易對價在200億左右。
    但次日,雙方均發布公告進行“辟謠”,稱雙方簽署合作協議,遠洋資本戰略入股紅星企發(紅星地產母公司)獲18%股權,股權轉讓對價為人民幣10.3億。
    這次,杠桿地產注意到,最終敲定的內容則為:已簽訂含債權在內的資產包收購框架協議,此次交易框架設計較復雜,是包含債權在內的資產包收購,總價200億左右。
    如果21世紀的報道屬實,那么基本等于又回到了最開始的報道內容。
    遠洋似乎對紅星“情有獨鐘”,6月2日,還以23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流地產。
    紅星賣資產求生,可以理解。紅星地產的“爸爸”,美凱龍這些年步子邁的比較大,又遇到2020黑天鵝,自身負債高企。
    而紅星地產前幾年則喊出了千億計劃,目前千億雖然沒進,但體量也不小:全國布局超過50個城市、100多個項目,土地儲備1800萬平米。
    據中指研究院數據,紅星地產2020年拿地面積為553萬平米,排名第32位,拿地金額為168億元,排名第57位。
    母公司泥菩薩過河,輸血能力變弱,沒有上市的紅星地產面對這么大的盤子,加上“三道紅線”壓頂,融資能力也弱,賣身似乎是最好的選擇。
    目前來看對于紅星地產這個結局似乎不錯,據說遠洋不僅買了項目,還把團隊也保留了。
    這對遠洋來說又意味著什么?
    02
    下坡路
    某種程度上,遠洋也是需要紅星的。
    年報顯示,2020年遠洋集團銷售金額雖然再創新高,為1310.4億元,但是增速卻放緩至1%。
    如果2020年確實特殊情況,今年上半年呢?上面杠桿地產說了,500多億的銷售額、3成多的目標完成率并不出色。
    難看到什么程度?以南方產業智庫監測的數據為例。截至7月14日,其監測的60家上市房企當中,有38家發布了上半年銷售業績公告。
    38家發布半年業績的房企中,又有34家曾對外披露過2021年度目標。分析發現,17家達成目標的50%及以上,其中建發國際完成目標的70%以上,16家完成40-50%,僅遠洋集團完成不足40%。
    也就是說,在這34家披露目標的房企里,遠洋集團的完成率墊底。
    將時間線拉長,從2018年開始,遠洋集團已經顯露出疲態,并且有加速滑坡的趨勢。
    猶記得2018年,遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明曾在業績發布會時放言,“未來三年到四年將保持每年50%的增長速度,實現2000億元以上的銷售規模也是必要的。”
    然而……
    2018年對遠洋來說是個轉折點,不僅是宏觀環境上,也呈現在內部管理中。
    2018年起,剛解決完股權問題沒多久的遠洋集團迎來人事震蕩。
    李虎、李洪波辭任公司執行董事,姚大鋒、上官清辭任非執行董事;接著帶領集團邁入千億陣營的老將諶祖元被換下;
    副總裁王福順“消失”,后出現在財信發展總裁的位置上;
    再然后遠洋集團重新調組織架構,中高層管理者大規模調動;
    緊接著時間來到2020年6月,原為僅次于總經理李明的集團二號人物,原集團執行總裁和執行董事溫成海辭任,接替他的為崔洪杰。
    崔董1972年出生,1996年8月加入遠洋,曾為產品營造中心總經理,傳言風格比較激進。
    2020年底,遠洋集團最年輕副總裁陳偉離職……
    如今,崔先生在崗已經1年有余,似乎有企穩的節奏?
    03
    債務還好嗎?
    從上半年收購紅星的動作里,杠桿地產隱約能聞到崔董激進的味道。但與激進相輔相成的,必定是負債。
    在如今,談債色變的房地產行業,遠洋的負債情況又如何?
    2021半年報暫時沒出,2020年報顯示,1年內到期的債務259.34億元,短債占比32%,兩年內到期的貸款繼續上升,為433.93億元,占比53%,還是比較大的。

    遠洋的現金及現金等價物391.29億元,應付短期壓力沒有太大問題。不過,2年內的壓力還是顯著的,連續這幾年都在增加。
    另外值得注意的是,媒體報道,遠洋的投融資平臺遠洋資本,還有一些表外負債。但總的來說,還在紅線范圍內。
    另一方面,有曾經央企背景加持,遠洋在融資成本方面優勢很明顯。比如7月13日剛發行的一筆美元債,3.2億美元2.70%,夠低的。
    目前之于遠洋,負債壓力倒是其次,規模和增速才是最焦慮的地方。如此來看,并購紅星地產,可能是件好事。
    后期如何操盤,為遠洋品牌贏得口碑?又到考驗管理團隊的時候了。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 遠洋的進與退

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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