恒大有息負債降至5字頭：三條紅線一條轉綠，遠超市場預期

6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大凈負債率已降至100%以下，順利實現一條“紅線”變綠。

目前恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。這意味著，恒大的降負債情況如期兌現了許家印在戰略合作伙伴交流會所提出的承諾。

恒大房地產的發展史，見證了中國房地產全面巨額虧損到房價高漲，一房難求。如今在降負債和多元化生態之下的“新恒大”，也正走在中國房地產的前頭。

在短短一年多的時間里，恒大降負債成效遠超市場預期自是離不開其一系列有效動作。此外，恒大自身硬實力也足夠強大，其早已開始全面覆蓋食住行、文旅康養等領域，躋身世界一流科技企業。

恒大房地產的發展史，見證了中國房地產全面巨額虧損到房價高漲，一房難求。如今在降負債和多元化生態之下的“新恒大”，也正走在中國房地產的前頭。

恒大兌現承諾

自2015年到2018年，涌現出多家房企。伴隨著房企增多，避免不了魚目混珠的情況。近三年，為規避這類情況，出現了三條紅線等相關政策，限制了房地產的增速。

此外，去年疫情的影響還在繼續。盡管如此，恒大還是僅用一年多時間就取得了降負債3000億的成效。這主要依賴于其回款、降土儲、優化負債結構的三板斧。

一．回款充足。其實，在“三條紅線”的大背景下，對房企而言，能否存活下去，很大一部分原因取決于回款能力。

在銷售回款上，恒大的表現十分亮眼。

2020年恒大合約銷售金額7232億元，銷售回款6532億元。截至2021年5月底，恒大累計實現銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業第一。

二．降土儲。對房企而言土儲即規模，規模即地位，可以說是各大房企的命根子。當在同行繼續“買買買”、拼土儲的時候，恒大卻敢反其道而行之。

伴隨著整個行業進入長周期，個別地區的房價不一定跑得過金融機構的高息，因此土儲也有可能成為負擔。

為此，恒大開始嚴控土儲規模。去年下半年恒大土儲面積下降近1000萬平方米，未來兩年計劃年均再下降1500萬平方米，可售土儲總規模控制在2億平方米左右，保持在合理水平。

恒大在疫情期間率先采取了“網上賣房”的手段，并通過讓利組合的方式，成功刺激市場。在這一措施的實行下，恒大2020年全年銷售大增20.3%至7232億，完成全年6500億銷售目標的111%，有效降低土儲規模。

另一方面，恒大在早前充沛的土儲儲備降低了拿地成本。

據恒大年報顯示，截止至2020年12月31日，恒大的去年下半年土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經濟發達且有潛力的城市。另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個。

如此充沛的土地儲備，使其拿地支出大減，也為給予了恒大未來發展帶來了充足的底氣，保障持續發展。

三．優化負債結構。恒大還通過引入高質量戰略投資、分拆優質資產上市等積極舉措，共增加權益888億港元，進一步優化負債結構。

與同行們相比，恒大的戰略顯得有些標新立異，甚至有些“突兀”。恒大設計的這一條降負債路線一手擴大銷售規模、實現高增長，一手在土儲上做減法、控規模，同時優化結構，本次有息負債大降3000億只是起點。

從房地產走向多元化生態

除了深耕房地產外，當前恒大已經展開多元化布局。整體業績的持續走好，也給恒大嘗試更多前沿新科技的機會。

比如切入造車賽道。恒大選擇造車的時間點，正是其業績的巔峰時期。

2018年，恒大進軍新能源汽車產業。目前為止，恒大汽車同步研發14款車，已發布9款，覆蓋了轎車、SUV和MPV等車型，這種涵蓋多種價位區間的布局，滿足所有消費者需求，為其后續產品奠定了一定的群眾基礎。

恒大布局造車產業，重要原因之一就是未來家庭（房子）和汽車場景的高效聯動。

從家庭和汽車兩個場景為基礎，恒大更是把布局延伸到了多個方面。例如與騰訊共同打造的智能網絡社區恒騰網絡，已經完成向互聯網流媒體平臺的轉型。截至2021年5月底，恒騰網絡旗下的南瓜電影累計注冊會員數為5527.4萬人，累計付費訂閱用戶數2014.7萬人。

目前，恒大已經完成以民生地產為基礎的“多元產業+數字科技”轉型，如今的恒大已經是一個擁有恒大地產、恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、大健康產業、恒大冰泉八大產業平臺。可以清晰看到，恒大正在走向一個更具競爭力戰略發展方向。

其中，房車寶即是恒大數字科技的典型代表。據介紹，房車寶集團下面涵蓋了房車寶全民經濟平臺、房車寶平臺以及房車寶SaaS管理等三大科技平臺，意味著未來房車寶將聚焦于房產、車輛交易。

目前，房車寶擁有全民經紀人會員2129萬，門店4.3萬家，預計今年交易規模將超過2萬億元。日前，已成功引入163.5億港元戰略投資，計劃今年底或明年初上市。

房車寶的線下擴張，為恒大汽車的銷售提供了充足的銷售渠道。而房車寶經紀人的加入，又將進一步提升恒大汽車的銷量。

隨著科技自立自強作為國家發展的重要戰略支撐，以及未來企業科技化趨勢越發清晰，不得不說，恒大降負債以及布局科技賦能的多元化生態這兩手動作，展現出了其對房地產的未來有著極高的敏銳度與前瞻性。

三條紅線政策下，房地產行業終將會褪去泡沫、回歸居住屬性，如今恒大降負債使其走上一條穩健發展的路；其多元產業發展又提前拿到了一張通往未來的門票，這一戰略也被野村證券和法國巴黎銀行看好。

一個全新的、穩健的恒大正呼之欲出。