七點解讀《政府工作報告》房地產行業相關內容

點評：房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環，主要體現在以下兩個方面：

其一，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。近期，鄭州、昆明、唐山等多城相繼放松房地產調控，預計弱二線以及三四線城市或將跟進放松調控，涉及放松公積金貸款，變相放松限購及限貸，調降房地產交易稅費，購房補貼等，以期穩定市場預期，逐步恢復市場信心，引導房地產交易逐漸恢復正常化。反觀核心一、二線城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執行。

其二，滿足新市民合理購房消費，因城施策執行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。譬如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執行，并下調房貸利率。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應保盡保，涉及適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，縮短放貸周期，并下調房貸利率等。

探索新的發展模式，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度。具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

值得一提的是，兩會政府工作報告并未提及房地產稅。聯系到2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，商品房銷售增速滑向負增長，房價同樣整體下行，此時決非是落地房地產稅較好的時間窗口期。我們認為房地產稅或將暫時擱淺，部分城市試點工作或將向后延期。當然，房地產稅乃是房地產長效機制的重要組成部分，隨著房地產市場逐漸恢復穩定，房地產稅相關試點工作也將進入實操階段。

點評：財政政策將提質增效，新增財力要下沉到基層，務必使基層落實惠企利民政策更有能力、更有動力。一方面，保市場主體穩定城市經濟基本盤，地方政府可以給予困難企業一系列的紓困政策措施。另一方面，通過降低居民稅費負擔等政策手段，變相提升居民收入預期及消費能力。聚焦房地產行業，對于那些市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

貨幣政策總量整體穩健，保持宏觀杠桿率基本穩定，短期內再次降準的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結構性紓困實體經濟，引導信貸資金更多流向重點領域和薄弱環節，著力緩解中小微企業融資難、融資貴的現實困境，尤其要降低企業實際貸款利率，預計年內LPR仍有一定的下降空間。

未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產泡沫化金融化問題死灰復燃，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。具體而言：房地產行業將繼續去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續發力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水平。

貨幣政策將會加大對住房租賃市場健康發展的支持力度。銀保監會明確支持商業銀行依法合規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構開展出租人責任險、承租人責任險等保險業務，支持長租市場發展。

點評：首先需要肯定的是，2021年我國主要經濟發展目標超預期完成。2021年，國內生產總值達到114萬億元，同比增長8.1%，出色完成了6%以上的經濟增長目標。城鎮新增就業1269萬人，比上年增加83萬人，完成全年目標任務的115%。城鎮調查失業率平均為5.1%，比上年平均值下降0.5個百分點。

2022年，我國主要經濟發展目標整體是穩中求進，并把穩增長放在更加突出的位置。考慮到2021年GDP高達114萬億元，GDP增速則呈逐季回落態勢，四季度GDP同比僅增長4%。短期內，經濟依舊面臨較大的下行壓力，表現于消費、投資增長動力較弱，出口難以延續亮麗表現。因此，2022年GDP目標增速設定至5.5%左右，這既是高基數上的中高速增長，又是需要付出艱苦努力才能實現的高質量增長。

繼續做好“六穩”、“六保”工作，保居民就業、保基本民生。在經濟穩增長的同時，要將經濟發展成果在居民就業、居民收入增長等環節予以體現。2022年，城鎮新增就業目標仍保持在1100萬人以上，城鎮調查失業率全年控制在5.5%以內，居民收入增長與經濟增長基本同步。可以期許的是，隨著居民收入穩步增長，有助于提升居民消費預期，推動居民消費持續復蘇，房地產市場也將有所受益。

點評：居民增收降負既提高生育水平又強化收入增長預期。增收環節在于完善收入分配制度，多渠道增加居民收入；通過職業技能培訓等必要手段促進脫貧人口持續增收。降負環節則在于做好義務教育階段減負；加大社區養老、托幼等配套設施建設力度。

2021年，我國人口出生率持續下行至7.52‰，人口自然增長率低至0.34‰，人口增速已經滑向負增長的邊緣。現階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養育負擔，在一定程度上減緩出生人口持續下行的趨勢。而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或將明顯增多，改善性需求或將愈加堅挺，三房、四房及以上大中戶型成交占比也將穩步提升。

點評：穩步推進城市群、都市圈建設，未來城市群、都市圈將成房地產市場的核心載體，長三角、京津冀、粵港澳、長江中游和成渝這5大城市群有望占據更高的市場份額。但需要提醒的是，新型城鎮化并非“攤大餅”式發展，而是引導資本、產業、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。

深入推進以人為核心的新型城鎮化，集中體現在以下兩個方面：其一，推進農村轉移人口就近城鎮化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或將實行“零門檻”落戶。

理想預期下，三四線城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動一定數量的增量購房需求，核心一、二線城市更將吸引高素質人才不斷聚集，房地產市場前景將更為可期。

值得一提的是，城市更新將成房地產市場穩定劑，隨著棚改、舊改持續推進，有望帶動一定數量的增量購房需求。以鄭州為例，實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動力推進棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

點評：長三角、粵港澳將先行先試區域重大戰略發展，進一步發揮對全國經濟社會發展的重要支撐和引領作用。例如長三角城市群將對標打造世界級城市群，浙江省也將高質量發展建設共同富裕示范區。又如粵港澳大灣區將對標打造世界級經濟灣區，深圳也將建設中國特色社會主義示范區。

可以期許的是，長三角、粵港澳將繼續引領中國經濟新一輪高質量發展，并在科創產業、基礎設施、公共服務等方面形成區域協調發展新格局。受此影響，長三角、粵港澳也將引領房地產行業新一輪格局發展，城市市場紅利更為可期。