2021年中國房地產總結與展望 | 城市篇

縱觀近年來百城樓市成交變化，2018-2020年節節攀升，即便2020年遭遇新冠疫情依舊創歷史新高，成交慣性延續到2021年上半年，隨著信貸收緊，熱點城市調控持續發酵，加之此前需求透支，后續成交動能明顯不足，預估全年成交面積約5.2億平方米，較2020年微增2%。

縱觀2021年以來樓市月度變化，上下半年可謂“冰火兩重天，總體走勢呈現出“先升后降”態勢：傳統1-2月“淡季不淡”，整體成交量創近3年以來同期新高，“金三銀四”成交熱度延續，購房需求平穩釋放，3-5月百城月成交量均突破5200萬平方米，步入6月以來，成交開始進入下行區間，直至9月成交量逐月下降，“金九銀十” 爽約，成交低位徘徊，11月再度探底，百城月成交量僅為3167萬平方米，整體成交增長動力轉弱。究其原因，一方面疫后購房需求集中放量已然進入“尾聲期”；另一方面熱點城市調控的持續發酵，圍堵各類“炒房”漏洞也在引導居民購房預期轉為理性。此外，中央對居民端和企業端“去杠桿”政策也相對嚴苛，房企爆雷等也使得市場信心明顯不足，中高端客戶觀望情緒濃厚。

分能級來看，不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：一線城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行；二線城市則呈現出平穩態勢，占比基本在50%左右波動，城市內部分化加劇，漲多跌少，以廈門、杭州、南京、福州為典型的東南沿海城市，漲幅均在30%及以上；而諸如鄭州、昆明、南寧、西寧等中西部內陸城市，下行顯著；而廣大三四線城市回調加劇，跌多漲少，尤其是步入2021年下半年以來，市場一再探底，11月當月成交占比僅為40%，部分河南、山西、山東等中部三四線已然出現了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況，居民購買力透支已是不爭的事實，未來市場的成交表現難言樂觀。

就各城市2020年前11月的成交表現也存在顯著分化：一方面漲幅靠前的除北京之外，清一色的為東南沿海熱點城市，諸如珠海、昆山、廈門、汕頭、杭州等累計成交同比漲幅均超50%。另一方面，內陸弱二線和基本面較差的三四線諸如西寧、南寧、淄博、玉林、欽州等整體成交量顯著回落，購買力基本見頂。此外，短期需求透支嚴重城市諸如東莞、惠州、清遠等居民購房觀望情緒濃重；成交面臨階段性的瓶頸期，三城1-11月累計成交同比跌幅均在30%左右。

全國100個重點城市前11月新增供應面積相較2020年同期下跌11%。重慶、青島、佛山等多個供應大城累計同比降幅超10%；杭州供應規模連續3年增長亮眼。

分能級來看，一線城市整體供應上漲6%，北京、深圳同比增長12%放量顯著。二線城市整體同比跌13%，為各能級中跌幅最大；其中鄭州同比下降31%。三四線城市整體同比跌10%，分化加劇。徐州、溫州、紹興等此前成交大熱城市2021年供應縮量顯著，但東莞、無錫、汕頭等規模則高于2020年。

1、總量：前11月供應4.5億平，創三年新低，累計同比降11%

據CRIC統計，2021年前11月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積45233萬平方米，相較2020年和2019年均同比下降11%。受新開工萎靡影響全年新房供應規?？s減至近三年低點。

從月度表現來看，一季度后市場供應規?？焖倩芈?，5月起單月新增供應面積同比由正轉負，且降幅逐漸擴大，至11月達35%。百城供應明顯乏力，僅4月、6月、9月供應面積超過5000萬平方米，9月至11月連續3個月同比降幅超20%。

2、能級：僅一線累計同比增6%，二線降幅13%居各能級之首 

分能級來看，一線城市整體新增供應面積3177萬平方米，同比上升6%。值得注意的是，各能級中僅一線城市前11月供應規模同比正增長。北上廣深四城均有較好表現。北京、上海和深圳前11月供應面積分別同比增12%、9%和12%。廣州雖同比降2%，但較2019年增46%，供應規模也處于歷史較高水平。在全國市場下行的環境下，一線城市因購買力殷實、銷售回款快成為房企重點加推區域，同時積壓的待售項目也于2021年紛紛入市。前11月中，一線4城均有數次單月新增供應面積超百萬平方米。

