地產投資機構如何活下去

從2016年到現在，身邊從事地產投資業務的私募機構、P2P、金控平臺、投資公司以及小貸、擔保、保理、融資租賃公司等地產投資機構死的死、散的散，留在市場上繼續操作業務的已越來越少。很多人問，到底什么樣的地產投資機構才能真正適應市場需求，從這幾年的市場洗牌來看，我們覺得主要是以下兩類：

截至當前，市面上還能做地產投資業務的機構中，基本上都有房地產開發背景的股東或者有關聯的房地產業務板塊，這類機構即便遇到本息或本金收益的退出難問題，也有能力自己消化項目，因此在地產投資業務領域有很強的伸縮空間。同樣的，因為我們西政擅長的領域是城市更新，因此在城市更新項目的前融遇到退出問題時，我們還是有騰挪的余地，而對于普通招拍掛項目的前融退出困境，我們則更多的是通過對賭條件設置的強制拖售權來處理，實在無奈的情況下才會交由關聯方或合作方接手。

從2016到2017年，跟地產相關的私募機構、金控平臺、金交所的地產融資業務都如火如荼，最根本的原因還是房地產行業處于上行階段，房產的價格上漲能支撐投資人的收益要求，而一旦進入滯漲期或者下行期，底層資產根本無法支撐投資人的收益要求，因此融資產品遲早都會爆雷。舉個簡單的例子，一支不動產基金收購一棟商業物業，因經濟和房地產市場下行，基金存續期間租金收入僅能勉強維持日常運營支出，若基金退出階段的物業價值相比基金進入時基本沒有升值甚至已貶值，那基金的投資收益肯定會落空，如果是處置變現，則本金都不一定能被覆蓋。

我們注意到，不管是私募、小貸還是其他類型的機構，要么是募集資金的來源有足夠優勢的，要么是自有資金實力充足的，只要地產投資的邏輯以及風控掌握地足夠到位，在地產投資業務方面也能保持長足的發展。比如一些私募機構，只認強監管、強兜底，做的項目不求數量，只求項目的質量和投資的安全，因此很少產品爆雷的問題；再比如一些小貸等機構，投資的準入要求設得比較高，對抵押物的變現能力要求很高，抵押率卻設得很低，因此也不會面臨太多的風險。

自從越來越多的同行倒下后，我們越來越覺得，對于一家真正的有生命力的、積極進取的地產投資機構來說，“做大做強不如做久”，只要能堅守這個原則，穩中求進，任何時候都能穿越周期。

我們統計了很多同行的業務動向，發現情況并不樂觀，以下先看看一些機構反饋的情況：

1. 不少地產投資機構轉向了創投領域，不過卻發現創投行業的投資基本上都集中在頭部機構，普通機構根本就搶不到好的項目，能拿到的項目也因為長周期和收益的不確定性讓人望而生畏；還有一些機構轉向了二級市場（比如私募證券），真正進去后卻發現比房地產行業的風險還大。

2. 民營房企因銷售難、融資難失去拿地能力后，部分頭部地產私募機構積極地嘗試國央企的地產融資業務，但卻發現國央企提供的增信措施都非常弱，募集端的投資人接受度非常有限，另外國央企對非標融資的成本接受度還非常有限。除此之外，國央企與民營房企合作開發項目的融資層面，上述問題也同樣存在。

3. 一些地產投資機構將投向轉到產業地產后（比如對產業園的投資），發現落地效果遠不如住宅類快周轉產品的投資，一方面是周期過長，另一方面是好項目真的非常難找。

除上述投向的調整外，不少地產投資機構還在嘗試政府平臺、學校、基建、不良等領域的投資，但事實證明，以上的投向都遠不如住宅地產類項目來得快捷和實在。

這幾個月以來，很多同行都問到我們明年的地產投資業務怎么去做。其實目前的方向還很難看清，因為形勢并不明朗，大家也都還在觀望。因為市場層面預計要明年6月份才會到達底部，我們目前甚至已更加偏好短期的純債業務，對常規的1年期左右的地產前融業務則慎之又慎。簡單來說，開發商怕拿錯地，我們更怕投錯開發商或者投錯項目。房地產行業進入“低增長、低利潤、低預期、低容錯”的時代后，大家都得更加珍惜自己的羽毛，不然還真不知道誰會死在前面。

當然，就2022年的業務策略而言，我們覺得地方性的穩健型龍頭房企肯定是今后要關注的重點，這類房企在第二、第三批集中供地過程中的拿地也格外搶眼。我們認為，在針對高杠桿、高負債房企的市場出清過程中，地方性穩健型房企一定能更快地搶占當地市場份額，因為這類房企杠桿不高、風格穩健、拿地眼光更好，相比一些天花亂墜的百強房企也更容易讓我們看懂，因此投資層面的安全邊際更高。至于項目準入方面，今后能操作前融的項目大原則上必須得為現金流好的項目，比如我們目前比較偏好的就是位置好、地價低、銷售去化預計較為樂觀的住宅用地類項目，不過也要重點關注交易對手（開發商）的產品能力和管理能力的問題，畢竟一個項目幾年下來開發商就賺那么幾個點的利潤，產品和管理能力跟不上的話，項目一旦做砸，我們前融資金分分鐘還是逃不過被套的結局。

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