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    《民法典》實施后開發商出售抵押房地產時業主能否對抗銀行在先抵押權?

    齊精智 齊精智
    2021-07-26 11:30 2200 0 0
    齊精智律師提示《民法典》實施后開發商出售抵押房地產時,綜上,《民法典》實施后開發商出售抵押房地產時業主能對抗銀行成立的在先抵押權。

    作者:齊精智

    《民法典》第四百零六條在承認抵押權追及效力的基礎上允許抵押人自由轉讓抵押財產,有利于貫徹物盡其用的原則,但在商品房銷售或者預售過程中,如果開發商在將土地或者建筑物予以抵押后銷售,而作為購房人的消費者一般都不會查閱不動產登記簿,一旦開發商的債權人因債權沒有實現而行使抵押權,則消費者的交易安全必將受到極大威脅。齊精智律師提示《民法典》實施后開發商出售抵押房地產時,

    業主可以對抗成立在先的銀行抵押權。

    本文不惴淺陋,分析如下:

    一、《民法典》實施前,消費者依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定消費者物權期待權可以對抗成立在先的銀行抵押權。

    最高人民法院執行局編纂的《執行異議復議理解與適用》中,關于第二十九條,即房屋消費者物權期待權保護條件的解讀中認為“房屋消費者物權期待權保護,也叫弱者保護,是指在執行程序中,基于對消費者生存權這一更高價值的維護,賦予消費者對買受房屋的物權期待權以排除執行的效力。這一原則是從最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中推論出來的。該批復明示,建設工程價款優先權優先于抵押權和其他債權,建筑工程價款優先權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者,而抵押權又優先于一般債權,用數學符號表示該司法解釋中權利保護的遞序關系就是A>B>C>D,在邏輯上呈現出典型的傳遞法律關系,因此,我們很容易得出結論,抵押權和一般債權的行使也不能對抗購房的消費者。”

    二、《民法典》實施后,《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》已經廢止,消費者物權期待權能否對抗成立在先的銀行抵押權?

    1、2021年1月1日起實施的《最高人民法院關于廢止部分司法解釋及相關規范性文件的決定》,《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》已經被廢止。

    2、《民法典》及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》均未規定:消費者物權期待權優先于工程價款優先受償權。

    最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)第三十六條 承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

    《民法典》第八百零七條:發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

    3、《最高人民法院民法典擔保制度解釋理解與適用》:考慮到《民法典》實施后,《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》被廢止,該司法解釋的相關精神合內容將被納入正在制定的執行異議之訴司法解釋。

    因此,而對商品房預售或者銷售中的消費者進行特別保護,屆時可以通過執行異議之訴司法解釋予以解決,不必在《民法典擔保制度解釋》另作規定。

    綜上,《民法典》實施后開發商出售抵押房地產時業主能對抗銀行成立的在先抵押權。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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    齊精智

    齊精智律師,金融、合同、公司糾紛專業律師,北大法學院北大法寶學堂特約講師,微信號qijingzhi009。

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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