二線城市整體供應面積21351萬平方米，同比下降13%，降幅在各能級中最大。主因是2019年和2020年供應基數較高，兩年全年百城供應規模均超2.5億平方米。分城市來看，26個二線城市中南京、廈門、成都、杭州、武漢等6城累計同比正增，其中僅南京和廈門漲幅超10%，分別為18%和12%。其余城市推貨量較往年縮減嚴重，西安、長沙、合肥、重慶、蘇州等均因待售貨量不多而累計同比下降。而南昌、昆明、南寧、鄭州、沈陽等城市則由于新房銷售端去化艱難而減少供應量，累計同比降幅均超20%。

三四線城市整體供應面積20705萬平方米，同比降10%。分城市來看，70個重點三四線城市中超過6成供應規模同比下降，同時分化現象加劇。汕頭、九江、蕪湖、無錫、湖州、東莞等城市前11月供應面積高于2020年，其中汕頭、莆田以及縣級市宜興、昆山等累計同比漲幅超50%。其余城市前11月供應面積均不及2020年和2019年。西部、東北部以及部分東部沿海三四線城市市場下行后房企缺乏深耕動力，如梅州、寶雞、防城港、梧州等累計同比降幅超50%。徐州、鹽城、溫州、紹興等強三線城市在市場大熱后2021年供應規模也出現不同幅度縮量。

3、新增供應TOP10：武漢榜首，杭州1579萬平排名躍升第二（略）

4、12月供應：環比回升，同比降4城，二線杭蓉等放量明顯

通過估算30個重點城市12月供應量，預計全年商品住宅供應面積同比降幅較前11月進一步擴大。

12月中央重新定調房地產和降低存款準備金等向市場釋放看好預期，房企于貨量充裕、市場積累好的二線城市集中補貨，以求年底銷售翹尾回款。分能級來看，二線城市是12月供應主力，一線和三四線城市間存在分化現象。12月30個重點城市整體供應2607萬平方米，環比增11%。其中二線城市環比增19%，西安、成都、杭州、長沙、合肥、重慶、寧波、蘇州、濟南等均供應放量。一線和三四線城市分別環比降5%和6%。三四線城市中無錫、徐州、珠海供應如期放量，但東莞和佛山環比回落明顯。受此影響下，預計全年商品住宅供應面積同比下降12%。

2021年前11個月，全國商品住宅月度成交表現二季度起“急轉直下”。信貸收緊壓力下單月規模“6連降”、同比降幅不斷擴大，至11月同比降幅擴大至39%，前11月累計同比僅增1%。一線城市和成交超千萬方的二三線大城尚且堅挺，杭州前11月成交超2千萬方，累計同比大漲51%；上海、深圳、武漢、成都等累計同比增超15%。三四線規模則全面下滑，前11月累計同比降6%。

1、總量：前11月同比微增1%，下半年單月規模環比6連降

CRIC數據統計顯示，全國100個典型城市2021年前11月商品住宅成交面積合計47529萬平方米，同比增1%。

從月度走勢來看，二季度起成交表現“急轉直下”。6月單月成交面積同比由正轉負下降6%。隨著居民信貸和房企融資收緊，伴隨房企“暴雷”和城市“限跌”百城單月成交規模連續6個月環比下降，同比降幅至11月也擴大至39%。

2、能級：一線同比增23%，二線持穩，三四線加速下行

分能級來看，一線城市成交表現堅挺。前11月商品住宅成交面積3529萬平方米，同比上升23%。多批次豪宅限價入市引動投資性需求集中入市，“加推即罄”向市場傳遞樂觀情緒，如上海前11月同比增長22%。同時“二手房指導價”、“三價就低”等政策調控和信貸管控則逼迫購房者進入新房市場，如深圳前11月新房和二手房成交面積分別同比增長19%和下降56%。

二線城市商品住宅成交面積共計23358萬平方米，同比上升6%。強弱二線間成交表現分化加劇，主因是居民購買力消耗程度不同。廈門、杭州、南京、福州、武漢等前11月同比增長超20%，其中杭州漲幅達51%。武漢出臺“房票”政策限制“搖號”避免市場過熱。而西寧、南寧、昆明、鄭州、寧波等城市同比降幅超15%。主因是居民信貸收緊后居民低購買力難以繼續與高房價匹配造成樓市成交下行，南寧、鄭州等城市部分在售項目“降價”也難促進銷售去化。

三四線城市共計成交20642萬平方米，同比下降6%。70個重點三四線城市普遍遭遇成交下滑，共計41城前11月成交面積同比下降，韶關、淄博、惠州、東莞等城市同比降幅超30%。前11月成交面積累計同比仍為正增的城市中多數城市下半年成交表現也明顯遇冷，麗水、蕪湖、溫州、無錫、珠海等下半年月均成交面積較上半年均降低超20%，蕪湖降60%。

