《民法典》實施后開發(fā)商出售抵押房地產(chǎn)時業(yè)主能否對抗銀行在先抵押權？

作者：齊精智

《民法典》第四百零六條在承認抵押權追及效力的基礎上允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，有利于貫徹物盡其用的原則，但在商品房銷售或者預售過程中，如果開發(fā)商在將土地或者建筑物予以抵押后銷售，而作為購房人的消費者一般都不會查閱不動產(chǎn)登記簿，一旦開發(fā)商的債權人因債權沒有實現(xiàn)而行使抵押權，則消費者的交易安全必將受到極大威脅。齊精智律師提示《民法典》實施后開發(fā)商出售抵押房地產(chǎn)時，

業(yè)主可以對抗成立在先的銀行抵押權。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、《民法典》實施前，消費者依據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定消費者物權期待權可以對抗成立在先的銀行抵押權。

最高人民法院執(zhí)行局編纂的《執(zhí)行異議復議理解與適用》中，關于第二十九條，即房屋消費者物權期待權保護條件的解讀中認為“房屋消費者物權期待權保護，也叫弱者保護，是指在執(zhí)行程序中，基于對消費者生存權這一更高價值的維護，賦予消費者對買受房屋的物權期待權以排除執(zhí)行的效力。這一原則是從最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中推論出來的。該批復明示，建設工程價款優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權和其他債權，建筑工程價款優(yōu)先權不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，而抵押權又優(yōu)先于一般債權，用數(shù)學符號表示該司法解釋中權利保護的遞序關系就是A＞B＞C＞D，在邏輯上呈現(xiàn)出典型的傳遞法律關系，因此，我們很容易得出結論，抵押權和一般債權的行使也不能對抗購房的消費者?！?/p>

二、《民法典》實施后，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》已經(jīng)廢止，消費者物權期待權能否對抗成立在先的銀行抵押權？

1、2021年1月1日起實施的《最高人民法院關于廢止部分司法解釋及相關規(guī)范性文件的決定》，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》已經(jīng)被廢止。

2、《民法典》及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》均未規(guī)定：消費者物權期待權優(yōu)先于工程價款優(yōu)先受償權。

最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

《民法典》第八百零七條:發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

3、《最高人民法院民法典擔保制度解釋理解與適用》：考慮到《民法典》實施后，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》被廢止，該司法解釋的相關精神合內(nèi)容將被納入正在制定的執(zhí)行異議之訴司法解釋。

因此，而對商品房預售或者銷售中的消費者進行特別保護，屆時可以通過執(zhí)行異議之訴司法解釋予以解決，不必在《民法典擔保制度解釋》另作規(guī)定。

綜上，《民法典》實施后開發(fā)商出售抵押房地產(chǎn)時業(yè)主能對抗銀行成立的在先抵押權。

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