3、成交TOP10：杭州同比增51%奪魁，蓉渝漢等均超1500萬平（略）

4、12月成交：二線翹尾環比增15%，一線和三四線同環比齊跌

通過估算30個重點城市12月成交量環比增長9%，預計全年商品住宅成交面積再創新高，同比微增。

在多城年末信貸審批放寬和房貸利率下降的背景下，此前觀望和積壓的購房需求迎來一輪集中兌現。分能級來看，一線城市中上海和廣州12月分別環比增21%和18%，全年分別增15%和5%；一線城市整體全年同比增14%。二線城市12月環比增15%，廈門、成都、武漢和合肥等環比放量顯著。受此促進下二線城市全年增2%。三四線城市分化加劇，東莞、佛山成交環比飄紅，無錫、惠州等城成交慘淡。

基于30個重點城市月度商品住宅成交數據，經計算全年商品住宅成交面積將正增1%，一線城市表現最為堅挺，二線城市年末出現翹尾行情，三四線城市進一步分化。

2021年四季度，全國各等級城市房價指數繼三季度持續回落，受全面調控抑制樓市的政策高壓，全國市場房價普遍得到抑制。具體來看，一線城市高位持續回落，深圳前期過熱的房價漲幅得以調控，二線城市普遍加速下行，三四線城市仍保持分化行情，輪動效應下江浙沿海及中西部強三四線城市得到補漲，在“因城施策”的主基調下各類托市政策出臺穩定房價，局部經濟弱市在“以價換量”的市場風氣下房價難有起色。

1、70城增速放緩，一線最“抗跌”，二線持穩，三四線回落顯著（本節有刪減）

從國家統計局公布的70個大中城市房價指數同比月度變化規律來看，四季度全國房價的平均同比增速水平持續回調走勢。至11月末同比漲幅已收窄至2.4%，二季度以來中央針對樓市調控持續加碼，“信貸升級”、“三價就低”、“購房積分制”等調控政策綿密展開，自三季度起房價普遍呈回落態勢，疊加前期透支的市場購買力逐步降級，樓市熱度持續轉冷。

分能級來看，一線城市房價高位回落，二三線城市持續分化。一線城市房價同比增速仍保持高位但較年內高點已有顯著回落，11月末增速4.8%較前期小幅回落但較之去年同期仍高出0.9pts。二三線城市同比增速較上季度加速回落，增速分別為3.3%和1.4%，二線城市同比增速較三四線城市更為堅挺。三四線城市分化持續加劇，11月末同比增速較70城平均增速再降1pts。

2、深圳房價超6萬元/平居首，江浙沿海和內陸強二三線補漲（本節有刪減）

從CRIC監測的2021年101個重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線城市及長三角、珠三角沿海熱點城市依舊占據房價高點，核心一二線城市房價產生分化，本月深圳新房均價以61517元/平方米占據榜首，基于深圳前期房價漲幅過快，在針對性的調控下前11月累計增速幾乎持穩。在近期市場調控有所放寬的大環境下一線城市成交熱度有所回升。其中上海、北京新房均價也超過了50000元/平方米門檻，上海受嚴苛調控，前11月累計同比小幅回落1.3%，北京下半年成交仍有支撐，同比增長4.8%。此外，紹興借由高價盤的集中入市一舉進入榜單TOP10,南京、蘇州等長三角城市和上海同步下行，11月成交環比收跌。

在同比漲幅上，江浙沿海及中部弱二線城市出現補漲。對比去年同期，漲幅TOP10城市房價同比增速均在14%及以上，宜興因江浙補漲輪動同比增長31.8%漲幅為最。值得一提的是，房價漲幅最大的城市除東南沿海城市外，長沙等中西部內陸城市在輪動效應的作用下也出現了較明顯的補漲行情。值得一提的是，東北地區房價仍是“一潭死水”，補漲輪動尚未取得明顯效果。

2020年整體的庫存變化延續了波動上行趨勢，1月跳增后，2-8月持穩，四季度以來伴隨供求轉淡，庫存量穩步上升，截至到11月末CRIC監測的100個重點城市庫存量達到了6.1億平方米，較2020年末上升了2%，不同城市漲跌參半，百城中有18個庫存消化周期高于24個月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫存風險浮出水面。

1、狹義庫存：波動上行至6.1億平方米，三四線增幅達8%

從100個典型城市庫存水平變化來看，基本延續波動上行趨勢，1月顯著跳減后，2-8月狹義庫存量維持在5.8萬平方米持續波動，此后伴隨信貸收緊，熱點城市加碼政策持續發酵，疊加前期需求釋放殆盡，市場行情急轉直下，“金九銀十”爽約，整體成交增長動力減弱，導致庫存顯著跳增，9-11月狹義庫存量持續上行，至11月末已達6.1億平方米。

分能級來看，各能級城市分化加劇，一線韌性較強，尤其是市場慘淡的大背景下表現出較好的抗跌性，較2020年末下降6%，跌幅最為顯著，二線持穩，較2020年末微跌1%，三四線庫存壓力穩步增長，較2020年末上漲8%，顯著高于百城平均。具體來看，

一線城市中，上海的跌幅最為顯著，11月末庫存僅為458萬平方米，較2020年下降了33%，主要是基于市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交高位波動；北京、深圳供求基本持穩，較2020年末分別回落了3%和7%，僅廣州一城庫存量穩中有增，全年成交走勢“先升后降”，下半年成交轉淡，居民觀望情緒加劇，供過于求所致。

二線城市中，北部內陸城市諸如青島、沈陽、太原、武漢11月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。較2020年末漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，南昌、哈爾濱、銀川、鄭州、南寧等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調加劇，較2020年末漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是，杭州、合肥、重慶、貴陽等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風險相對較小。

三四線城市狹義庫存較2020年末漲多跌少，不同城市間分化持續加?。簹J州、臨沂、衡陽、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存漲幅均在3成以上；而中山、惠州、東莞、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數據實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、晉江、德清等11月庫存較2020年末跌幅均在30%以上，庫存風險相對較小。

2、消化周期：下半年后加速上行，三四線升至19.2個月

2021年因成交“先升后降”的行情，整體去化周期走勢也呈現出“先穩后增”態勢：1-7月基本持穩在10-12個月，8月隨著成交轉淡，去化周期開始逐月跳增，至11月末已達16.96個月。分能級來看，一線韌性較強，去化周期由去年年末的9.51個月上漲至12.23個月，顯著低于百城平均。二三線穩中有增，尤其是三四線城市，自5月開始去化周期步入陡增階段，由5月末的10.83個月波動上行至11月末的19.2個月。

具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小。北京、廣州、深圳較2020年末均有了不同程度的上升，僅上海一城回落，一方面源于狹義庫存穩中有降，另一方面居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，成交延續高位波動，因而去化周期由去年年末的6.98個月降至6.12個月。

30個二線城市中僅有大連、哈爾濱、長春、沈陽、青島、太原、蘭州7個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；僅有1/3的城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化周期均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長春、青島、蘭州、廈門、昆明、南寧等面臨去化周期大于20個月且較2020年末顯著上升，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、成都、杭州等得益于成交熱度回升，去化周期均呈現回落態勢。

三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達19.2個月，且增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中26城去化周期已在20個月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如中山、三明、嘉興、惠州、東莞、鹽城、張家港、金華、蕪湖、泰州、舟山、麗水、佛山、揚州、湖州、常州、泉州、無錫、珠海、溫州等因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，均保持增勢。而太倉、寧德、東營等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年年末，整體庫存風險相對較小。

3、廣義庫存：四季度沖高回落至36.6億平，低于去年同期（略）

2021年四季度市場逐步低位企穩，繼上半年市場大熱行情引出一系列的二手房市場調控，市場規模逐步降級。截至年末，核心城市成交規模觸底反彈，杭州、青島等前期熱度較高的城市普遍降溫，反觀一線城市成交表現尚為堅挺。

1、總量：前11月成交1.37億平，累計同比增幅連續數月下行

據CRIC數據統計顯示，2021年1-11月二手房累計成交面積13706萬平方米，同比增幅收窄至3%。上半年二手房市場熱度繼去年末表現持續高漲，下半年以來中央調控頻頻升級，在“因城施策”的調控下各熱點城市相繼出臺調控新政，廣、深等一線城市率先出臺二手房指導價至今已有15城先后出臺二手房指導價控市，市場熱度下半年逐步降溫，月成交量連續7月環比回落。10-11月累計成交1638萬平方米，較去年同期大幅回落42%?；谏习肽晔袌龌鸨型锌偭勘憩F，1-11月累計同比仍有3%漲幅。

2、能級：一線回落，三四線持穩，二線累計同比增幅8%

一線城市成交面積總量小幅回落，累計同比微降3%，10-11月同期成交量同比下降49%。其中上海市場在一線中仍占據主力地位，截至11月末成交量為2162萬平方米，與去年同期基本持平；北京增幅最為明顯，累計同比增速仍有21%；廣州受政策臺調控成交有所抑制，累計同比增速回落至3%，10-11月累計同比下降超5成；深圳二手房市場仍顯低迷表現，截至11月末累計成交面積352萬平方米，累計同比跌幅保持在5成以上，10-11月累計成交量也較去年同期減少62%，基于深圳市場長期受調控限制成交低迷，雖四季度以來市場有所回升但居高不下的城市均價迫使購房者觀望情緒加重，短期內成交困局難以突破。

二線城市成交面積7575萬平方米，同比增長8%，熱點城市受調控影響普遍降溫，各城市分化持續加劇。11個二線城市10-11月累計成交均有不同程度回落，但前11月累計同比仍保持漲多跌少，其中重慶、武漢、天津成交規模突破1000萬平方米，累計同比增速20%左右；四季度鄭州、蘇州市場表現較為堅挺，在政策高壓下較去年同期僅回落10%以內；南京、青島前11月累計同比轉跌但跌幅有限，整體市場成交仍可控。

三四線城市整體成交面積1055萬平方米，同比微增1%，10-11月同比回落43%，其中佛山從上半年翻倍增長增速收窄至11%，主因在于周邊廣深莞調控輻射成交受限規模顯著下行；自10月東莞正式出臺“二手房參考機制”進一步調控市場，東莞市場持續回落，累計同比降幅擴大至30%。

3、12月持續下探，同環比齊跌，杭、寧、蘇等一降再降（略）

2021年，全國100個重點城市前11月商品住宅供應面積同比下降11%。基于前11月300城經營性用地成交建面同比降31%，預計2022年全國新房供應總量仍將保持低位，增速同比微降。具體來看 

一線城市供應規模整體微降，預期出現階段性供貨不足。目前來看，一線城市2021年整體供地計劃基本完成，前11月經營性用地成交建面同比增7%，不過考量到當前企業資金端壓力， 2022年一線城市全年供應規模預計小幅微降，集中供地的影響下2022年新房供應也將出現階段性疏密不均。

二三線城市供應規模繼續縮量，城市間分化加劇。前11月二三線城市經營性用地成交建面分別同比下降30%和32%。資金面不佳下房企縮減弱二三線城市拿地規模。預計強二線城市2022年供應規模將正增、強三線城市則持平，基于房企將把推盤重心集中在尚有待售儲備且購買力未透支的經濟和人口強市。弱二三線城市則受制于2021年成交宅地規模有限，新房供應規模預計將進一步降低。

2021年，全國100個重點城市前11月商品住宅成交面積同比增1%。基于中西部和東北部城市購買力透支短期難以恢復，同時民營房企資金面緊缺現狀在2022年仍將持續，整體成交規模預計較2021年穩中有降，不同能級城市將出現顯著分化：核心一二線有望在一二季度企穩回升，而三四線也將陸續回暖，但是整體增長動能仍略顯不足。具體來看，

一線城市成交熱度延續，整體成交面積有望穩中微降。一線城市明年供應規模大概率企穩回升，供應放量驅動下，成交也具備進一步增長空間，此外，經歷2021年，一線城市居民購買力之強勁愈發凸顯，堅實購買力基礎也為成交增長提供有力支撐，不過考量到今年基數較大，明年整體成交規模有望穩中微降。

二線城市成交規模持穩，強弱城市間分化明顯。強弱二線城市的差異主要體現在一方面經濟與人口的積累決定了不同城市間購買力充裕程度不同，另一方面集中供地疊加市場下行下房企將更多資源投入高能級城市。因此預計杭州、重慶、武漢、成都等強二線城市成交規模將再增，而沈陽、西寧、鄭州等城市仍難逃“降價”、“滯銷”等下行陰霾。

三四線城市成交規模繼續下滑，重點城市跌多漲少。一方面，居民購買力尚存的部分強三線城市待信貸政策放寬后將由持幣觀望再入市場，樓市成交規模有望較2021年回升；另一方面，更多居民購買力已經透支的弱三四線城市則無力支撐樓市成交規模恢復。因此基于重點城市成交規模跌多漲少的判斷，預計2022年三四線城市整體將繼續下滑。

二手房市場，預期整體低迷情況還將延續，整體市場表現預計弱于新房市場，多地出臺二手房指導價，政策落地效應仍有待檢驗。不同城市不同項目將出現顯著的分化特征：一方面前期熱炒的“學區房”概念偃旗息鼓，各類市中心老破小房源成交熱度預期回落，而具備交通、配套、公園等核心資源加持的優質次新房依然是“香餑餑”，整體成交有望穩中有增。

附表1：2021年1-11月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2021年1-11月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2021年1-11月101個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2021年11月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

附表5：2021年11月末100個重點城市商品住宅廣義庫存量及其變動情況（單位：萬平方米）（略）